Ratgeber
Die richtige Miete für Ihre Wohnung
Die richtige Miete berechnen Sie in Gelsenkirchen mit dem städtischen Mietspiegel: Baujahr und Größe ergeben einen Grundwert je Quadratmeter. Dazu kommen Zu- und Abschläge für Ausstattung, Etage und Wohnlage. Mal Wohnfläche ergibt die Nettokaltmiete. Danach prüfen Sie, ob die Miete zum Markt und zum Zustand passt.
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Kurz gesagtMiete = Quadratmeterwert aus dem Mietspiegel (Baujahr, Größe) plus Zu- und Abschläge (Ausstattung, Etage, Wohnlage) mal Wohnfläche – danach mit Angebotsmieten und Zustand abgleichen.
Zu viel verlangt – und die Wohnung steht drei Monate leer?
Sie haben im Internet gesehen, dass eine ähnliche Wohnung für 9 € je Quadratmeter angeboten wird. Sie setzen 9 € an. Es meldet sich kaum jemand. Nach drei Monaten gehen Sie runter. Rechnen Sie nach: Drei Monate Leerstand bei 500 € Miete sind 1.500 €. Dafür hätten Sie lange günstiger vermieten können.
Umgekehrt gilt: Wer zu wenig verlangt, verliert jeden Monat Geld. Und kann später nur langsam erhöhen. Die richtige Miete liegt dazwischen. Wer die Miete berechnen will, kommt mit dem Mietspiegel ziemlich genau ans Ziel.
Schritt 1: Den Grundwert im Mietspiegel finden
Gelsenkirchen hat einen aktuellen Mietspiegel. Er ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Die Werte sind Nettokaltmieten je Quadratmeter, also ohne Nebenkosten. Sie finden die Tabelle über die Stadt oder im Ratgeber Mietspiegel Gelsenkirchen einfach erklärt.
Der Grundwert hängt von zwei Dingen ab: Baujahr und Wohnungsgröße. Einige Mittelwerte aus der Tabelle:
| Baujahr | bis 40 m² | über 40–60 m² | über 60–100 m² |
|---|---|---|---|
| bis 1948 | 6,50 € | 5,90 € | 5,65 € |
| 1966–1981 | 7,05 € | 6,45 € | 6,20 € |
| 1996–2006 | 8,40 € | 7,85 € | 7,60 € |
| ab 2017 | 10,65 € | 10,05 € | 9,80 € |
Modernisierte Wohnungen ordnen Sie nach dem ursprünglichen Baujahr ein. Die Modernisierung zählt über die Zuschläge.
Schritt 2: Zu- und Abschläge für die Ausstattung
Jetzt passen Sie den Grundwert an. Der Gelsenkirchener Mietspiegel nennt feste Beträge je Quadratmeter. Eine Auswahl:
- Bad in den letzten 10 Jahren modernisiert: +0,82 €
- Barrierefreie Wohnung: +0,48 €
- Hochwertige Böden: +0,34 €
- Heizung in den letzten 10 Jahren erneuert: +0,31 €
- Fenster in den letzten 10 Jahren erneuert: +0,30 €
- Kein Balkon: −0,33 €
- Innenliegendes Bad: −0,46 €
- Ab 5. Obergeschoss: −0,35 €, 3.–4. OG: −0,21 €
Schritt 3: Die Wohnlage einrechnen
Die Stadt teilt Gelsenkirchen in Wohnlagen ein. Jede bekommt einen Zu- oder Abschlag. Beispiele: Buer-Ost +0,50 €, Buer-Zentrum +0,40 €, Erle-Nord und Hassel-Nord +0,25 €. Normlage mit 0,00 € sind etwa Erle-Ost oder Rotthausen-West. Abschläge gibt es zum Beispiel für die Altstadt und Neustadt (−0,10 €) oder Scholven-Nord (−0,35 €).
Ihre genaue Lage prüfen Sie im Online-Mietspiegelrechner der Stadt. Die Marktlage in Ihrem Stadtteil zeigen auch die Seiten zu den Immobilienpreisen, etwa Immobilienpreise und Mieten in Buer oder Immobilienpreise in Gelsenkirchen nach Stadtteilen.
