Ratgeber
Vermieterpflichten in NRW
Die Vermieterpflichten in NRW sind klar: Sie müssen die Wohnung in gutem Zustand halten, Rauchwarnmelder einbauen, Wege sicher machen und jedes Jahr korrekt abrechnen. In Mehrfamilienhäusern mit zentralem Warmwasser kommt oft die Legionellenprüfung dazu. Wer eine Pflicht verpasst, haftet – oft mit eigenem Geld.
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Kurz gesagtDie wichtigsten Vermieterpflichten in NRW: Instandhaltung (§ 535 BGB), Rauchwarnmelder (§ 47 BauO NRW), Verkehrssicherung, Legionellenprüfung bei Großanlagen, fristgerechte Betriebskostenabrechnung und Wohnungsgeberbestätigung.
Wissen Sie, wann Ihr Warmwasser zuletzt auf Legionellen geprüft wurde?
Wenn Sie kurz überlegen müssen, sind Sie nicht allein. Viele private Vermieter kennen die Miete auf den Cent genau. Bei den Pflichten rund ums Haus wird es dünner. Rauchmelder, Trinkwasser, Glatteis vor der Tür, Fristen für die Abrechnung.
Das Problem: Jede dieser Pflichten hat eine Haftung im Gepäck. Stürzt ein Besucher auf dem vereisten Weg, fragt die Versicherung zuerst, wer streuen musste. Fehlt ein Rauchmelder im Kinderzimmer, wird es nach einem Brand richtig teuer.
Diese Seite gibt Ihnen den Überblick. Kurz, mit Paragraf und mit Gelsenkirchen-Bezug.
Pflicht 1: Die Wohnung in gutem Zustand halten
Der Kern steht in § 535 BGB. Sie müssen die Wohnung in einem Zustand übergeben und erhalten, der zum vereinbarten Wohnen taugt. Heizung, Wasser, Strom, dichte Fenster und ein trockenes Dach gehören dazu.
- Meldet der Mieter einen Mangel, müssen Sie ihn in angemessener Zeit beheben.
- Bis dahin darf der Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB). Das passiert automatisch, ohne Ihre Zustimmung.
- Typisches Beispiel ist Schimmel. Wer verursacht hat, ist oft strittig. Mehr dazu im Ratgeber Schimmel in der Mietwohnung.
Wohngebäude in Gelsenkirchen sind laut Wohnungsmarktbericht der Stadt im Schnitt rund 64 Jahre alt. Alte Leitungen, alte Fenster, alte Dächer. Wer hier vermietet, braucht einen Plan für Reparaturen und schnelle Handwerker.
Pflicht 2: Rauchwarnmelder nach § 47 BauO NRW
In NRW müssen in jeder Wohnung Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege führen, je mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Bestandswohnungen mussten schon vor Jahren nachgerüstet sein. Die Pflicht gilt also überall.
- Einbau: Pflicht des Eigentümers, also Ihre.
- Betriebsbereitschaft: Pflicht der Bewohner, also meist des Mieters. Es sei denn, Sie übernehmen sie selbst.
- Tipp: Übernehmen Sie die Wartung mit einem Fachbetrieb. Dann wissen Sie sicher, dass die Geräte funktionieren. Die Wartungskosten können Sie bei entsprechender Vereinbarung als Betriebskosten umlegen.
In Eigentumswohnungen kann die Gemeinschaft Einbau und Wartung für alle Wohnungen beschließen. Eine Vorlage dazu finden Sie unter Musterbeschluss Rauchwarnmelder.
Pflicht 3: Trinkwasser und Legionellen
Die Trinkwasserverordnung verlangt eine Legionellenprüfung, wenn drei Dinge zusammenkommen:
- Es gibt eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung: Speicher über 400 Liter oder mehr als 3 Liter in der Leitung zwischen Erwärmer und Zapfstelle.
- Es gibt Duschen oder andere Stellen, an denen Wasser vernebelt wird.
- Die Anlage wird gewerblich genutzt. Vermietung zählt dazu.
Typischer Fall: ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung. Dann ist die Prüfung alle drei Jahre fällig (§ 31 TrinkwV). Liegt der Wert über 100 KBE je 100 ml, müssen Sie das Gesundheitsamt der Stadt Gelsenkirchen informieren, die Ursache klären lassen und die Mieter benachrichtigen.
Die Kosten der Prüfung sind umlagefähig. Bei sehr alten Häusern gilt außerdem: Bleileitungen mussten nach der Trinkwasserverordnung längst ausgetauscht oder stillgelegt sein. Die Frist ist abgelaufen.
Pflicht 4: Verkehrssicherung und Winterdienst
Sie müssen dafür sorgen, dass niemand auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt. Das nennt man Verkehrssicherungspflicht. Lose Geländer, defekte Treppenhausbeleuchtung, Äste über dem Gehweg – alles Ihr Risiko.
