Ratgeber
Fernablesbare Zähler: Pflicht für Vermieter
Fernablesbare Zähler sind Pflicht: Nach der Heizkostenverordnung müssen Heizkostenverteiler und Wärme- und Warmwasserzähler fernablesbar sein. Ältere Geräte, die noch vor Ort abgelesen werden, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt sein. Sonst darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen.
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Kurz gesagtJa, Pflicht: Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Wärme- oder Warmwasserzähler müssen laut § 5 HeizkostenV bis zum 31.12.2026 nachgerüstet sein.
Klingelt bei Ihren Mietern noch einmal im Jahr der Ableser?
Ein Zettel im Hausflur: „Ablesung am Dienstag zwischen 8 und 12 Uhr.“ Die Hälfte der Mieter ist nicht da. Es gibt einen zweiten Termin. Dann eine Schätzung. Und am Ende Ärger über die Heizkostenabrechnung.
Dieses Bild soll bald vorbei sein. Die Heizkostenverordnung verlangt fernablesbare Geräte. Für ältere Geräte läuft die Übergangsfrist am 31.12.2026 aus. Wer jetzt noch nicht gehandelt hat, sollte sofort mit seinem Messdienst sprechen. Montagetermine vor Ablauf der Frist sind knapp.
Was genau ist Pflicht?
Die Regel steht in § 5 HeizkostenV. Sie betrifft alle Geräte, mit denen Heizung und Warmwasser nach Verbrauch abgerechnet werden:
- Heizkostenverteiler an den Heizkörpern
- Wärmemengenzähler für Wohnungen mit eigener Wärmeübergabe
- Warmwasserzähler für die verbrauchsabhängige Warmwasserabrechnung
Neu eingebaute Geräte müssen schon seit einigen Jahren fernablesbar sein. Für den Bestand gilt: Nachrüsten oder austauschen bis zum 31.12.2026. Fernablesbar heißt: Die Werte werden per Funk ausgelesen, ohne dass jemand die Wohnung betreten muss. Ein Walk-by-Verfahren im Treppenhaus genügt.
Kaltwasserzähler fallen nicht unter die Heizkostenverordnung. Viele Vermieter tauschen sie trotzdem gleich mit aus. Das spart einen zweiten Termin und vereinfacht die Heizkostenabrechnung und die Nebenkostenabrechnung.
Was passiert, wenn Sie nicht nachrüsten?
Die Folgen stehen in § 12 HeizkostenV. Sie treffen Sie direkt im Portemonnaie:
- 3 % Kürzung, wenn die Geräte nicht fernablesbar sind. Der Mieter darf seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend kürzen.
- Weitere 3 %, wenn die Pflicht zur Verbrauchsinformation nicht erfüllt ist.
- 15 %, wenn gar nicht nach Verbrauch abgerechnet wird.
Beispielrechnung: Ein Haus mit zehn Wohnungen hat 18.000 € Heizkosten im Jahr. 3 % sind 540 €. Mit fehlender Verbrauchsinformation sind es 1.080 €. Jedes Jahr, bis Sie nachgerüstet haben. Die Kürzung zahlen Sie aus eigener Tasche.
Die monatliche Verbrauchsinformation
Fernablesbare Geräte bringen eine zweite Pflicht mit. Mieter müssen monatlich über ihren Verbrauch informiert werden (§ 6a HeizkostenV). Das geht per App, Portal, E-Mail oder Brief.
Die Information zeigt den Verbrauch des letzten Monats, einen Vergleich zum Vormonat und zum Vorjahresmonat. Ihr Messdienst übernimmt das in der Regel. Prüfen Sie im Vertrag, ob dieser Service enthalten ist. Fehlt er, droht die zweite 3-%-Kürzung.
Für Mieter ist das ein Vorteil. Wer seinen Verbrauch sieht, spart oft Energie. Weniger Verbrauch heißt weniger Streit über Nachzahlungen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWer zahlt die neuen Zähler?
Hier kommt es auf das Modell an:
- Kauf: Die Geräte gehören Ihnen. Der Kaufpreis ist nicht umlagefähig. Die Kosten für Ablesung und Abrechnung durch den Messdienst sind dagegen Betriebskosten.
- Miete: Die Mietkosten der Geräte dürfen Sie auf die Mieter umlegen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Vorher müssen Sie die Anmietung ankündigen und die Kosten nennen. Widerspricht die Mehrheit der Mieter innerhalb eines Monats, ist die Anmietung nicht zulässig (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV).
Welche Kosten sonst umlagefähig sind, steht im Ratgeber Umlagefähige Betriebskosten. Alle Fristen der Abrechnung finden Sie unter Nebenkostenabrechnung: Fristen für Vermieter.
