Ratgeber
Wie oft und wie viel darf die Miete steigen?
Wie oft Mieterhöhung möglich ist, regelt das Gesetz klar: Nach Mietspiegel höchstens einmal in 15 Monaten. In Gelsenkirchen darf die Miete dabei um maximal 20 % in drei Jahren steigen. Für Index- und Staffelmiete, Modernisierung und Betriebskosten gelten eigene Regeln.
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Kurz gesagtNach Mietspiegel alle 15 Monate, höchstens 20 % in drei Jahren und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete; Index- und Staffelmiete frühestens nach zwölf Monaten.
„Darf ich das überhaupt schon wieder?“
Diese Frage stellen sich viele Vermieter. Die letzte Erhöhung fühlt sich an wie gestern. In Wahrheit liegt sie oft drei, fünf oder zehn Jahre zurück. Wer zu lange zögert, verschenkt Geld. Wer zu früh erhöht, bekommt ein unwirksames Schreiben.
Wie oft Mieterhöhung erlaubt ist, hängt davon ab, welche Art von Miete Sie vereinbart haben. Es gibt vier Wege, die Miete zu erhöhen. Jeder hat eigene Fristen und Grenzen. Hier sehen Sie alle auf einen Blick.
Weg 1: Erhöhung bis zur Vergleichsmiete – alle 15 Monate
Das ist der häufigste Fall. Sie haben eine normale Miete ohne Staffel und ohne Index. Dann gilt § 558 BGB:
- Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, wenn die neue Miete gilt.
- Das Schreiben dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung schicken.
- Der Mieter hat bis Ende des zweiten Monats nach Zugang Bedenkzeit.
In der Praxis heißt das: Eine Erhöhung nach Mietspiegel ist ungefähr alle 15 Monate möglich. Wie Sie das Schreiben richtig aufsetzen, zeigt der Ratgeber Mieterhöhung nach Mietspiegel – Schritt für Schritt.
Wie viel? Die zwei Obergrenzen
Bei der Erhöhung nach § 558 BGB gibt es zwei Grenzen. Es gilt immer die niedrigere.
Grenze 1: die ortsübliche Vergleichsmiete
Mehr als der Mietspiegel hergibt, ist nicht drin. In Gelsenkirchen gilt ein einfacher Mietspiegel. Je nach Baujahr und Größe liegen die Mittelwerte zwischen 5,30 € und 10,65 € je m². Details im Ratgeber Mietspiegel Gelsenkirchen einfach erklärt.
Grenze 2: die Kappungsgrenze
In drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. Gelsenkirchen ist keine Stadt mit abgesenkter Kappungsgrenze von 15 %. Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor großen Sprüngen.
Beispiel: Die Kaltmiete liegt seit vier Jahren bei 350 €. Der Mietspiegel erlaubt 450 €. Die Kappungsgrenze erlaubt nur 420 € (350 € plus 20 %). Sie dürfen also auf 420 € erhöhen. Den Rest holen Sie frühestens bei der nächsten Erhöhung nach.
Weg 2: Staffelmiete – feste Stufen im Vertrag
Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) stehen die künftigen Mieten schon im Vertrag. Jede Stufe muss in Euro genannt sein. Prozentangaben reichen nicht.
- Zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen.
- Während der Staffel sind Erhöhungen nach Mietspiegel ausgeschlossen.
- Modernisierungsumlagen sind ebenfalls ausgeschlossen.
Vorteil: Sie müssen nichts schreiben. Die Miete steigt automatisch. Nachteil: Sie legen sich lange im Voraus fest.
Weg 3: Indexmiete – folgt der Inflation
Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigen die Preise, dürfen Sie die Miete anpassen.
- Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
- Sie müssen die Anpassung in Textform erklären und die Indexwerte nennen.
- Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
- Eine Modernisierungsumlage ist nur bei Maßnahmen möglich, die Sie nicht zu vertreten haben, zum Beispiel weil ein Gesetz sie vorschreibt (§ 557b Abs. 2 BGB).
Sinkt der Index, kann auch der Mieter eine Senkung verlangen. Welche Variante zu Ihrem Haus passt, steht im Ratgeber Indexmiete oder Staffelmiete?
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Zwei Erhöhungen laufen neben dem Mietspiegel. Sie zählen weder bei der 15-Monats-Frist noch bei der Kappungsgrenze mit.
Nach einer Modernisierung
Sie dürfen 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Hier gilt eine eigene Kappung: höchstens 3 € je m² in sechs Jahren. Liegt die Miete unter 7 € je m², sind es nur 2 €. In Gelsenkirchen ist das oft der Fall. Rechenbeispiele finden Sie im Ratgeber Modernisierungsumlage berechnen.
