Lexikon
Kappungsgrenze – einfach erklärt
Die Kappungsgrenze ist die gesetzliche Höchstgrenze dafür, um wie viel Prozent ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben darf. Sie beträgt 20 %, in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 %. In Gelsenkirchen gelten 20 %.
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Kurz gesagtDie Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen auf 20 % in drei Jahren, in angespannten Märkten auf 15 %; in Gelsenkirchen gelten 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
Was bedeutet Kappungsgrenze?
Ihr Mieter zahlt seit Jahren 5 € pro Quadratmeter. Der Mietspiegel erlaubt 6,50 €. Dürfen Sie direkt auf 6,50 € gehen? Nein. Die Kappungsgrenze bremst Sie.
Sie gilt für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen. Es gilt immer die niedrigere Grenze: Vergleichsmiete oder Kappungsgrenze.
Nicht mitgezählt werden Erhöhungen wegen Modernisierung (Modernisierungsumlage) und wegen gestiegener Betriebskosten.
Rechtsgrundlage: § 558 Abs. 3 BGB
Die Regel steht in § 558 Abs. 3 BGB. Die Länder dürfen die Grenze in Gemeinden mit knappem Wohnraum auf 15 % senken. NRW hat das in seiner Mieterschutzverordnung für 57 Kommunen getan. Gelsenkirchen ist laut Land NRW nicht dabei. Deshalb gelten hier 20 %.
Beispiel
Beispiel: Eine Wohnung in Gelsenkirchen-Ückendorf kostet 400 € kalt. Vor drei Jahren lag die Miete ebenfalls bei 400 €. Die Kappungsgrenze erlaubt höchstens 480 € (plus 20 %). Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel bei 450 €, ist bei 450 € Schluss.
Typische Fehler
- Falscher Ausgangswert: Gerechnet wird ab der Miete von vor drei Jahren, nicht ab heute.
- 15 % angenommen: Viele Vermieter verschenken Spielraum, weil sie die abgesenkte Grenze aus Städten wie Köln oder Dortmund auch in Gelsenkirchen annehmen.
- Wartefrist missachtet: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirksam wird.
- Keine Begründung: Jede Erhöhung braucht eine Begründung, etwa den Mietspiegel.
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Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Gelsenkirchen?
In Gelsenkirchen gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes NRW. Die abgesenkte Grenze von 15 % gilt hier deshalb nicht.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung?
Nein. Die Kappungsgrenze betrifft nur Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Bei einer Neuvermietung würde die Mietpreisbremse greifen. Die gilt in Gelsenkirchen aber nicht.
Zählt die Modernisierungsumlage zur Kappungsgrenze?
Nein. Erhöhungen nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) und wegen Betriebskosten zählen nicht mit. Für die Modernisierungsumlage gibt es eigene Grenzen.
Wie berechne ich die Kappungsgrenze?
Nehmen Sie die Miete von vor genau drei Jahren. Rechnen Sie 20 % dazu. Das Ergebnis ist die Obergrenze für die neue Miete – Erhöhungen der letzten drei Jahre sind darin schon verbraucht. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen nicht mit. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger, gilt sie.
Was ist der Unterschied zwischen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse?
Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen in einem bestehenden Mietvertrag. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete beim Abschluss eines neuen Vertrags. In Gelsenkirchen gilt nur die Kappungsgrenze von 20 %.
Was passiert, wenn die Erhöhung die Kappungsgrenze überschreitet?
Dann ist das Verlangen nur bis zur zulässigen Grenze wirksam. Der Mieter muss nur dem erlaubten Teil zustimmen. Ein fehlerhaftes Schreiben kostet Zeit, denn ein neues Verlangen startet die Fristen neu.
Fazit
Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor zu schnellen Sprüngen. In Gelsenkirchen liegt sie bei 20 % in drei Jahren. Rechnen Sie immer ab der Miete von vor drei Jahren und prüfen Sie zusätzlich die Vergleichsmiete. So nutzen Sie Ihren Spielraum und bleiben auf der sicheren Seite.
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