Ratgeber
Kappungsgrenze und Mietpreisbremse in Gelsenkirchen
In Gelsenkirchen gilt die normale Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Eine Mietpreisbremse gibt es hier nicht, denn Gelsenkirchen steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes NRW. Die Obergrenze für jede Mieterhöhung bleibt trotzdem die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel.
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Kurz gesagtIn Gelsenkirchen darf die Bestandsmiete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen; eine Mietpreisbremse für Neuvermietungen gilt nicht.
Darf ich in Gelsenkirchen 15 % oder 20 % erhöhen?
Sie haben gelesen, dass Mieten nur noch um 15 % steigen dürfen. Ein Bekannter aus Köln hat es Ihnen erzählt. Gilt das auch für Ihre Wohnung in Buer oder Ückendorf?
Die klare Antwort: Nein. In Gelsenkirchen gilt die Kappungsgrenze von 20 %.
Die abgesenkte Grenze von 15 % gilt nur in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Welche Städte das sind, legt das Land NRW in der Mieterschutzverordnung fest. Aktuell stehen dort 57 Kommunen, zum Beispiel Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster und Dortmund. Gelsenkirchen ist laut Land NRW nicht dabei.
Für Sie als Vermieter heißt das: Sie haben mehr Spielraum als Vermieter in Köln oder Dortmund. Aber nicht unbegrenzt. Weitere Regeln, die nur in dieser Stadt gelten, sammelt der Ratgeber Gelsenkirchen.
Was die Kappungsgrenze genau bedeutet
Die Kappungsgrenze ist eine Bremse für Mieterhöhungen im laufenden Mietvertrag. Sie steht in § 558 Abs. 3 BGB.
- Die Miete darf in drei Jahren um höchstens 20 % steigen.
- Gezählt werden Erhöhungen nach § 558 BGB, also bis zur Vergleichsmiete.
- Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und wegen gestiegener Betriebskosten zählen nicht mit.
- Ausgangspunkt ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung.
Zwei Grenzen gelten immer gleichzeitig. Die Miete darf weder über die Kappungsgrenze noch über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen. Es zählt jeweils die niedrigere Grenze.
Rechenbeispiel: Wann stoppt die Kappungsgrenze?
Beispiel (frei gewählt): Ihr Mieter zahlt seit drei Jahren 5,00 €/m² nettokalt für 65 m². Das sind 325 € im Monat. Laut Mietspiegel Gelsenkirchen liegt die Vergleichsmiete bei 6,30 €/m².
- Grenze 1 – Vergleichsmiete: 6,30 €/m² × 65 m² = 409,50 €
- Grenze 2 – Kappungsgrenze: 325 € + 20 % = 390,00 €
- Zulässig sind höchstens 390,00 €, also die niedrigere Grenze.
Die restlichen 19,50 € dürfen Sie erst später verlangen. Frühestens dann, wenn die Drei-Jahres-Frist wieder Luft lässt. Genau hier verlieren viele Vermieter Geld: Sie erhöhen zu selten. Dann ist der Abstand zur Vergleichsmiete so groß, dass die Kappungsgrenze jeden Schritt abschneidet.
Ihr Vorteil bei regelmäßigen, kleinen Erhöhungen: Die Miete wächst ohne große Sprünge mit. Das ist fair für den Mieter und gut für Ihren Ertrag. Wie oft das geht, steht im Ratgeber Wie oft darf die Miete steigen?
Keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete bei einem neuen Mietvertrag. In betroffenen Städten darf sie höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen. Der Bund hat die Regel verlängert. Sie greift aber nur dort, wo das Land sie per Verordnung einführt.
Gelsenkirchen steht nicht in dieser Verordnung. Deshalb gilt hier: Bei einer Neuvermietung vereinbaren Sie die Miete grundsätzlich frei.
Eine Grenze gibt es trotzdem. Liegt die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete und nutzt der Vermieter ein geringes Angebot aus, kann das eine Mietpreisüberhöhung sein. Das regelt § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Der Mieter kann dann zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Praxis-Tipp: Eine Miete, die zum Markt passt, vermietet sich in Gelsenkirchen schneller. Leerstand kostet mehr als ein paar Cent pro Quadratmeter. Wie Sie die richtige Höhe finden, zeigt der Ratgeber Die richtige Miete berechnen. Wollen Sie die Neuvermietung abgeben, lesen Sie mehr zur Vermietung mit geprüften Mietern in Gelsenkirchen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenKündigungssperrfrist nach Umwandlung: 3 Jahre
Die Mieterschutzverordnung regelt noch etwas: die Sperrfrist nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen. Wird eine vermietete Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Käufer nicht sofort wegen Eigenbedarf kündigen.
- In Gelsenkirchen: Regelfrist von 3 Jahren (§ 577a Abs. 1 BGB).
