Gelsenkirchen
Nebenkostenabrechnung erstellen lassen in Gelsenkirchen
Ihre Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungsjahres beim Mieter sein, sonst verlieren Sie Ihre Nachforderung. Bei GOTTSCHLING Immobilien ist die jährliche Betriebskostenabrechnung Teil der Mietverwaltung für 24 € netto je Einheit und Monat. Sie bekommen eine fristgerechte, prüfbare Abrechnung – ohne Belege-Sortieren am Küchentisch.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDie jährliche Betriebskostenabrechnung gehört bei GOTTSCHLING Immobilien zur Mietverwaltung (24 € netto je Einheit); Heizkosten-Info und CO2-Aufteilung stehen im Preisverzeichnis.
Der Schuhkarton voller Belege
Es ist November. Irgendwo im Schrank steht ein Schuhkarton. Darin: Rechnungen von GELSENWASSER, Bescheide der Stadt, die Abrechnung vom Messdienst, Quittungen vom Hausmeister. Sie wissen, dass die Nebenkostenabrechnung bald fällig ist. Und Sie schieben sie seit Wochen vor sich her.
Verständlich. Die Abrechnung ist mühsam. Ein kleiner Fehler, und der Mieter widerspricht. Eine verpasste Frist, und Sie dürfen nichts mehr nachfordern. Bei einem Haus mit mehreren Mietern geht es schnell um mehrere tausend Euro.
Deshalb lassen viele Vermieter ihre Nebenkostenabrechnung erstellen – von Profis, die jede Frist kennen. Sie heißt auch Betriebskostenabrechnung. Gemeint ist dasselbe.
Die Frist, die Sie Geld kosten kann
Das Gesetz ist hier streng. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei einem Abrechnungsjahr von Januar bis Dezember heißt das: bis Ende Dezember des Folgejahres.
- Kommt die Abrechnung zu spät, verlieren Sie jede Nachforderung. Guthaben des Mieters müssen Sie trotzdem auszahlen.
- Zugang zählt, nicht Absendung. Die Abrechnung muss wirklich beim Mieter ankommen.
- Der Mieter hat ebenfalls zwölf Monate Zeit, Einwände zu erheben.
Mehr zu allen Fristen steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung: Fristen für Vermieter.
Was in die Abrechnung darf – und was nicht
Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Welche Kosten das sein können, regelt § 2 der Betriebskostenverordnung abschließend. Dazu gehören zum Beispiel:
- Grundsteuer
- Wasser und Abwasser
- Heizung und Warmwasser
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Treppenhausreinigung und Gartenpflege
- Hausmeister und Winterdienst
- Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung
- Allgemeinstrom und Schornsteinfeger
Nicht umlegen dürfen Sie: Verwaltungskosten und Kosten für Reparaturen oder Instandhaltung (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Die Kosten Ihrer Hausverwaltung tragen Sie also selbst.
Die ganze Liste erklärt der Ratgeber Umlagefähige Betriebskosten. Einen schnellen Überblick gibt der Lexikon-Eintrag Nebenkostenabrechnung.
Gelsenkirchen: höhere Grundsteuer, eigene Versorger
In Gelsenkirchen gibt es ein paar Besonderheiten, die Ihre Abrechnung direkt betreffen.
Die Grundsteuer ist gestiegen
Der Hebesatz für die Grundsteuer B liegt aktuell einheitlich bei 980 %. Für Wohngrundstücke lag er vorher bei 696 %. Das ist ein Plus von rund 41 %. Die Grundsteuer dürfen Sie umlegen. Aber Achtung: Steigen die Kosten deutlich, sollten auch die Vorauszahlungen Ihrer Mieter steigen. Sonst kommt eine hohe Nachzahlung – und mit ihr Ärger. Mehr im Ratgeber Grundsteuer Gelsenkirchen.
Die örtlichen Versorger
- Trinkwasser: GELSENWASSER
- Abwasser: GELSENKANAL
- Müll und Straßenreinigung: GELSENDIENSTE
Die Gebühren kommen über den Grundbesitzabgabenbescheid und eigene Rechnungen. Die Verwaltung ordnet jede Position richtig zu. Einen Überblick gibt der Ratgeber Nebenkosten in Gelsenkirchen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenHeizkosten und CO2: die Fallen im Detail
Heizkostenabrechnung
Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu 50 bis 70 % nach Verbrauch verteilt werden. Der Rest nach Fläche (§§ 7, 8 HeizkostenV). Rechnen Sie nicht nach Verbrauch ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen. Ältere Zähler müssen außerdem bis zum 31.12.2026 fernablesbar nachgerüstet werden. Bei fernablesbaren Geräten bekommen Mieter monatlich eine Verbrauchsinformation. Fehlt sie, droht eine Kürzung um 3 %.
CO2-Kosten aufteilen
Seit es das CO2-Kostenaufteilungsgesetz gibt, tragen Vermieter einen Teil der CO2-Kosten fürs Heizen. Wie viel, hängt vom Zustand des Gebäudes ab. Es gibt ein Stufenmodell mit zehn Stufen. Bei einem schlecht gedämmten Altbau zahlt der Vermieter bis zu 95 %. Die Aufteilung muss in der Abrechnung stehen. Sonst darf der Mieter kürzen.
