Ratgeber
Betriebskosten in Gelsenkirchen: Wasser, Müll, Abwasser
Die wichtigsten Nebenkosten in Gelsenkirchen kommen von wenigen Stellen: Grundsteuer, Straßenreinigung, Winterdienst, Abfall und Abwasser stehen im Grundbesitzabgabenbescheid der Stadt, Trinkwasser liefert GELSENWASSER. Fast alle diese Kosten dürfen Vermieter nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen. Aktuell treibt vor allem die gestiegene Grundsteuer die Nebenkosten nach oben.
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Kurz gesagtNebenkosten in Gelsenkirchen sind vor allem Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung, Heizung, Versicherung und Hausmeister – umlagefähig, wenn der Mietvertrag es vorsieht.
Die Nachzahlung ist höher als gedacht
Ihre Mieterin ruft an. Sie hat die Nebenkostenabrechnung bekommen. 380 € Nachzahlung. „Wie kann das sein? Ich habe doch gar nicht mehr verbraucht.“ Sie schauen auf die Abrechnung und wissen es selbst nicht genau.
Nebenkosten bestehen aus vielen kleinen Posten. Einige steigen, weil die Stadt Gebühren oder Steuern ändert. Andere hängen vom Verbrauch ab. Wer weiß, woher welche Kosten kommen, kann sie erklären, prüfen und Vorauszahlungen richtig ansetzen. Das spart Streit.
Der Grundbesitzabgabenbescheid der Stadt
Einmal im Jahr bekommt jeder Grundstückseigentümer in Gelsenkirchen den Grundbesitzabgabenbescheid. Laut Infoblatt der Stadt stecken darin mehrere Posten:
| Posten | Wer | Berechnung |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Stadt Gelsenkirchen | Messbetrag des Finanzamts × Hebesatz |
| Abfall (Restmüll, Bio) | GELSENDIENSTE | nach Behältervolumen und Leerungsrhythmus |
| Straßenreinigung und Winterdienst | GELSENDIENSTE | nach Frontmetern des Grundstücks, die Stadt trägt 19 % der Kosten |
| Schmutzwasser | GELSENKANAL | je Kubikmeter, meist nach bezogenem Frischwasser |
| Niederschlagswasser | GELSENKANAL | je Quadratmeter bebauter oder versiegelter, angeschlossener Fläche |
Die blaue Papiertonne ist laut Stadt kostenlos. Die aktuellen Gebührensätze stehen in den Satzungen auf gelsendienste.de und gelsenkanal.de.
Grundsteuer: der größte Sprung
Die Grundsteuer B hat in Gelsenkirchen aktuell einen einheitlichen Hebesatz von 980 %. Für Wohngrundstücke lag er vorher bei 696 %. Das ist ein Plus von rund 41 %. Der neue Satz gilt laut Amtsblatt der Stadt rückwirkend ab dem 1. Januar.
Für Vermieter heißt das: In der nächsten Abrechnung steigt dieser Posten deutlich. Die Vorauszahlungen der Mieter reichen oft nicht. Hintergründe und das Urteil des Verwaltungsgerichts erklärt der Ratgeber Grundsteuer in Gelsenkirchen.
Wasser, Strom und Heizung
- Trinkwasser: Versorger in Gelsenkirchen ist die GELSENWASSER AG. Die Kosten setzen sich aus Grundpreis und Verbrauch zusammen.
- Allgemeinstrom: Treppenhauslicht, Kellerlicht, Pumpen. Den Stromanbieter können Sie frei wählen. Ein Vergleich lohnt sich.
- Heizung und Warmwasser: Abrechnung nach der Heizkostenverordnung, 50 bis 70 % nach Verbrauch. Bei fehlender verbrauchsabhängiger Abrechnung darf der Mieter um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).
- Fernablesbare Zähler: Neue Geräte müssen fernablesbar sein. Ältere Geräte müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 HeizkostenV). Mehr im Ratgeber Fernablesbare Zähler.
- CO2-Kosten: Werden je nach Energiebilanz des Hauses zwischen Mieter und Vermieter geteilt. Siehe CO2-Kosten aufteilen.
Was ist umlagefähig – und was nicht?
Welche Kosten Sie auf die Mieter umlegen dürfen, steht abschließend in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Voraussetzung ist immer, dass der Mietvertrag die Umlage vorsieht.
