Ratgeber
Heizungstausch im vermieteten Haus
Den Heizungstausch bezahlen Sie als Vermieter zunächst selbst. Ersetzen Sie nur eine kaputte Anlage, ist das Erhaltung und nicht auf die Miete umlegbar. Ist die neue Heizung eine Modernisierung, dürfen Sie einen Teil der Kosten nach besonderen Regeln umlegen – aber nur mit korrekter Ankündigung.
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Kurz gesagtReparatur oder Ersatz durch Gleichwertiges zahlt der Vermieter allein; nur der Modernisierungsanteil einer neuen, effizienteren Heizung ist nach § 559 ff. BGB begrenzt umlagefähig.
Die Heizung ist 30 Jahre alt – und die Mieter frieren
Es ist Januar. Der Kessel im Keller springt nur noch mit Glück an. Der Heizungsbauer schüttelt den Kopf: „Ersatzteile gibt es dafür nicht mehr.“ Gleichzeitig hören Sie in den Nachrichten ständig von neuen Regeln. Was gilt nun? Was müssen Sie? Und wer zahlt?
So geht es vielen Vermietern in Gelsenkirchen. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt sind die Wohngebäude im Schnitt rund 64 Jahre alt. Viele Heizungen sind entsprechend in die Jahre gekommen.
Die gute Nachricht: Für den Heizungstausch als Vermieter sind die Grundregeln im Mietrecht klar. Und mit Planung wird der Heizungstausch keine Notoperation im Winter.
Was die aktuellen Regeln zum Heizungstausch bedeuten
Das Gebäudeenergierecht wurde vor Kurzem grundlegend überarbeitet. Die Regeln zum Heizungstausch haben sich dadurch geändert. Eigentümer haben heute mehr Freiheit bei der Wahl der Heizung. Die frühere Pflicht, beim Einbau überwiegend erneuerbare Energie zu nutzen, gilt in dieser Form nicht mehr.
Für Sie als Vermieter heißt das:
- Lassen Sie sich vor jeder Entscheidung aktuell beraten – von einem Energieberater oder Fachbetrieb.
- Achten Sie bei neuen Öl- und Gasheizungen auf mögliche Vorgaben zu klimafreundlichen Brennstoffanteilen in der Zukunft und auf steigende CO2-Kosten.
- Prüfen Sie Förderprogramme vor dem Auftrag. Viele Zuschüsse gibt es nur, wenn Sie vor Vertragsschluss beantragen.
Wichtig: Im Mietrecht zahlt der Vermieter einen Teil der CO2-Kosten der Heizung. Je schlechter das Gebäude, desto höher Ihr Anteil. Eine effiziente Heizung senkt also auch Ihre eigenen Kosten. Mehr im Ratgeber CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufteilen.
Erhaltung oder Modernisierung? Das entscheidet über die Umlage
Mietrechtlich ist das die wichtigste Frage.
- Erhaltung (§ 555a BGB): Sie ersetzen eine defekte Heizung durch eine gleichwertige. Das ist Ihre Pflicht als Vermieter. Sie dürfen die Kosten nicht auf die Miete umlegen.
- Modernisierung (§ 555b BGB): Die neue Heizung spart nachhaltig Energie oder nutzt erneuerbare Energie. Dann dürfen Sie einen Teil der Kosten umlegen.
Meist ist es eine Mischung. Der neue Kessel ersetzt einen alten, der ohnehin bald fällig wäre. Den Erhaltungsanteil müssen Sie dann herausrechnen. Was Sie für eine gleichwertige Reparatur oder einen Ersatz gezahlt hätten, bleibt bei Ihnen.
Was Sie auf die Miete umlegen dürfen
Für Modernisierungen gilt grundsätzlich § 559 BGB: 8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 € je m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 € je m² nur 2 €. Wie Sie das rechnen, zeigt der Ratgeber Modernisierungsumlage berechnen.
Für den Einbau einer neuen Heizung gibt es Sonderregeln (§ 559e BGB). Sie betreffen vor allem den Abzug von Fördermitteln und eine eigene Kappungsgrenze. Diese Regeln wurden mit der Reform des Gebäudeenergierechts angepasst. Lassen Sie die Berechnung vor der Erhöhungserklärung prüfen.
Wichtig für Gelsenkirchen: Viele Bestandsmieten liegen unter 7 € je m². Dann ist der Spielraum für die Umlage klein. Rechnen Sie die Wirtschaftlichkeit darum vor dem Auftrag durch.
Mieter richtig informieren
Eine Modernisierung müssen Sie drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). In die Ankündigung gehören:
- Art und Umfang der Maßnahme
- Beginn und voraussichtliche Dauer
- die zu erwartende Mieterhöhung
- die voraussichtlichen künftigen Heiz- und Betriebskosten
- der Hinweis auf Form und Frist für Härteeinwände
Der Mieter muss die Modernisierung dulden (§ 555d BGB). Er kann aber Härtegründe vorbringen. Ist die Heizung ausgefallen, gilt etwas anderes: Eine dringende Reparatur dürfen Sie sofort durchführen. Die Mieter brauchen eine warme Wohnung. Stellen Sie bei längeren Arbeiten im Winter Heizlüfter oder andere Lösungen bereit.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWas sich bei den Nebenkosten ändert
- Wärmepumpe: Der Strom für die Heizung ist Heizkosten und umlagefähig (§ 2 Nr. 4 BetrKV). Ein eigener Zähler macht die Abrechnung sauber.