- In Städten der Mieterschutzverordnung gelten längere Fristen.
Das ist wichtig, wenn Sie eine vermietete Wohnung in Gelsenkirchen verkaufen möchten. Käufer, die selbst einziehen wollen, fragen genau danach. Mehr zur Kündigung lesen Sie im Ratgeber Eigenbedarfskündigung.
Modernisierung: die eigene Grenze von 2 €/m²
Nach einer Modernisierung dürfen Sie die Jahresmiete um 8 % der Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Diese Erhöhung fällt nicht unter die 20-%-Kappungsgrenze. Sie hat aber eine eigene Kappung:
- höchstens 3 €/m² in sechs Jahren,
- höchstens 2 €/m², wenn die Miete vorher unter 7 €/m² lag.
In Gelsenkirchen liegen viele Bestandsmieten unter 7 €/m². Für viele Vermieter hier gilt deshalb die 2-€-Grenze. Den Rechenweg zeigt der Ratgeber Modernisierungsumlage berechnen.
So setzen Sie Mieterhöhungen sicher durch
Ein Formfehler macht eine Mieterhöhung unwirksam. Dann beginnt alles von vorn, und Monate gehen verloren. Die häufigsten Fehler: falsche Mietspiegel-Werte, nicht alle Vermieter im Schreiben genannt, falsch berechnete Kappungsgrenze.
Die Mietverwaltung von GOTTSCHLING Immobilien plant Mieterhöhungen mit Fristen und Grenzen. Das Mieterhöhungsverlangen kostet laut Preisverzeichnis 99 € netto je Wohnung. Die laufende Verwaltung kostet 24 € netto je Einheit und Monat zzgl. USt. Was die Hausverwaltung in Gelsenkirchen kostet, zeigt die Preisübersicht für Miet- und WEG-Verwaltung. Ihren Monatspreis können Sie für die Mietverwaltung online berechnen. Mehr zum Ablauf: Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen lassen.
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Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Gelsenkirchen?
Die Kappungsgrenze in Gelsenkirchen beträgt 20 % in drei Jahren. Die Stadt steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes NRW, deshalb gilt nicht die abgesenkte Grenze von 15 %. Zusätzlich darf die Miete nie über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen.
Gilt in Gelsenkirchen die Mietpreisbremse?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt nur in Städten, die das Land per Verordnung festlegt. Gelsenkirchen gehört nicht dazu. Bei Neuvermietungen ist die Miethöhe deshalb grundsätzlich frei, Grenze ist die Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.
Zählt eine Modernisierungsumlage zur Kappungsgrenze?
Nein. Erhöhungen nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) und wegen gestiegener Betriebskosten werden bei der 20-%-Grenze nicht mitgezählt. Für die Modernisierungsumlage gilt aber eine eigene Grenze von 3 €/m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² nur 2 €/m².
Welche Ruhrgebietsstädte haben die 15-%-Kappungsgrenze?
Laut Land NRW gehört aus dem Ruhrgebiet nur Dortmund zur Mieterschutzverordnung. Dort gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %. Gelsenkirchen ist nicht dabei. Die Liste kann sich ändern, prüfen Sie deshalb immer die aktuelle Verordnung.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei einer Staffelmiete oder Indexmiete?
Nein. Bei einer Staffelmiete steigt die Miete nach den vereinbarten Stufen. Bei einer Indexmiete folgt sie dem Verbraucherpreisindex. In beiden Fällen ist eine Mieterhöhung nach Mietspiegel ausgeschlossen, und die Kappungsgrenze spielt keine Rolle. Mehr dazu im Ratgeber Indexmiete oder Staffelmiete.
Wie lange gilt die Kündigungssperre nach Umwandlung in Gelsenkirchen?
In Gelsenkirchen gilt die Regelfrist von drei Jahren nach § 577a Abs. 1 BGB. Erst danach darf der Käufer einer umgewandelten, vermieteten Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen. In Städten der Mieterschutzverordnung sind die Fristen länger.
Was passiert, wenn meine Mieterhöhung die Kappungsgrenze überschreitet?
Die Erhöhung ist dann nur bis zur zulässigen Grenze wirksam. Der Mieter muss nur dem Teil zustimmen, der innerhalb der 20 % und der Vergleichsmiete liegt. Klüger ist es, von Anfang an richtig zu rechnen, damit es keinen Streit gibt.
Fazit
In Gelsenkirchen haben Vermieter mehr Spielraum als in Köln oder Dortmund: 20 % Kappungsgrenze, keine Mietpreisbremse, drei Jahre Sperrfrist nach Umwandlung. Die Vergleichsmiete laut Mietspiegel bleibt aber die feste Obergrenze. Wer regelmäßig und sauber erhöht, holt das Maximum heraus und vermeidet Streit. Eine Verwaltung mit festen Abläufen sorgt dafür, dass kein Termin verloren geht.
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