Ratgeber

Mieterhöhung nach Mietspiegel – Schritt für Schritt

Sie dürfen die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. In Gelsenkirchen begründen Sie das am einfachsten mit dem Mietspiegel der Stadt. Entscheidend sind drei Dinge: die Sperrfrist, die Kappungsgrenze von 20 % und ein formal sauberes Schreiben.

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Seit Jahren dieselbe Miete – und jetzt?

Sie schauen auf den Kontoauszug. Seit Jahren kommt dieselbe Summe. Die Handwerker sind teurer geworden. Die Rücklage für Reparaturen wächst kaum noch. Nur Ihre Miete steht still.

Viele Vermieter in Gelsenkirchen kennen das. Sie wollen fair bleiben und keinen Streit. Also passiert nichts. Das kostet Sie jeden Monat Geld. Und je länger Sie warten, desto größer wird der Sprung später.

Die gute Nachricht: Das Gesetz gibt Ihnen einen klaren Weg. Er heißt Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für ähnliche Wohnungen in Gelsenkirchen üblich ist. Was das genau bedeutet, erklärt das Lexikon zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Schritt 1: Prüfen Sie, ob Sie überhaupt erhöhen dürfen

Bevor Sie rechnen, prüfen Sie drei Punkte. Fehlt einer, ist Ihr Schreiben unwirksam.

• 15 Monate Ruhe: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirkt. Sie dürfen das Schreiben deshalb frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung schicken.
• Keine Staffel- oder Indexmiete: Haben Sie eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart, ist die Erhöhung nach Mietspiegel ausgeschlossen. Mehr dazu im Ratgeber Indexmiete oder Staffelmiete.
• Kein Ausschluss im Vertrag: Manche Mietverträge schließen Erhöhungen für eine Zeit aus. Lesen Sie Ihren Vertrag.

Gut zu wissen: Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder gestiegener Betriebskosten zählen bei der 15-Monats-Frist nicht mit.

Schritt 2: Die Mietspiegel-Miete für Ihre Wohnung finden

Gelsenkirchen hat einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Er ist nicht qualifiziert. Für Ihre Mieterhöhung ist der Mietspiegel trotzdem die einfachste Begründung. Er zeigt Nettokaltmieten je Quadratmeter, sortiert nach Baujahr und Wohnungsgröße.

Ein Auszug aus der Tabelle (Mittelwert, in Klammern die Spanne):

Baujahr	über 40 bis 60 m²	über 60 bis 100 m²
bis 1948	5,90 € (5,25–6,52)	5,65 € (5,02–6,29)
1957–1965	6,25 € (5,63–6,90)	6,05 € (5,40–6,67)
1966–1981	6,45 € (5,80–7,07)	6,20 € (5,57–6,84)
1996–2006	7,85 € (7,19–8,46)	7,60 € (6,96–8,23)

Wichtig: Eine modernisierte Wohnung bleibt im Feld ihres ursprünglichen Baujahrs. Die Modernisierung fließt über Zuschläge ein. Alle Felder und Stadtteile finden Sie im Ratgeber Mietspiegel Gelsenkirchen einfach erklärt.

Schritt 3: Zu- und Abschläge richtig rechnen

Jetzt wird es genau. Der Gelsenkirchener Mietspiegel arbeitet mit festen Zu- und Abschlägen in Euro je Quadratmeter. Sie addieren alle Werte und rechnen sie auf den Mittelwert und auf beide Spannengrenzen.

Ausstattung und Lage im Haus

• Bad modernisiert in den letzten 10 Jahren: +0,82 €
• Fenster in den letzten 10 Jahren erneuert: +0,30 €
• Heizung in den letzten 10 Jahren erneuert: +0,31 €
• Barrierefrei: +0,48 € · hochwertige Böden: +0,34 €
• Kein Balkon: −0,33 € · innenliegendes Bad: −0,46 €
• 3. bis 4. Obergeschoss: −0,21 € · ab 5. Obergeschoss: −0,35 €

Wohnlage im Stadtgebiet

Die Lage zählt nach statistischen Bezirken der Stadt. Buer-Ost bekommt +0,50 €, Buer-Zentrum +0,40 €. Erle-Ost oder Hassel-Süd liegen bei 0,00 €. Altstadt und Neustadt haben −0,10 €, Scholven-Nord −0,35 €.

