Ratgeber
Welcher Teil vom Hausgeld ist umlagefähig?
Umlagefähig sind nur die Betriebskosten aus dem Katalog des § 2 BetrKV – etwa Wasser, Müll, Heizung, Hausmeister und Versicherung. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Reparaturen zahlen Sie als Vermieter selbst (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Voraussetzung ist außerdem, dass der Mietvertrag die Umlage wirksam vereinbart (§ 556 BGB).
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- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
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Kurz gesagtUmlagefähig: Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Nicht umlagefähig: Verwaltung, Erhaltungsrücklage, Instandhaltung, Bankgebühren und Beiratskosten.
Hausgeld 300 €, Nebenkosten 180 € – wo bleibt der Rest?
Viele Vermieter einer Eigentumswohnung kennen das. Das Hausgeld ist deutlich höher als die Nebenkosten, die der Mieter zahlt. Der Unterschied geht jeden Monat von der Rendite ab. Ist das richtig so?
Meist ja. Ein Teil des Hausgelds darf gar nicht an den Mieter weitergegeben werden. Wer das falsch macht, riskiert Rückforderungen. Wer es zu vorsichtig macht, verschenkt Geld. Hier sehen Sie, wo die Grenze verläuft.
Diese Posten dürfen Sie umlegen
§ 2 BetrKV zählt die Betriebskosten abschließend auf. Aus dem Hausgeld sind das typischerweise:
| Posten im Hausgeld | Nr. in § 2 BetrKV |
|---|---|
| Wasser und Abwasser | Nr. 2, 3 |
| Heizung und Warmwasser (inkl. Wartung, Ablesung) | Nr. 4, 5, 6 |
| Aufzug | Nr. 7 |
| Straßenreinigung und Müllabfuhr | Nr. 8 |
| Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Nr. 9 |
| Gartenpflege | Nr. 10 |
| Allgemeinstrom (Beleuchtung) | Nr. 11 |
| Schornsteinreinigung | Nr. 12 |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherung | Nr. 13 |
| Hauswart / Hausmeister (nur Wartungs- und Pflegeanteil) | Nr. 14 |
| Sonstige Betriebskosten, z. B. Wartung Rauchmelder (nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich genannt) | Nr. 17 |
Die Grundsteuer ist ebenfalls umlagefähig (Nr. 1). Sie steht aber nicht im Hausgeld, weil jeder Eigentümer sie direkt an die Stadt zahlt. Vergessen Sie sie nicht in der Nebenkostenabrechnung.
Diese Posten zahlen Sie selbst
- Verwaltervergütung der WEG-Verwaltung – Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage – das ist Vermögensbildung für das Haus.
- Instandhaltung und Reparaturen – auch kleine Reparaturen im Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
- Bankgebühren, Porto, Kosten der Versammlung der Gemeinschaft.
- Aufwandsentschädigung und Versicherung des Beirats.
- Reparaturanteil der Hausmeisterkosten – Reparaturen und Verwaltungsarbeit des Hausmeisters müssen herausgerechnet werden.
- Kabel-TV-Gebühren – seit dem Ende des sogenannten Nebenkostenprivilegs in der Regel nicht mehr umlagefähig.
Die Hürde Mietvertrag
Umlagefähig heißt noch nicht umgelegt. Sie dürfen nur Kosten abrechnen, die im Mietvertrag wirksam vereinbart sind (§ 556 BGB). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt in der Regel. Für „sonstige Betriebskosten“ muss jede Position einzeln genannt sein.
Die Nebenkostenabrechnung muss der Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erhalten (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, verlieren Sie Nachforderungen. Mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenabrechnung: Fristen für Vermieter.
Von der WEG-Abrechnung zur Nebenkostenabrechnung
Die Jahresabrechnung der WEG ist keine Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Sie müssen daraus eine eigene Abrechnung machen. So gehen Sie vor:
- Ihre Einzelabrechnung aus der WEG-Jahresabrechnung nehmen.
- Alle nicht umlagefähigen Posten streichen.
- Prüfen, ob der Verteilerschlüssel der WEG zum Mietvertrag passt. Ändert die Gemeinschaft ihren Schlüssel (siehe Musterbeschluss Änderung des Kostenverteilungsschlüssels), wirkt das nicht automatisch im Mietvertrag. Wenn der Mietvertrag nichts regelt, gilt nach § 556a BGB die Wohnfläche. Eine Umlage nach dem WEG-Schlüssel ist aber oft zulässig, wenn sie vereinbart ist.
- Grundsteuer ergänzen.
- Vorauszahlungen des Mieters abziehen.
