Lexikon
Ortsübliche Vergleichsmiete – einfach erklärt
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die übliche Miete, die in einer Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde. Sie ist die Obergrenze für jede normale Mieterhöhung. In Gelsenkirchen wird sie meist über den Mietspiegel der Stadt ermittelt.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDie ortsübliche Vergleichsmiete ist die übliche Miete für vergleichbaren Wohnraum der letzten sechs Jahre und die Obergrenze für Mieterhöhungen (§ 558 Abs. 2 BGB).
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Ihr Mieter zahlt seit acht Jahren dieselbe Miete. Nebenan verlangt der Vermieter für eine gleiche Wohnung deutlich mehr. Bis wohin dürfen Sie gehen? Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Verglichen werden Wohnungen mit ähnlicher:
- Art (zum Beispiel Wohnung im Mehrfamilienhaus),
- Größe,
- Ausstattung,
- Beschaffenheit und energetischem Zustand,
- Lage.
Einbezogen werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Ausgenommen sind preisgebundene Wohnungen.
Rechtsgrundlage: § 558 BGB
Die Definition steht in § 558 Abs. 2 BGB. Der Vermieter darf die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zu dieser Miete verlangen. Zusätzlich gelten:
- die Wartefrist: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein,
- die Kappungsgrenze: in Gelsenkirchen 20 % in drei Jahren,
- die Begründungspflicht (§ 558a BGB): über Mietspiegel, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit, zuzustimmen (§ 558b BGB).
Ortsübliche Vergleichsmiete in Gelsenkirchen
Der Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen nennt Mittelwerte und Spannen nach Baujahr und Größe. Dazu kommen Zu- und Abschläge für Ausstattung und Wohnlage. Die Wohnlage macht dabei bis zu 0,50 €/m² Zuschlag aus, etwa in Buer-Ost. In anderen Lagen gibt es Abschläge.
Beispiel
Beispiel: Eine 70-m²-Wohnung in Gelsenkirchen-Erle (Wohnlage Erle-Süd), Baujahr 1960, ohne Besonderheiten. Der Mietspiegel nennt für Baujahr 1957 bis 1965 und 60 bis 100 m² einen Mittelwert von 6,05 €/m². In der Normlage gibt es keinen Zuschlag. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt also bei rund 6,05 €/m², das sind etwa 424 € kalt. Zahlt der Mieter heute 380 €, ist eine Erhöhung bis zu diesem Wert möglich – sofern die Kappungsgrenze nicht vorher greift.
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTypische Fehler
- Angebotsmieten aus Portalen genommen: Sie sind keine Vergleichsmiete.
- Ausstattung falsch bewertet: Ein modernisiertes Bad bringt einen Zuschlag, ein innenliegendes Bad einen Abschlag.
- Kappungsgrenze vergessen: Die niedrigere Grenze gilt.
- Formfehler im Schreiben: Ohne Begründung ist das Verlangen unwirksam.
Wie Sie Schritt für Schritt vorgehen, zeigt der Ratgeber Mieterhöhung nach Mietspiegel. Den lokalen Mietspiegel erklärt Mietspiegel Gelsenkirchen einfach erklärt. GOTTSCHLING Immobilien setzt Mieterhöhungen in der Mietverwaltung für Sie um. Das Mieterhöhungsverlangen kostet 99 € netto je Wohnung. Mehr unter Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen lassen. Den Preis der Verwaltung sehen Sie im Preisrechner.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wie ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete in Gelsenkirchen?
Am einfachsten über den Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen. Suchen Sie Baujahr und Größe, nehmen Sie den Mittelwert und rechnen Sie Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage ein. Alternativ sind ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen möglich.
Welche Mieten fließen in die ortsübliche Vergleichsmiete ein?
Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Ausgenommen sind Mieten, die durch Gesetz oder Förderzusage gebunden sind. So bildet die Vergleichsmiete einen Mix aus neueren und älteren Verträgen ab.
Darf die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen?
Bei einer normalen Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht. Ausnahmen sind die Modernisierungsumlage und vertraglich vereinbarte Staffel- oder Indexmieten. Bei Neuvermietung gilt in Gelsenkirchen keine Mietpreisbremse.
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete eine feste Zahl?
Nein. Meist ist sie eine Spanne. Der Vermieter darf grundsätzlich bis zum oberen Wert der Spanne gehen, wenn die Wohnung das rechtfertigt. Vor Gericht wird im Streitfall genau geprüft.
Was ist der Unterschied zur Marktmiete?
Die Marktmiete ist das, was heute bei einer Neuvermietung gezahlt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete enthält auch Bestandsmieten der letzten sechs Jahre. Sie liegt deshalb oft unter den Angebotsmieten in Portalen.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Der Vermieter kann nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen. Die Klage muss binnen drei weiteren Monaten erhoben werden. In Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Fazit
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze für jede normale Mieterhöhung. In Gelsenkirchen ermitteln Sie sie am besten über den Mietspiegel der Stadt. Rechnen Sie Ausstattung und Lage genau ein. Und vergessen Sie die Kappungsgrenze und die Wartefrist nicht.
Das könnte Sie auch interessieren
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in Gelsenkirchen