Lexikon
Mietspiegel – einfach erklärt
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde, sortiert nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage. Vermieter nutzen ihn, um Mieterhöhungen zu begründen. Gelsenkirchen hat einen einfachen Mietspiegel, den die Stadt kostenlos veröffentlicht.
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Kurz gesagtEin Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde und dient vor allem zur Begründung von Mieterhöhungen (§ 558c BGB).
Was zeigt ein Mietspiegel?
Sie wollen die Miete erhöhen. Aber wie viel ist angemessen? Ihr Gefühl reicht vor Gericht nicht. Der Mietspiegel schon.
Er zeigt die übliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Sortiert wird nach:
- Baujahr des Gebäudes,
- Größe der Wohnung,
- Ausstattung (Bad, Fenster, Heizung, Balkon),
- Wohnlage.
Daraus ergibt sich eine Spanne mit Mittelwert. Diese Spanne ist die ortsübliche Vergleichsmiete.
Rechtsgrundlage: §§ 558a bis 558d BGB
Es gibt zwei Arten:
- Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB): von der Gemeinde oder von Mieter- und Vermieterverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt.
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Vor Gericht wird vermutet, dass er die Vergleichsmiete richtig wiedergibt.
Ein Mietspiegel ist eines von mehreren Begründungsmitteln für eine Mieterhöhung (§ 558a BGB). Andere sind ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Der Mietspiegel Gelsenkirchen
Der aktuelle Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen ist ein einfacher Mietspiegel. Erstellt hat ihn ein Arbeitskreis aus Eigentümervereinen, Mieterverein, Wohnungsunternehmen und Stadt. Die Tabelle reicht von 4,66 €/m² (Altbau, große Wohnung, Untergrenze) bis 11,27 €/m² (Neubau, kleine Wohnung, Obergrenze). Dazu kommen Zu- und Abschläge für Ausstattung und Wohnlage. Gute Lagen wie Buer-Ost bekommen zum Beispiel 0,50 €/m² Zuschlag.
Beispiel
Beispiel aus dem Mietspiegel selbst: Eine Wohnung mit 85 m², Baujahr 1975, im 5. Obergeschoss, mit modernisierten Fenstern und Bad, in Bismarck-West. Nach allen Zu- und Abschlägen ergibt sich eine Vergleichsmiete von 6,87 €/m² (Spanne 6,24 bis 7,51 €/m²).
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- Falsches Baujahr: Modernisierte Wohnungen bleiben im Baujahr des Gebäudes.
- Zu- und Abschläge vergessen: Gerade die Lage kann viel ausmachen.
- Angebotsmieten verwechselt: Portalpreise sind keine Mietspiegelwerte.
- Kappungsgrenze übersehen: Auch wenn der Mietspiegel mehr erlaubt, gilt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren.
Den Mietspiegel Schritt für Schritt erklärt der Ratgeber Mietspiegel Gelsenkirchen einfach erklärt. Wie Sie damit erhöhen, zeigt Mieterhöhung nach Mietspiegel. GOTTSCHLING Immobilien übernimmt das in der Mietverwaltung für Sie – das Mieterhöhungsverlangen kostet 99 € netto je Wohnung. Den Preis der Verwaltung sehen Sie im Preisrechner.
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Ist der Mietspiegel Gelsenkirchen qualifiziert?
Nein. Der Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Er hat vor Gericht keine gesetzliche Vermutungswirkung. Er ist aber ein anerkanntes Mittel, um eine Mieterhöhung zu begründen.
Wo finde ich den Mietspiegel Gelsenkirchen?
Die Stadt Gelsenkirchen veröffentlicht ihn kostenlos als PDF auf gelsenkirchen.de. Er enthält die Tabelle nach Baujahr und Größe sowie die Zu- und Abschläge für Ausstattung und Wohnlage.
Wie lese ich den Mietspiegel richtig?
Suchen Sie das Feld für Baujahr und Wohnungsgröße. Nehmen Sie den Mittelwert und die Spanne. Addieren Sie alle Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage. Das Ergebnis ist Ihre ortsübliche Vergleichsmiete.
Gilt der Mietspiegel auch für Neuvermietungen?
Er ist vor allem für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gedacht. In Gelsenkirchen gilt keine Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung sind Sie deshalb nicht an den Mietspiegel gebunden, die Grenze der Mietpreisüberhöhung gilt aber immer.
Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig angepasst. Vor Gericht wird vermutet, dass er stimmt. Ein einfacher Mietspiegel hat diese Vermutung nicht, wird aber trotzdem als Indiz genutzt.
Warum sind Angebotsmieten höher als der Mietspiegel?
Angebotsmieten zeigen neue Inserate. Der Mietspiegel enthält auch ältere Bestandsmieten der letzten Jahre. Deshalb liegen Portalwerte oft über dem Mietspiegel.
Fazit
Der Mietspiegel ist die wichtigste Orientierung für die ortsübliche Miete. In Gelsenkirchen gibt es einen einfachen Mietspiegel mit Lagezuschlägen. Lesen Sie ihn genau, mit allen Zu- und Abschlägen. Dann ist Ihre Mieterhöhung gut begründet und schwer angreifbar.
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