Das offizielle Beispiel

Der Mietspiegel rechnet selbst vor: Baujahr 1975, 85 m², 5. Obergeschoss, Fenster und Bad modernisiert, Lage Bismarck-West. Ergebnis: 6,87 € je m², Spanne 6,24 bis 7,51 €. Das ist Ihre Obergrenze für die Begründung.

Bequemer geht es mit dem Online-Mietspiegelrechner der Stadt Gelsenkirchen. Prüfen Sie das Ergebnis trotzdem selbst.

Schritt 4: Die Kappungsgrenze von 20 % beachten

Selbst wenn der Mietspiegel mehr hergibt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Gelsenkirchen steht nicht auf der Liste der NRW-Städte mit abgesenkter Grenze von 15 %. Hier gelten also 20 %.

Beispiel: Vor drei Jahren lag die Kaltmiete bei 400 €. Seitdem gab es keine Erhöhung. Dann dürfen Sie höchstens auf 480 € gehen – auch wenn der Mietspiegel 500 € erlauben würde.

Zählen Sie dabei alle Erhöhungen der letzten drei Jahre zusammen. Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten bleiben außen vor. Die Details stehen im Ratgeber Kappungsgrenze und Mietpreisbremse in Gelsenkirchen und im Lexikon zur Kappungsgrenze.

Schritt 5: Das Mieterhöhungsverlangen richtig schreiben

Das Gesetz nennt Ihr Schreiben „Mieterhöhungsverlangen“. Sie bitten den Mieter um Zustimmung. Diese Punkte gehören hinein:

• Textform (§ 558a BGB): Brief oder E-Mail reicht. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, aber Ihr Name muss erkennbar sein.
• Alle Vermieter als Absender und alle Mieter als Empfänger. Fehlt einer, droht die Unwirksamkeit.
• Alte und neue Kaltmiete in Euro, dazu die Wohnfläche.
• Begründung: Mietspiegel-Feld, alle Zu- und Abschläge, Spanne. Der Mietspiegel ist öffentlich zugänglich. Sie müssen ihn nicht beilegen, sollten aber genau sagen, wo er zu finden ist.
• Bitte um Zustimmung und das Datum, ab dem die neue Miete gilt.

Liegt Ihre geforderte Miete innerhalb der Spanne, reicht das für die Begründung (§ 558a Abs. 4 BGB). Vorsicht: Vor Gericht kann ein Richter trotzdem einen Wert unter der Obergrenze ansetzen. Denn der einfache Mietspiegel hat keine gesetzliche Vermutungswirkung.

Schritt 6: Fristen, Zustimmung und was bei einem Nein passiert

Der Mieter hat Bedenkzeit. Sie läuft bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b BGB). Die neue Miete gilt ab dem dritten Kalendermonat.

Beispiel: Ihr Schreiben kommt am 10. März an. Der Mieter kann bis 31. Mai zustimmen. Die neue Miete gilt ab 1. Juni.

Stimmt der Mieter nicht zu, können Sie innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen. Zuständig ist das Amtsgericht Gelsenkirchen. Wichtig: Schweigen ist keine Zustimmung. Zahlt der Mieter aber mehrmals ohne Vorbehalt die neue Miete, kann das als Zustimmung gelten.

Der Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Rechnen Sie das ein, wenn die Wohnung schwer zu vermieten wäre.

Erhöhen lassen statt selbst rechnen

Ein Formfehler kostet Sie Monate. Denn ein unwirksames Schreiben setzt keine Frist in Gang. Sie müssen neu schicken, und alle Fristen beginnen von vorn. Darum lassen viele Vermieter die Erhöhung machen.