In fünf Schritten zur fernablesbaren Ausstattung
- Bestand prüfen: Welche Geräte hängen wo? Welcher Messdienst? Sind sie schon funkfähig?
- Vertrag lesen: Laufzeit, Mietmodell, Verbrauchsinformation enthalten?
- Angebote vergleichen: Gerätemiete, Ablesung, Abrechnung und Monatsinfo zusammen betrachten.
- Mieter informieren: Montagetermin rechtzeitig ankündigen. Bei Anmietung die Kosten vorher mitteilen.
- Abrechnung umstellen: Ab dem Tausch zählen die neuen Geräte. Zählerstände beim Wechsel sichern.
Wohnen Ihre Mieter in einer Eigentümergemeinschaft? Dann entscheidet bei zentraler Heizung die Gemeinschaft. Sprechen Sie Ihren WEG-Verwalter an oder lesen Sie, was die WEG-Verwaltung dabei übernimmt.
Messdienst, Fristen und Abrechnung abgeben
Die Umrüstung ist ein typisches Beispiel für Arbeit, die keiner sieht, bis sie fehlt. GOTTSCHLING Immobilien steuert für rund 4.000 Einheiten Messdienste, Termine und Abrechnungen. Gehört Ihr Haus in Gelsenkirchen zur Mietverwaltung, sind diese Fristen in der Hand des Teams.
Was das kostet, sehen Sie sofort im Preisrechner: ab 24 € netto je Einheit und Monat, zzgl. USt. Wie die Abrechnung abläuft, zeigt die Seite Nebenkostenabrechnung erstellen lassen. Eine Übersicht aller Pflichten finden Sie unter Vermieterpflichten in NRW.
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Bis wann müssen fernablesbare Zähler eingebaut sein?
Die Pflicht für fernablesbare Zähler gilt auch im Bestand: Bestandsgeräte, die noch nicht fernablesbar sind, müssen laut § 5 Abs. 3 HeizkostenV bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt sein. Neu eingebaute Geräte müssen bereits seit einigen Jahren fernablesbar sein. Wer spät dran ist, sollte sofort einen Termin beim Messdienst vereinbaren.
Welche Zähler müssen fernablesbar sein?
Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler, die für die Heizkostenabrechnung genutzt werden. Kaltwasserzähler regelt die Heizkostenverordnung nicht. Ein gemeinsamer Austausch ist trotzdem oft sinnvoll.
Was droht, wenn die Zähler nicht fernablesbar sind?
Der Mieter darf seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Fehlt zusätzlich die monatliche Verbrauchsinformation, kommen weitere 3 % dazu. Die Kürzung trägt der Vermieter.
Darf ich die Kosten für fernablesbare Zähler auf den Mieter umlegen?
Die Miete für die Geräte ja, nach vorheriger Ankündigung (§ 7 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 HeizkostenV). Widerspricht die Mehrheit der Mieter fristgerecht, ist die Anmietung nicht zulässig. Ein Kauf ist dagegen nicht umlagefähig, die Kosten für Ablesung und Abrechnung schon.
Muss der Mieter den Einbau der neuen Zähler dulden?
Ja. Der Einbau dient der gesetzlich vorgeschriebenen Verbrauchserfassung. Kündigen Sie den Termin rechtzeitig an und bieten Sie bei Bedarf einen Ersatztermin an. So vermeiden Sie Leerfahrten des Monteurs.
Was ist die monatliche Verbrauchsinformation?
Bei fernablesbaren Geräten müssen Mieter jeden Monat ihren Verbrauch erhalten, mit Vergleich zum Vormonat und Vorjahresmonat (§ 6a HeizkostenV). Das erledigt meist der Messdienst per App oder E-Mail. Prüfen Sie, ob der Service in Ihrem Vertrag steckt.
Wer kümmert sich in Gelsenkirchen um die Umrüstung auf fernablesbare Zähler?
Verantwortlich ist der Eigentümer. In der Mietverwaltung von GOTTSCHLING Immobilien steuert das Team Messdienst, Termine und Mieterinformation. In Eigentümergemeinschaften kümmert sich die WEG-Verwaltung um die zentrale Ausstattung.
Fazit
Fernablesbare Zähler sind keine Kür, sondern Pflicht – für jeden Vermieter mit verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung. Bestandsgeräte müssen bis zum 31.12.2026 umgerüstet sein. Sonst kürzen Mieter zu Recht ihre Heizkosten, Jahr für Jahr. Prüfen Sie Ihren Bestand jetzt, sprechen Sie mit dem Messdienst und denken Sie an die monatliche Verbrauchsinformation.
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