Gute WEG-Verwaltungen kennzeichnen umlagefähige Posten schon in der Abrechnung. Das spart Ihnen Arbeit. Das Gesetz verlangt das nicht, es ist aber ein gutes Qualitätsmerkmal. Mehr zur Abrechnung lesen Sie unter Jahresabrechnung prüfen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSonderfall Heizkosten und CO2-Kosten
Heizkosten sind umlagefähig, folgen aber eigenen Regeln. Nach der Heizkostenverordnung werden 50 bis 70 % nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche. Rechnen Sie nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).
Dazu kommen die CO2-Kosten. Sie werden nach einem Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter geteilt. Je schlechter das Gebäude gedämmt ist, desto mehr trägt der Vermieter. Die WEG-Verwaltung muss Ihnen die nötigen Daten liefern. Details im Ratgeber CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufteilen.
Beispielrechnung
Beispiel: Ihre Einzelabrechnung zeigt Jahreskosten von 3.600 €.
- Betriebskosten nach BetrKV: 2.100 €
- Verwaltervergütung: 350 €
- Zuführung Erhaltungsrücklage: 900 €
- Reparaturen Gemeinschaftseigentum: 200 €
- Bankgebühren und Sonstiges: 50 €
Umlagefähig sind hier 2.100 €, plus die Grundsteuer aus Ihrem eigenen Bescheid. Die übrigen 1.500 € tragen Sie als Vermieter. Diesen Betrag sollten Sie bei der Kalkulation der Miete immer einplanen. Hilfe dazu: Die richtige Miete für Ihre Wohnung.
Weniger Arbeit mit einer Verwaltung für beides
Viele Eigentümer in Gelsenkirchen lassen nicht nur die WEG verwalten, sondern auch ihre vermietete Wohnung. Diese Sondereigentumsverwaltung übernimmt GOTTSCHLING Immobilien dort, wo das Unternehmen auch WEG-Verwalter ist. Dann wird die Nebenkostenabrechnung für den Mieter direkt aus der WEG-Abrechnung erstellt. Den Preis nennt die Verwaltung auf Anfrage.
Für die WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen gilt ein fester Preis: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € je Stellplatz, zzgl. USt. Rechnen Sie selbst im Preisrechner.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Ist das Hausgeld komplett auf den Mieter umlagefähig?
Nein. Nur die Betriebskosten im Sinne von § 2 BetrKV sind umlagefähig. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Reparaturen tragen Sie als Eigentümer selbst. In der Praxis ist meist nur ein Teil des Hausgelds umlegbar.
Sind die Kosten der WEG-Verwaltung umlagefähig?
Nein. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten. Das gilt für die WEG-Verwaltung genauso wie für eine Mietverwaltung. Steuerlich können Vermieter sie aber als Werbungskosten absetzen.
Darf ich die Erhaltungsrücklage auf den Mieter umlegen?
Nein. Die Rücklage dient der Erhaltung des Gebäudes und damit Ihrem Vermögen. Sie gehört zu den Instandhaltungskosten und ist nicht umlagefähig. Mehr dazu im Lexikon unter Erhaltungsrücklage.
Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?
Teilweise. Umlagefähig ist der Anteil für Pflege, Reinigung und Kontrolle. Reparaturen und Verwaltungsaufgaben des Hausmeisters müssen herausgerechnet werden. Eine gute Verwaltung weist die Anteile getrennt aus.
Welcher Verteilerschlüssel gilt gegenüber dem Mieter?
Was im Mietvertrag vereinbart ist. Fehlt eine Regelung, gilt nach § 556a BGB grundsätzlich die Wohnfläche, für verbrauchsabhängige Kosten der Verbrauch. Viele Mietverträge über Eigentumswohnungen vereinbaren ausdrücklich den Schlüssel der WEG.
Darf ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja, die Grundsteuer ist umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Sie steht aber nicht im Hausgeld, sondern in Ihrem eigenen Grundsteuerbescheid. Mit der aktuellen Erhöhung des Hebesatzes in Gelsenkirchen lohnt sich ein genauer Blick auf diesen Posten.
Was passiert, wenn ich nicht umlagefähige Kosten abrechne?
Der Mieter kann der Abrechnung widersprechen und zu viel gezahltes Geld zurückverlangen. Seine Einwände muss er bis zum Ende des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Unnötiger Streit und Vertrauensverlust sind die Folge.
Fazit
Nur die Betriebskosten aus dem Hausgeld dürfen Sie an den Mieter weitergeben – und nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Verwaltung, Rücklage und Reparaturen bleiben bei Ihnen. Planen Sie diesen Anteil fest in Ihre Kalkulation ein. Und lassen Sie sich die Arbeit erleichtern: Eine WEG-Abrechnung mit klar getrennten Posten macht die Nebenkostenabrechnung zur Routine.
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