Gelsenkirchen
Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen lassen
Eine Mieterhöhung durchsetzen Sie in Gelsenkirchen am sichersten über den Mietspiegel. Erlaubt ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 % in drei Jahren. GOTTSCHLING Immobilien prüft Ihre Mieten und erstellt das Mieterhöhungsverlangen für 99 € netto je Wohnung. Für Garagen und Stellplätze sind es 49 € netto.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtIn Gelsenkirchen dürfen Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel erhöhen, maximal 20 % in drei Jahren; das Verlangen kostet bei GOTTSCHLING 99 € netto je Wohnung.
Wann haben Sie die Miete zuletzt erhöht?
Fünf Jahre her? Acht Jahre? Oder noch nie? Damit sind Sie nicht allein. Viele private Vermieter scheuen die Mieterhöhung. Der Mieter ist nett. Man will keinen Streit. Und das Schreiben muss ja auch irgendwie richtig sein.
Doch jedes Jahr ohne Anpassung kostet Sie Geld. Die Kosten für Ihr Haus steigen. Die Grundsteuer in Gelsenkirchen ist gestiegen, Handwerker werden teurer. Nur Ihre Miete bleibt gleich. Das geht auf Ihre Rendite – und auf das Geld, das Sie für die Instandhaltung brauchen.
Eine faire Mieterhöhung nach Mietspiegel ist kein Angriff auf den Mieter. Sie ist gesetzlich vorgesehen. Wer eine Mieterhöhung durchsetzen will, muss sie nur richtig machen.
Die Regeln für Gelsenkirchen auf einen Blick
- Grenze nach oben: Die Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen (§ 558 BGB).
- Kappungsgrenze: In drei Jahren höchstens 20 % mehr. Gelsenkirchen steht nicht in der NRW-Mieterschutzverordnung. Die abgesenkte Grenze von 15 % gilt hier deshalb nicht.
- Wartefrist: Die bisherige Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirksam wird. Das Verlangen darf frühestens nach einem Jahr verschickt werden.
- Zustimmung: Der Mieter muss zustimmen. Er hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit. Die neue Miete gilt ab dem dritten Monat (§ 558b BGB).
- Form: Textform reicht, also auch ein Schreiben ohne eigenhändige Unterschrift. Das Verlangen muss aber begründet sein (§ 558a BGB).
- Keine Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung gilt in Gelsenkirchen keine Mietpreisbremse.
Mehr zur Kappungsgrenze erklärt der Ratgeber Kappungsgrenze Gelsenkirchen.
So funktioniert der Mietspiegel in Gelsenkirchen
Die Stadt Gelsenkirchen gibt einen einfachen Mietspiegel heraus. Er zeigt die übliche Nettokaltmiete je Quadratmeter. Die Werte hängen ab von:
- Baujahr: von „bis 1948“ bis „ab 2017“. Modernisierte Wohnungen zählen nach dem ursprünglichen Baujahr.
- Größe: kleine Wohnungen bis 40 m² haben höhere Quadratmeterpreise als große.
- Ausstattung: Zuschläge gibt es zum Beispiel für ein modernisiertes Bad, neue Fenster oder Barrierefreiheit. Abschläge zum Beispiel für fehlenden Balkon oder ein innenliegendes Bad.
- Lage: Je nach Wohnlage gibt es Zu- oder Abschläge. Buer-Ost hat zum Beispiel +0,50 € je m², Buer-Zentrum +0,40 €.
Ein Beispiel aus dem Mietspiegel selbst: Eine Wohnung mit Baujahr 1975, 85 m², im 5. OG, mit modernisiertem Bad und neuen Fenstern in Bismarck-West kommt auf 6,87 € je m². Die Spanne reicht von 6,24 bis 7,51 €.
Die Stadt bietet dazu einen Online-Mietspiegelrechner an. Alles Wichtige zum Mietspiegel finden Sie im Ratgeber Mietspiegel Gelsenkirchen und im Lexikon unter ortsübliche Vergleichsmiete.
Beispielrechnung: Was eine Mieterhöhung bringt
Beispiel: Eine 65-m²-Wohnung in Gelsenkirchen, Baujahr 1960. Die Kaltmiete liegt seit Jahren bei 5,20 € je m², also 338 € im Monat. Laut Mietspiegel passt eine Miete von 6,00 € je m².
- Neue Miete: 65 m² × 6,00 € = 390 €
- Erhöhung: 52 € im Monat, das sind rund 15 %
- Die Kappungsgrenze von 20 % ist eingehalten
- Mehrertrag im Jahr: 624 €
Die Erstellung kostet 99 € netto, also 117,81 € brutto. Nach gut zwei Monaten mit höherer Miete ist das wieder drin. Danach bleibt jeder Euro bei Ihnen. Die Zahlen sind ein Beispiel. Die richtige Miete für Ihre Wohnung hängt von Ausstattung und Lage ab.
Die häufigsten Fehler bei der Mieterhöhung
- Falsche Begründung: Die Wohnung wird im Mietspiegel falsch eingeordnet. Dann ist das Verlangen angreifbar.
- Kappungsgrenze übersehen: Frühere Erhöhungen der letzten drei Jahre werden vergessen.
- Wartefrist missachtet: Das Schreiben geht zu früh raus und ist unwirksam.
- Falscher Absender oder Empfänger: Bei mehreren Mietern oder Vermietern müssen alle genannt werden.
- Mietvertrag nicht geprüft: Bei Staffel- oder Indexmiete ist eine Erhöhung nach Mietspiegel ausgeschlossen.
- Modernisierung vermischt: Eine Umlage nach Modernisierung folgt anderen Regeln (§ 559 BGB). Mehr dazu im Ratgeber Modernisierungsumlage.