In Gelsenkirchen regelt die Straßenreinigungssatzung den Winterdienst. Zwischen 7 und 20 Uhr müssen Sie Schnee und Glätte auf dem Gehweg sofort beseitigen. Fällt nach 20 Uhr Schnee, muss der Weg werktags bis 7 Uhr frei sein, sonn- und feiertags bis 9 Uhr. Auf den Mieter übertragen dürfen Sie das nur per Mietvertrag. Alle Details stehen im Ratgeber Winterdienst in Gelsenkirchen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenPflicht 5: Abrechnen, messen, informieren
- Betriebskostenabrechnung: Jedes Jahr, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Sonst verlieren Sie Nachzahlungen. Details unter Nebenkostenabrechnung: Fristen.
- Heizkosten nach Verbrauch: 50 bis 70 % nach Verbrauch, Rest nach Fläche (HeizkostenV).
- Fernablesbare Zähler: Alte Geräte müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet sein (§ 5 HeizkostenV). Lesen Sie dazu Fernablesbare Zähler: Pflicht für Vermieter.
- CO2-Kosten: Sie werden nach einem Stufenmodell zwischen Ihnen und dem Mieter aufgeteilt. Siehe CO2-Kosten aufteilen.
- Energieausweis: Bei Neuvermietung spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Kennwerte gehören schon in die Anzeige.
- Wohnungsgeberbestätigung: Der Mieter braucht sie für die Anmeldung beim Bürgerbüro. Sie stellen sie innerhalb von zwei Wochen nach Einzug aus (§ 19 Bundesmeldegesetz).
- Mietkaution: getrennt vom eigenen Vermögen anlegen. Siehe Mietkaution richtig anlegen.
Was in Gelsenkirchen anders ist
Gelsenkirchen steht nicht in der NRW-Mieterschutzverordnung. Für Sie heißt das: keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Die Kappungsgrenze liegt bei 20 % in drei Jahren, nicht bei 15 %. Und die Grenze bleibt immer die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel.
Außerdem ist die Grundsteuer B auf Wohngrundstücken spürbar gestiegen. Sie ist umlagefähig. Mieter merken das bei der nächsten Abrechnung. Wer vorher informiert, vermeidet Ärger. Hintergrund im Ratgeber Kappungsgrenze und Mietpreisbremse in Gelsenkirchen.
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4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Welche Pflichten hat ein Vermieter in NRW?
Er muss die Wohnung instand halten (§ 535 BGB), Rauchwarnmelder einbauen (§ 47 BauO NRW), die Verkehrssicherung erfüllen und jährlich die Betriebskosten abrechnen. Bei zentraler Warmwasserbereitung in Mehrfamilienhäusern kommt oft die Legionellenprüfung dazu. Hinzu kommen Wohnungsgeberbestätigung, Energieausweis und die richtige Anlage der Kaution.
Wer muss in NRW die Rauchmelder warten – Vermieter oder Mieter?
Den Einbau schuldet der Eigentümer. Die Betriebsbereitschaft liegt laut § 47 BauO NRW beim Bewohner, also meist beim Mieter. Übernimmt der Vermieter die Wartung selbst, liegt sie bei ihm. Viele Vermieter beauftragen einen Fachbetrieb, um sicherzugehen.
Muss ich als Vermieter eine Legionellenprüfung machen lassen?
Ja, wenn eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung vorliegt (über 400 Liter Speicher oder mehr als 3 Liter Leitungsinhalt), Duschen vorhanden sind und vermietet wird. Dann gilt ein Turnus von drei Jahren nach § 31 TrinkwV. Einfamilienhäuser und Wohnungen mit Durchlauferhitzer sind meist nicht betroffen.
Was passiert, wenn ich eine Vermieterpflicht verletze?
Je nach Pflicht drohen Mietminderung, Schadensersatz, Bußgelder oder der Verlust von Nachforderungen. Bei Personenschäden kann es sogar strafrechtlich relevant werden. Eine gute Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist deshalb Pflicht im eigenen Interesse.
Muss der Vermieter in Gelsenkirchen Schnee räumen?
Die Straßenreinigungssatzung verpflichtet die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke. Auf Mieter übertragen geht nur mit klarer Regelung im Mietvertrag. Ohne Übertragung bleiben Sie verantwortlich und haften bei Unfällen.
Gilt in Gelsenkirchen die Mietpreisbremse?
Nein. Gelsenkirchen steht nicht in der NRW-Mieterschutzverordnung. Bei Mieterhöhungen gilt aber die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren und die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel.
Kann eine Hausverwaltung die Vermieterpflichten übernehmen?
Die Pflichten bleiben rechtlich beim Eigentümer. Die Ausführung kann aber eine Verwaltung übernehmen: Fristen überwachen, Prüfungen beauftragen, Hausmeister steuern, abrechnen. GOTTSCHLING Immobilien macht das in der Mietverwaltung für Häuser in Gelsenkirchen.
Fazit
Vermieterpflichten in NRW sind kein Hexenwerk, aber sie sind viele. Instandhaltung, Rauchmelder, Legionellen, Winterdienst und fristgerechte Abrechnung sind die großen Brocken. In Gelsenkirchen kommen alte Bausubstanz und steigende Grundsteuer dazu. Wer die Pflichten kennt oder abgibt, schläft ruhiger und verliert kein Geld.
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