In Gelsenkirchen ist das wichtig, weil viele Häuser alt sind. Die Verwaltung rechnet die CO2-Aufteilung korrekt aus. Diese Leistung kostet je Einheit und Jahr einen festen Betrag laut Preisverzeichnis zum Vertrag. Mehr im Ratgeber CO2-Kosten richtig aufteilen.
So läuft die Abrechnung über die Verwaltung
- Belege sammeln: Alle Rechnungen für das Haus laufen ohnehin über die Verwaltung. Es gibt keinen Schuhkarton mehr.
- Heizkosten einbinden: Die Abrechnung des Messdienstes wird übernommen und geprüft.
- Kosten verteilen: Jede Position wird nach dem vereinbarten Schlüssel auf die Mieter verteilt – nach Fläche, Personen, Einheiten oder Verbrauch.
- Mieterwechsel berücksichtigen: Zieht jemand mitten im Jahr aus, wird zeitanteilig abgerechnet.
- Fristgerecht zustellen: Jeder Mieter bekommt seine Abrechnung rechtzeitig.
- Vorauszahlungen anpassen: Haben sich die Kosten geändert, werden die monatlichen Abschläge neu festgelegt.
- Rückfragen klären: Will ein Mieter Belege sehen, organisiert die Verwaltung die Einsicht.
Was die Nebenkostenabrechnung kostet
Bei GOTTSCHLING Immobilien gehört die jährliche Betriebskostenabrechnung zur Grundvergütung der Mietverwaltung. Die kostet 24 € netto je Einheit und 5 € netto je Stellplatz im Monat, zzgl. USt.
Einzelne Bausteine kosten extra. Dazu zählen die Heizkosten-Info und die CO2-Aufteilung. Beide werden je Einheit und Jahr berechnet. Die Preise stehen transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag. So wissen Sie vorher genau, was Ihre Nebenkostenabrechnung kostet. Dafür bekommen Sie mehr als nur die Abrechnung: Mieteinzug, Zahlungsüberwachung und Mieterbetreuung gehören ebenfalls zur Verwaltung. Ihren Preis berechnen Sie im Preisrechner für die Mietverwaltung. Alle Leistungen zeigt die Seite Leistungen der Mietverwaltung.
Wer seine Nebenkostenabrechnung erstellen lassen will, braucht also keinen eigenen Auftrag dafür. Gehört Ihre Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft? Dann erstellt die WEG-Verwaltung die Jahresabrechnung für die Gemeinschaft. Daraus wird dann Ihre Abrechnung für den Mieter. Zurück zur Übersicht geht es über Mietverwaltung Gelsenkirchen.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Was kostet es, eine Nebenkostenabrechnung erstellen zu lassen?
Bei GOTTSCHLING Immobilien ist die jährliche Betriebskostenabrechnung Teil der Mietverwaltung. Diese kostet 24 € netto je Einheit und 5 € netto je Stellplatz im Monat, zzgl. USt. Heizkosten-Info und CO2-Aufteilung werden je Einheit und Jahr extra berechnet. Die Preise stehen transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei einem Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum also bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Entscheidend ist, wann die Abrechnung beim Mieter ankommt.
Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?
Dann dürfen Sie keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben des Mieters müssen Sie aber trotzdem auszahlen. Nur wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben, gilt eine Ausnahme. Darauf sollten Sie sich nicht verlassen.
Darf ich die Grundsteuer in Gelsenkirchen auf die Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV. Weil der Hebesatz in Gelsenkirchen gestiegen ist, sollten Sie auch die Vorauszahlungen prüfen. Sonst droht eine hohe Nachzahlung für Ihre Mieter.
Kann ich die Kosten der Hausverwaltung in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen?
Nein. Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Gleiches gilt für Reparaturen und Instandhaltung. Diese Kosten trägt der Vermieter. Steuerlich können Sie sie in der Regel als Werbungskosten ansetzen.
Welcher Umlageschlüssel ist richtig?
Das steht zuerst im Mietvertrag. Ist nichts vereinbart, gilt in der Regel die Wohnfläche (§ 556a BGB). Verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung werden nach Verbrauch verteilt. Die Verwaltung wendet für jede Kostenart den passenden Schlüssel an.
Was tun, wenn ein Mieter der Abrechnung widerspricht?
Zuerst wird der Einwand sachlich geprüft. Oft hilft schon die Einsicht in die Belege. Ist die Abrechnung richtig, wird das dem Mieter erklärt. Ist sie fehlerhaft, wird sie korrigiert, bevor Streit entsteht.
Wie wird abgerechnet, wenn ein Mieter mitten im Jahr auszieht?
Dann wird zeitanteilig abgerechnet. Der alte und der neue Mieter zahlen jeweils für ihre Monate. Bei Heizung und Wasser zählt der abgelesene Verbrauch zum Auszugsdatum. Deshalb ist ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen so wichtig.
Fazit
Eine Nebenkostenabrechnung ist Pflicht, Fleißarbeit und Fristsache zugleich. Wer zu spät abrechnet, verliert Geld. Wer Fehler macht, bekommt Streit. In Gelsenkirchen kommen die gestiegene Grundsteuer und viele alte Häuser mit hohen CO2-Anteilen dazu. Bei GOTTSCHLING Immobilien ist die jährliche Betriebskostenabrechnung Teil der Mietverwaltung für 24 € netto je Einheit. Zusatzposten stehen transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag. Berechnen Sie jetzt Ihren Preis und geben Sie den Schuhkarton ab.
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