Jeder dieser Fehler kann Monate kosten. Im schlimmsten Fall müssen Sie neu anfangen. Wer eine Mieterhöhung durchsetzen will, braucht deshalb ein sauberes Schreiben.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWas GOTTSCHLING Immobilien für 99 € übernimmt
Das Mieterhöhungsverlangen ist eine Zusatzleistung der Mietverwaltung. Sie kostet 99 € netto je Wohnung. Für Garagen- und Stellplatzmieten sind es 49 € netto. Dafür stecken viele Arbeitsschritte drin:
- Mietvertrag prüfen: Ist eine Erhöhung nach Mietspiegel erlaubt?
- Mieterhöhungen der letzten drei Jahre zusammenstellen
- Wartefrist und frühesten Termin berechnen
- Wohnung im Mietspiegel einordnen: Baujahr, Größe, Ausstattung, Lage
- Zu- und Abschläge berechnen
- Zulässige neue Miete unter Beachtung der Kappungsgrenze ermitteln
- Begründetes Schreiben in Textform erstellen
- Zustellung nachweisbar organisieren
- Zustimmungsfrist überwachen und Antworten der Mieter bearbeiten
- Neue Miete ab dem richtigen Monat im Mietkonto einstellen
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Wenn der Mieter nicht zustimmt
Die meisten Mieter stimmen einer gut begründeten Erhöhung zu. Manche reagieren gar nicht. Andere widersprechen.
Stimmt der Mieter bis zum Ende der Frist nicht zu, können Sie auf Zustimmung klagen. Dafür haben Sie drei weitere Monate Zeit (§ 558b Abs. 2 BGB). Zuständig ist in Gelsenkirchen das Amtsgericht Gelsenkirchen. In solchen Fällen übernimmt ein Fachanwalt für Mietrecht. Die Verwaltung bereitet die Unterlagen vor.
Wichtig: Eine Mieterhöhung allein ist kein Kündigungsgrund. Und eine Kündigung, um die Miete zu erhöhen, ist nicht erlaubt. Wie oft Sie überhaupt erhöhen dürfen, erklärt der Ratgeber Wie oft ist eine Mieterhöhung erlaubt?
Sonderfall: Mieter mit Jobcenter-Leistungen
Manche Mieter beziehen Leistungen vom Jobcenter. Auch bei ihnen ist eine Mieterhöhung nach Mietspiegel erlaubt. Aber: Das Jobcenter übernimmt die Miete nur bis zu einer Angemessenheitsgrenze. Liegt die neue Miete darüber, muss der Mieter die Differenz selbst zahlen. Das kann zu Zahlungsproblemen führen.
Deshalb lohnt es sich, die Grenze vorher zu kennen. Mehr im Ratgeber Angemessene Miete beim Jobcenter Gelsenkirchen.
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Um wie viel Prozent darf ich die Miete in Gelsenkirchen erhöhen?
In Gelsenkirchen gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Stadt steht nicht in der NRW-Verordnung mit abgesenkter Grenze von 15 %. Zusätzlich darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel nicht übersteigen.
Was kostet ein Mieterhöhungsverlangen bei GOTTSCHLING Immobilien?
Das Mieterhöhungsverlangen kostet 99 € netto je Wohnung, die Anpassung einer Garagen- oder Stellplatzmiete 49 € netto. Dazu kommt die Umsatzsteuer. Enthalten sind Prüfung, Berechnung, Schreiben, Zustellung und Fristüberwachung.
Gilt in Gelsenkirchen die Mietpreisbremse?
Nein. Gelsenkirchen ist nicht in der aktuellen NRW-Mieterschutzverordnung aufgeführt. Die Mietpreisbremse bei Neuvermietung gilt deshalb nicht. Eine Grenze gibt es trotzdem: Mieten mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete können bei knappem Angebot als Mietpreisüberhöhung gelten (§ 5 WiStG).
Ist der Mietspiegel Gelsenkirchen qualifiziert?
Nein, Gelsenkirchen hat einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Sie können ihn trotzdem zur Begründung einer Mieterhöhung nutzen. Er hat aber keine gesetzliche Vermutungswirkung wie ein qualifizierter Mietspiegel. Umso wichtiger ist eine saubere Einordnung der Wohnung.
Wie lange hat der Mieter Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen?
Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Geht das Verlangen zum Beispiel im März zu, endet die Frist Ende Mai. Die neue Miete gilt dann ab Juni.
Darf ich die Miete nach dem Kauf eines Hauses sofort erhöhen?
Als neuer Eigentümer treten Sie in die bestehenden Mietverträge ein. Es gelten dieselben Regeln: Wartefrist, Kappungsgrenze und Mietspiegel. Frühere Erhöhungen durch den Voreigentümer zählen bei der Kappungsgrenze mit. Die Verwaltung prüft das für jede Wohnung.
Kann ich auch die Garagenmiete erhöhen?
Das hängt vom Vertrag ab. Ist die Garage Teil des Wohnungsmietvertrags, gelten die Regeln für Wohnraum. Bei einem separaten Garagenmietvertrag gelten oft andere Regeln. Die Anpassung einer Garagen- oder Stellplatzmiete kostet bei GOTTSCHLING Immobilien 49 € netto.
Fazit
Eine Mieterhöhung nach Mietspiegel ist Ihr gutes Recht – wenn sie richtig gemacht wird. In Gelsenkirchen gilt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, eine Mietpreisbremse gibt es nicht. Fehler bei Einordnung, Fristen oder Form kosten Zeit und Geld. GOTTSCHLING Immobilien erstellt Ihr Mieterhöhungsverlangen für 99 € netto je Wohnung, 49 € für Stellplätze. Prüfen Sie jetzt, wie viel Miete Sie verschenken.
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