Bei steigenden Nebenkosten
Die Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen Sie nach einer Abrechnung angemessen anpassen (§ 560 BGB). Das ist keine Mieterhöhung im engeren Sinn. Es betrifft nur die Vorauszahlung. Wenn zum Beispiel die Grundsteuer in Gelsenkirchen steigt, steigen auch die Vorauszahlungen.
Neuvermietung: Gibt es eine Grenze?
Bei einem neuen Mieter legen Sie die Miete frei fest. In Gelsenkirchen gilt keine Mietpreisbremse. Eine Grenze gibt es trotzdem: Liegt die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete und nutzen Sie ein knappes Angebot aus, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).
In der Praxis bestimmt in Gelsenkirchen eher der Markt die Miete. Bei rund 6 % Leerstand laut Wohnungsmarktbericht der Stadt zählt der richtige Preis. Hilfe dabei gibt der Ratgeber Die richtige Miete für Ihre Wohnung und die Vermietung durch GOTTSCHLING Immobilien.
Die Fristen im Griff behalten
Wer mehrere Wohnungen hat, verliert schnell den Überblick. Wann war die letzte Erhöhung? Wie viel ist in drei Jahren noch frei? Eine verpasste Frist kostet Sie oft Hunderte Euro im Jahr.
In der Mietverwaltung von GOTTSCHLING Immobilien überwacht das Team diese Termine. Die Mieterhöhung als Einzelleistung kostet laut Preisverzeichnis 99 € netto je Wohnung. Die laufende Verwaltung berechnen Sie sofort im Preisrechner: ab 24 € netto je Einheit und Monat. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail.
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Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Bei einer Erhöhung nach Mietspiegel muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirkt. Praktisch ist das etwa alle 15 Monate möglich. Bei Staffel- und Indexmiete muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr gleich bleiben.
Wie viel Prozent Mieterhöhung sind in Gelsenkirchen erlaubt?
Höchstens 20 % innerhalb von drei Jahren. Das ist die allgemeine Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB. Gelsenkirchen gehört nicht zu den Städten in NRW, in denen nur 15 % erlaubt sind. Zusätzlich darf die Miete nie über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen.
Ist eine Mieterhöhung jedes Jahr möglich?
Nach Mietspiegel nicht ganz, weil die 15-Monats-Frist gilt. Bei einer Staffelmiete oder Indexmiete ist eine jährliche Anpassung dagegen erlaubt. Voraussetzung ist, dass das im Mietvertrag so vereinbart ist.
Zählt eine Modernisierungsumlage zur Kappungsgrenze?
Nein. Erhöhungen nach § 559 BGB wegen Modernisierung und Anpassungen der Betriebskosten zählen bei der Kappungsgrenze und der 15-Monats-Frist nicht mit. Für die Modernisierung gibt es aber eine eigene Grenze von 3 € je m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 € je m² nur 2 €.
Darf ich nach dem Kauf eines Hauses sofort die Miete erhöhen?
Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverträge ein. Die Fristen laufen weiter. Hat der Verkäufer vor sechs Monaten erhöht, müssen Sie die 15-Monats-Frist abwarten. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf die Miethistorie jeder Wohnung.
Kann ich bei einem langjährigen Mieter stärker erhöhen?
Nein. Auch nach zehn Jahren ohne Erhöhung gilt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Liegt die Miete weit unter dem Mietspiegel, holen Sie den Abstand nur in Schritten auf. Darum lohnt es sich, regelmäßig moderat zu erhöhen.
Gilt die Kappungsgrenze auch für Garagen und Stellplätze?
Wird die Garage mit der Wohnung in einem Vertrag vermietet, ist sie Teil der Wohnungsmiete. Dann gelten die Regeln des § 558 BGB für das gesamte Mietverhältnis. Ein separater Garagenmietvertrag folgt dagegen eigenen, freieren Regeln.
Fazit
Die Miete darf in Gelsenkirchen steigen, aber nach Regeln. Nach Mietspiegel geht es etwa alle 15 Monate, maximal 20 % in drei Jahren und nie über die Vergleichsmiete. Staffel- und Indexmiete erlauben jährliche Schritte, schließen aber andere Erhöhungen aus. Modernisierung und Betriebskosten laufen getrennt. Wer die Fristen im Blick hält, verliert kein Geld. Die Frage „wie oft Mieterhöhung?“ beantwortet also immer Ihr Mietvertrag.
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