Lexikon
Modernisierungsumlage – einfach erklärt
Die Modernisierungsumlage ist eine Mieterhöhung, mit der ein Vermieter einen Teil seiner Modernisierungskosten auf die Miete umlegt. Er darf jährlich 8 % der umlagefähigen Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Eine Kappung begrenzt den Anstieg auf 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren, bei günstigen Mieten auf 2 €.
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- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtMit der Modernisierungsumlage darf der Vermieter jährlich 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, gedeckelt auf 3 €/m² bzw. 2 €/m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
Was ist die Modernisierungsumlage?
Sie lassen neue Fenster einbauen und die Fassade dämmen. Ihr Mieter spart Heizkosten. Sie zahlen die Rechnung. Ist das fair? Der Gesetzgeber sagt: Sie dürfen einen Teil davon über die Modernisierungsumlage zurückholen.
Umlagefähig sind nur echte Modernisierungen, zum Beispiel:
- Maßnahmen, die nachhaltig Energie sparen (Dämmung, neue Fenster),
- Maßnahmen, die den Wohnwert dauerhaft erhöhen (Aufzug, Balkon),
- Maßnahmen, die Wasser sparen.
Reine Reparaturen sind keine Modernisierung. Ersetzen Sie ein kaputtes Bauteil, müssen Sie den Reparaturanteil abziehen.
Rechtsgrundlage: § 559 BGB
- 8 % pro Jahr: Die jährliche Miete darf um 8 % der umlagefähigen Kosten steigen (§ 559 Abs. 1 BGB).
- Kappung: Höchstens 3 €/m² Wohnfläche in sechs Jahren. Liegt die Miete unter 7 €/m², höchstens 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB).
- Abzüge: Erhaltungsanteil und Fördermittel müssen abgezogen werden.
- Ankündigung: Die Modernisierung muss drei Monate vorher in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB).
- Vereinfachtes Verfahren: Bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung möglich (§ 559c BGB).
Beispiel
Beispiel: Neue Fenster für eine 60-m²-Wohnung in Gelsenkirchen-Schalke kosten 9.000 €. Davon sind 3.000 € Erhaltungsanteil, weil die alten Fenster ohnehin defekt waren. Umlagefähig sind 6.000 €. 8 % davon sind 480 € im Jahr, also 40 € im Monat. Das entspricht 0,67 €/m² und liegt unter der Kappung.
Typische Fehler
- Erhaltungsanteil nicht abgezogen: Der häufigste Grund für unwirksame Erhöhungen.
- Ankündigung vergessen: Ohne rechtzeitige Ankündigung verschiebt sich die Erhöhung.
- Kappung bei günstigen Mieten übersehen: Unter 7 €/m² gelten nur 2 €/m². Nicht zu verwechseln mit der Kappungsgrenze für normale Mieterhöhungen.
- Fördermittel nicht abgezogen: Zuschüsse mindern die umlagefähigen Kosten.
Neben der Umlage bleibt die normale Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Wie das abläuft, zeigt Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen lassen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenModernisierungsumlage in Gelsenkirchen
Viele Bestandsmieten in Gelsenkirchen liegen unter 7 €/m². Der Mietspiegel der Stadt zeigt für ältere Baujahre Mittelwerte von rund 5 bis 7 €/m². Für Sie heißt das oft: Es gilt die engere Kappung von 2 €/m² in sechs Jahren. Rechnen Sie Ihre Modernisierung deshalb vorher genau durch. Eine ausführliche Anleitung mit Rechenweg finden Sie im Ratgeber Modernisierungsumlage berechnen. Zum Heizungstausch passt Heizungstausch im vermieteten Haus.
Für Fassade und Hof gibt es in einigen Stadterneuerungsgebieten Zuschüsse. Mehr dazu unter Haus- und Hofflächenprogramm Gelsenkirchen. GOTTSCHLING Immobilien begleitet Vermieter in der Mietverwaltung. Ihren Preis sehen Sie im Preisrechner.
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Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?
Jährlich um 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten. Innerhalb von sechs Jahren aber höchstens um 3 € je Quadratmeter. Liegt die Miete vorher unter 7 €/m², sind es höchstens 2 €/m².
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Kosten für Reparatur und Erhaltung, also der Teil, der ohnehin fällig gewesen wäre. Auch öffentliche Fördermittel müssen abgezogen werden. Nur der echte Modernisierungsanteil darf auf die Miete.
Zählt die Modernisierungsumlage zur Kappungsgrenze?
Nein. Die Kappungsgrenze von 20 % gilt nur für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Für die Modernisierungsumlage gelten die eigenen Grenzen von 3 €/m² bzw. 2 €/m² in sechs Jahren.
Muss ich die Modernisierung vorher ankündigen?
Ja. Spätestens drei Monate vor Beginn in Textform. Die Ankündigung nennt Art, Umfang, Beginn, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung. Fehlt sie, kann sich die Erhöhung um sechs Monate verschieben.
Kann der Mieter der Modernisierungsumlage widersprechen?
Er kann einen Härteeinwand erheben, wenn die Erhöhung für ihn unzumutbar ist. Das muss er binnen Frist nach der Ankündigung tun. Ob der Einwand greift, hängt vom Einzelfall ab.
Gibt es Sonderregeln für den Heizungstausch?
Ja. Für bestimmte Heizungsmodernisierungen gelten besondere Regeln mit eigener Grenze (§ 559e BGB). Die Rechtslage zum Heizungstausch hat sich zuletzt geändert. Prüfen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie umlegen.
Fazit
Mit der Modernisierungsumlage holen Sie einen Teil Ihrer Investition über die Miete zurück. 8 % pro Jahr sind erlaubt, aber nur nach Abzug von Reparaturanteil und Förderung. In Gelsenkirchen greift oft die enge Kappung von 2 €/m². Wer vorher rechnet, erlebt keine Überraschung.
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