Die Mieterhöhung über GOTTSCHLING Immobilien kostet laut Preisverzeichnis 99 € netto je Wohnung. Das Team prüft Sperrfrist, Kappungsgrenze und Mietspiegel-Feld. Sie bekommen ein fertiges, begründetes Schreiben. Als Kunde der Mietverwaltung in Gelsenkirchen haben Sie dazu ein Team, das Fristen überwacht und Zahlungen kontrolliert. Was die laufende Verwaltung kostet, zeigt der Preisrechner für die Mietverwaltung sofort: ab 24 € netto je Einheit im Monat.

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Häufige Fragen

Ist der Mietspiegel Gelsenkirchen qualifiziert?

Nein. Gelsenkirchen hat einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Sie dürfen ihn als Begründung für eine Mieterhöhung nutzen. Er hat aber keine gesetzliche Vermutungswirkung wie ein qualifizierter Mietspiegel. Vor Gericht gilt er als wichtiges Indiz, der Richter kann aber anders entscheiden.

Wie viel darf ich die Miete in Gelsenkirchen erhöhen?

Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: maximal 20 % in drei Jahren. Gelsenkirchen gehört nicht zu den NRW-Kommunen mit abgesenkter Grenze von 15 %. Die niedrigere der beiden Grenzen ist Ihre Obergrenze.

Darf ich bis zur Obergrenze der Mietspiegel-Spanne erhöhen?

Für die Begründung reicht es, wenn Ihre Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Ob der Mieter zustimmt, ist eine andere Frage. Klagen Sie auf Zustimmung, kann das Gericht einen Wert näher am Mittelwert festsetzen. Gute Ausstattung und Zuschläge stärken Ihre Position.

Muss ich den Mietspiegel dem Schreiben beilegen?

Nein, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist. Das ist in Gelsenkirchen der Fall, die Stadt veröffentlicht ihn online. Nennen Sie aber genau das Tabellenfeld, alle Zu- und Abschläge und die Spanne. So kann der Mieter Ihre Rechnung nachvollziehen.

Kann ich die Mieterhöhung per E-Mail schicken?

Ja. Das Gesetz verlangt nur Textform, keine Schriftform. Eine E-Mail mit allen Pflichtangaben reicht also. Sie müssen aber den Zugang beweisen können. Viele Vermieter schicken das Mieterhöhungsverlangen deshalb zusätzlich per Brief mit Zustellnachweis.

Was passiert, wenn der Mieter nicht antwortet?

Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Nach Ablauf der Überlegungsfrist haben Sie drei Monate Zeit, beim Amtsgericht Gelsenkirchen auf Zustimmung zu klagen. Verpassen Sie diese Frist, müssen Sie ein neues Mieterhöhungsverlangen schicken.

Was kostet es, eine Mieterhöhung erstellen zu lassen?

Bei GOTTSCHLING Immobilien kostet das Mieterhöhungsverlangen laut Preisverzeichnis 99 € netto je Wohnung. Darin steckt die Prüfung von Sperrfrist, Kappungsgrenze und Mietspiegel-Einordnung. Mehr dazu auf der Seite Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen lassen.

Gilt in Gelsenkirchen die Mietpreisbremse?

Nein. Gelsenkirchen steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes NRW. Die Mietpreisbremse betrifft ohnehin nur die Miete bei Neuvermietung. Für Erhöhungen in laufenden Mietverträgen gilt § 558 BGB mit Mietspiegel und Kappungsgrenze.

Fazit

Eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel ist kein Hexenwerk. Prüfen Sie zuerst die 15-Monats-Frist. Ordnen Sie dann Ihre Wohnung im Gelsenkirchener Mietspiegel ein und rechnen Sie alle Zu- und Abschläge. Beachten Sie die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Schreiben Sie an alle Mieter, mit sauberer Begründung. Wer Formfehler vermeiden will, lässt das Schreiben für 99 € netto erstellen und gewinnt Zeit und Sicherheit.

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Quellen

• Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen (PDF)
• Online-Mietspiegelrechner der Stadt Gelsenkirchen
• § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung
• § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung
• Land NRW – Mieterschutzverordnung (Gelsenkirchen nicht enthalten)