Umlagefähig sind unter anderem
- Grundsteuer
- Wasser und Entwässerung (Schmutz- und Niederschlagswasser)
- Heizung und Warmwasser
- Aufzug
- Straßenreinigung, Winterdienst und Müllabfuhr
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Allgemeinstrom
- Schornsteinfeger
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hausmeister
Nicht umlagefähig sind
- Verwaltungskosten, also auch die Kosten der Hausverwaltung
- Instandhaltung und Reparaturen
- Kabel-TV über die Nebenkosten – diese Umlage ist entfallen
Die vollständige Liste mit Beispielen zeigt der Ratgeber Umlagefähige Betriebskosten. Den Begriff erklärt das Lexikon: Betriebskosten.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenFristen und typische Fehler bei der Abrechnung
- 12-Monats-Frist: Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Falscher Verteilerschlüssel: Fläche, Personen oder Verbrauch – es zählt, was im Mietvertrag steht.
- Leerstand umgelegt: Kosten leerer Wohnungen trägt der Vermieter, nicht die anderen Mieter.
- Nicht umlagefähige Kosten: Reparaturen oder Verwaltungskosten haben in der Abrechnung nichts zu suchen.
- Vorauszahlungen nicht angepasst: Nach einer Abrechnung dürfen Sie die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).
Mehr zu den Fristen: Nebenkostenabrechnung: Fristen für Vermieter.
Nebenkosten in der Eigentümergemeinschaft
In einer WEG laufen die meisten Betriebskosten über das Hausgeld. Die Verwaltung zahlt Wasser, Müll, Straßenreinigung, Allgemeinstrom und Versicherung für das ganze Haus. Die Jahresabrechnung zeigt in der Regel, welcher Anteil umlagefähig ist. Die Grundsteuer zahlt jeder Wohnungseigentümer selbst an die Stadt. Welche Teile Sie an Ihren Mieter weitergeben dürfen, steht im Ratgeber Welcher Teil vom Hausgeld ist umlagefähig?
Abrechnung abgeben
Die Nebenkostenabrechnung durch die Mietverwaltung ist Teil der laufenden Verwaltung. GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Einheiten. Die Mietverwaltung in Gelsenkirchen kostet 24 € netto je Einheit und Monat zzgl. USt. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail, danach folgt der Vertragsentwurf.
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Welche Nebenkosten fallen in Gelsenkirchen an?
Typische Nebenkosten in Gelsenkirchen sind Grundsteuer, Trinkwasser, Schmutz- und Niederschlagswasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Winterdienst, Heizung, Allgemeinstrom, Versicherung, Hausmeister und Gebäudereinigung. Grundsteuer und die städtischen Gebühren stehen im Grundbesitzabgabenbescheid der Stadt.
Wer ist in Gelsenkirchen für Müll und Straßenreinigung zuständig?
Für Abfall, Straßenreinigung und Winterdienst auf den Fahrbahnen ist GELSENDIENSTE zuständig. Die Gebühren erhebt die Stadt mit dem Grundbesitzabgabenbescheid. Die Straßenreinigung wird nach Frontmetern berechnet, der Müll nach Behältervolumen und Leerungsrhythmus.
Wie werden Abwassergebühren in Gelsenkirchen berechnet?
Die Schmutzwassergebühr wird je Kubikmeter berechnet, meist nach dem bezogenen Frischwasser. Die Niederschlagswassergebühr richtet sich nach den Quadratmetern bebauter oder versiegelter Fläche, die an den Kanal angeschlossen ist. Zuständig ist GELSENKANAL.
Wer liefert in Gelsenkirchen das Trinkwasser?
Trinkwasserversorger in Gelsenkirchen ist die GELSENWASSER AG. Die Wasserkosten bestehen aus einem Grundpreis und dem Verbrauch. Sie sind als Betriebskosten auf Mieter umlagefähig.
Warum steigen die Nebenkosten in Gelsenkirchen gerade?
Ein wichtiger Grund ist die Grundsteuer. Der Hebesatz für Wohngrundstücke stieg von 696 % auf einheitlich 980 %, rückwirkend ab dem 1. Januar. Dazu können Energiepreise und Gebühren kommen. Passen Sie deshalb die Vorauszahlungen nach der nächsten Abrechnung an.
Darf ich die Kosten der Hausverwaltung auf Mieter umlegen?
Nein. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten. Sie dürfen deshalb nicht in die Nebenkostenabrechnung. Steuerlich können Vermieter sie aber als Werbungskosten absetzen.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Bei einem Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember endet die Frist also am 31. Dezember des Folgejahres. Kommt die Abrechnung später, kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen.
Fazit
Die Nebenkosten in Gelsenkirchen kommen aus wenigen Quellen: dem Grundbesitzabgabenbescheid der Stadt, GELSENWASSER und den Energieversorgern. Fast alles ist umlagefähig, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Verwaltung und Reparaturen gehören nicht dazu. Weil die Grundsteuer kräftig gestiegen ist, sollten Vermieter jetzt Vorauszahlungen prüfen und die Abrechnung fristgerecht erstellen.
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