- Wartung: Die laufende Wartung der Heizung ist umlagefähig. Reparaturen sind es nicht.
- Umstellung auf Fernwärme oder Wärmelieferung: Wechseln Sie von der eigenen Heizung zu einer gewerblichen Wärmelieferung, gelten strenge Regeln. Die Umstellung muss für den Mieter kostenneutral sein und rechtzeitig angekündigt werden (§ 556c BGB).
- Verbrauchserfassung: Neue Zähler müssen fernablesbar sein. Mehr dazu unter Fernablesbare Zähler: Pflicht für Vermieter.
Die Heizkostenabrechnung folgt weiter der Heizkostenverordnung. Was alles umlagefähig ist, zeigt der Ratgeber Umlagefähige Betriebskosten.
Eigentumswohnung: Die WEG entscheidet
Vermieten Sie eine Eigentumswohnung mit Zentralheizung? Dann gehört die Heizung meist zum Gemeinschaftseigentum. Über den Tausch entscheidet die Eigentümergemeinschaft per Beschluss. Ihre Kosten tragen Sie anteilig über eine Sonderumlage oder die Rücklage.
Wie das in der WEG läuft, erklärt der Ratgeber Heizungstausch in der WEG. Eine Vorlage für die Versammlung finden Sie unter Musterbeschluss Heizungserneuerung. Gegenüber Ihrem Mieter gelten trotzdem die Regeln oben.
Planen statt im Winter improvisieren
Der teuerste Heizungstausch ist der im Notfall. Dann gibt es keine Zeit für Angebote, Förderanträge oder eine korrekte Ankündigung. Wer früh plant, spart Geld und verliert keine Mieteinnahmen.
Die Mietverwaltung von GOTTSCHLING Immobilien hat den Zustand Ihrer Anlagen im Blick, holt Angebote ein und informiert die Mieter. Die Ankündigung und die Erhöhung nach Modernisierung laufen mit festen Fristen. Was die Verwaltung für Ihr Haus kostet, sehen Sie sofort im Preisrechner – ab 24 € netto je Einheit im Monat.
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Heizungstausch: Vermieter oder Mieter – wer zahlt?
Zunächst immer der Vermieter. Er ist verpflichtet, die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Nur wenn die neue Heizung eine Modernisierung ist, darf er einen Teil der Kosten über eine Mieterhöhung zurückholen.
Darf ich den Heizungstausch auf die Miete umlegen?
Nur den Modernisierungsanteil. Ersetzen Sie eine kaputte Heizung durch eine gleichwertige, ist das Erhaltung und nicht umlagefähig. Bei einer effizienteren Anlage gelten die Regeln der §§ 559 und 559e BGB mit Abzug des Erhaltungsanteils und der Förderung sowie Kappungsgrenzen.
Muss ich als Vermieter die alte Heizung austauschen?
Funktioniert die Heizung nicht mehr, müssen Sie sie reparieren oder ersetzen, weil der Mieter Anspruch auf eine warme Wohnung hat. Ob darüber hinaus gesetzliche Austauschpflichten bestehen, hängt von den aktuellen Regeln des Gebäudeenergierechts ab. Lassen Sie das für Ihr Haus konkret prüfen.
Muss der Mieter den Heizungstausch dulden?
Ja. Erhaltungsmaßnahmen und angekündigte Modernisierungen muss der Mieter grundsätzlich dulden (§§ 555a, 555d BGB). Bei einer Modernisierung kann er Härtegründe vorbringen. Kündigen Sie die Arbeiten drei Monate vorher in Textform an.
Darf der Mieter die Miete mindern, solange die Heizung getauscht wird?
Ja, für die Zeit, in der die Heizung nicht funktioniert, kann der Mieter die Miete angemessen mindern. Bei einer angekündigten Modernisierung mit energetischer Wirkung ist die Minderung für die ersten drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Planen Sie den Tausch möglichst außerhalb der Heizperiode.
Sind die Stromkosten einer Wärmepumpe umlagefähig?
Ja. Der Betriebsstrom der Heizungsanlage gehört zu den Heizkosten nach § 2 Nr. 4 BetrKV. Ein eigener Stromzähler für die Wärmepumpe erleichtert die korrekte Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.
Was gilt beim Heizungstausch in einer vermieteten Eigentumswohnung?
Gehört die Heizung zum Gemeinschaftseigentum, entscheidet die Eigentümergemeinschaft per Beschluss. Ihren Kostenanteil zahlen Sie über Sonderumlage oder Rücklage. Gegenüber dem Mieter gelten trotzdem die mietrechtlichen Regeln zu Ankündigung und Umlage.
Fazit
Beim Heizungstausch gilt: Vermieter zahlen zunächst selbst. Umlegen dürfen Sie nur den Modernisierungsanteil, und das nur mit korrekter Ankündigung und unter Kappungsgrenzen. In Gelsenkirchen ist der Spielraum wegen niedriger Mieten oft klein. Lassen Sie sich zu den aktuellen Regeln und Förderungen beraten, bevor Sie beauftragen. Und planen Sie den Tausch, bevor die alte Anlage im Winter ausfällt.
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