Beispielrechnung: 65 m² in Erle
Beispiel (Werte laut aktuellem Mietspiegel, Lage angenommen):
- gebaut Anfang der Siebzigerjahre, 65 m², 2. Obergeschoss, mit Balkon
- Grundwert für diese Baujahresklasse, über 60–100 m²: 6,20 €
- Bad vor 8 Jahren modernisiert: +0,82 €
- Fenster vor 15 Jahren erneuert: +0,06 €
- Wohnlage Erle-Nord: +0,25 €
- Ergebnis: 7,33 € je m²
- Nettokaltmiete: 7,33 € × 65 m² = 476,45 €
Die Spanne im Mietspiegel gibt Ihnen etwas Spielraum nach oben und unten. Beide Grenzen verschieben sich um die gleichen Zu- und Abschläge.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSchritt 4: Mit dem Markt abgleichen
Der Mietspiegel spiegelt Bestandsmieten der letzten Jahre. Angebotsmieten bei Neuvermietung können darüber liegen. In Gelsenkirchen gibt es keine Mietpreisbremse. Sie dürfen bei Neuvermietung also grundsätzlich frei verhandeln.
- Grenze nach oben: Mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete kann bei knappem Angebot eine Ordnungswidrigkeit sein (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).
- Grenze aus der Praxis: Bei rund 6 % Leerstand in der Stadt haben Mieter Auswahl. Eine zu hohe Miete verlängert den Leerstand.
- Jobcenter-Mieter: Hier gelten Angemessenheitsgrenzen. Mehr unter Vermieten an Jobcenter-Mieter.
Später gilt: Erhöhungen nur bis zur Vergleichsmiete und mit Kappungsgrenze. Siehe Wie oft und wie viel darf die Miete steigen? Alternativ legen Sie Erhöhungen gleich fest: Indexmiete oder Staffelmiete?
Nebenkosten nicht vergessen
Die Nettokaltmiete ist nur ein Teil. Der Mieter zahlt zusätzlich Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Setzen Sie diese realistisch an. Zu niedrige Vorauszahlungen locken Mieter, führen aber zu hohen Nachzahlungen und Ärger. Welche Kosten umlagefähig sind, steht im Ratgeber Umlagefähige Betriebskosten.
Miete prüfen lassen und vermieten
GOTTSCHLING Immobilien kennt den Gelsenkirchener Markt aus über 1.000 Vermietungen. Bei der Vermietung ermittelt das Team die passende Miete, schreibt die Anzeige und führt Besichtigungen vor Ort. Kosten: zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt.
Für laufende Mietverhältnisse übernimmt die Mietverwaltung auch Mieterhöhungen. Den Preis berechnen Sie im Preisrechner.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wie berechne ich die Miete für meine Wohnung?
Suchen Sie im Mietspiegel den Grundwert nach Baujahr und Größe. Rechnen Sie Zu- und Abschläge für Ausstattung, Etage und Wohnlage dazu. Multiplizieren Sie den Quadratmeterwert mit der Wohnfläche. Gleichen Sie das Ergebnis mit aktuellen Angeboten ab.
Wie hoch ist die Miete pro Quadratmeter in Gelsenkirchen?
Laut aktuellem Mietspiegel liegen die Mittelwerte je nach Baujahr und Größe zwischen 5,30 und 10,65 € je Quadratmeter netto kalt. Die gesamte Spanne reicht von 4,66 bis 11,27 €. Dazu kommen Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage.
Darf ich bei Neuvermietung mehr als den Mietspiegel verlangen?
In Gelsenkirchen gilt keine Mietpreisbremse, die Miete ist bei Neuvermietung grundsätzlich frei. Liegt sie bei knappem Angebot mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete, droht aber ein Verstoß gegen § 5 WiStG. Praktisch begrenzt der Markt die Miete ohnehin.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Nach der Wohnflächenverordnung zählen Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Die Wohnfläche muss stimmen. Weicht sie um mehr als 10 % nach unten ab, kann der Mieter mindern.
Ist der Mietspiegel Gelsenkirchen qualifiziert?
Nein. Es handelt sich um einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Er ist trotzdem eine anerkannte Grundlage für Mieterhöhungen und eine gute Orientierung für die Neuvermietung.
Wie hoch sollten die Nebenkostenvorauszahlungen sein?
So hoch, dass sie die erwarteten Kosten decken. Orientieren Sie sich an der letzten Abrechnung des Hauses. Die gestiegene Grundsteuer in Gelsenkirchen sollten Sie dabei berücksichtigen.
Wer hilft mir in Gelsenkirchen, die richtige Miete festzulegen?
Bei der Vermietung durch GOTTSCHLING Immobilien gehört die Mietpreisermittlung dazu. Grundlage sind Mietspiegel, Zustand, Lage und die Erfahrung aus über 1.000 Vermietungen.
Fazit
Die richtige Miete ist keine Bauchentscheidung. So können Sie die Miete berechnen: Grundwert aus dem Mietspiegel, Zu- und Abschläge, Wohnlage, mal Fläche – fertig ist die Basis. Danach gleichen Sie mit dem Markt ab und denken an realistische Nebenkosten. So vermieten Sie schnell und verschenken kein Geld.
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