Ratgeber
Schimmel in der Mietwohnung: Pflichten des Vermieters
Meldet der Mieter Schimmel, müssen Sie handeln: Ursache klären, Schaden beseitigen lassen, Mieter informieren. Liegt die Ursache am Gebäude, etwa an Wärmebrücken oder Feuchtigkeit von außen, zahlen Sie und der Mieter darf die Miete mindern. Liegt sie am Lüften und Heizen, haftet der Mieter. Die Beweislast für die Gebäudeseite liegt zuerst bei Ihnen.
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Kurz gesagtDer Vermieter muss Schimmel zügig prüfen und beseitigen; bauliche Ursachen trägt er selbst, falsches Lüften und Heizen der Mieter – wer was beweisen muss, ist gestaffelt.
„Hinter dem Schrank ist alles schwarz“
Eine E-Mail mit drei Fotos. Schwarze Flecken in der Ecke des Schlafzimmers, hinter dem Kleiderschrank, an der Außenwand. Darunter: „Ich mindere ab sofort die Miete um 20 %.“ Ihr erster Gedanke: Der lüftet nicht richtig. Der Gedanke des Mieters: Das Haus ist feucht.
Beide können recht haben. Schimmel ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Er ist ein Gesundheitsrisiko und ein Kostenrisiko. Wer jetzt richtig reagiert, spart viel Geld und Ärger. Wer abwartet, verliert meist beides.
Ihre Pflicht: sofort reagieren
Schimmel in der Mietwohnung ist für den Vermieter ein Mangel, um den er sich kümmern muss. Nach § 535 BGB müssen Sie die Wohnung in gutem Zustand erhalten. Nach einer Mängelanzeige des Mieters gilt:
- Eingang bestätigen und zeitnah einen Besichtigungstermin anbieten.
- Dokumentieren: Fotos, Größe der Fläche, Ort, Raum, Möblierung.
- Messen: Luftfeuchte, Raumtemperatur, Oberflächentemperatur der Wand. Ein Datenlogger über zwei bis vier Wochen zeigt das Lüftungs- und Heizverhalten.
- Fachleute einschalten: Bei größeren Flächen oder unklarer Ursache einen Sachverständigen.
- Beseitigen: Befall fachgerecht entfernen lassen, Ursache abstellen.
Wichtig: Auch wenn Sie den Mieter für verantwortlich halten, dürfen Sie die Prüfung nicht verweigern. Wer nicht reagiert, riskiert eine dauerhafte Minderung, Schadensersatz für beschädigte Möbel und im Extremfall eine fristlose Kündigung durch den Mieter.
Wer ist schuld? Die Ursache entscheidet
Ursachen aus dem Gebäude – Sie zahlen
- Wärmebrücken an Außenecken, Fensterlaibungen oder Balkonplatten
- Aufsteigende Feuchtigkeit oder undichte Kellerwände
- Undichtes Dach, defekte Regenrinne, Risse in der Fassade
- Leckende Leitungen, Wasserschaden aus der Nachbarwohnung
- Neue, dichte Fenster ohne Lüftungskonzept in einem ungedämmten Altbau
Ursachen aus dem Wohnverhalten – der Mieter haftet
- Zu wenig Lüften, vor allem nach Duschen und Kochen
- Räume dauerhaft zu kalt, etwa Schlafzimmer ohne Heizung
- Wäsche trocknen in der Wohnung ohne ausreichendes Lüften
- Große Möbel direkt an kalten Außenwänden
In Gelsenkirchen sind viele Wohnhäuser Jahrzehnte alt und oft nicht gedämmt. Das macht Wärmebrücken wahrscheinlicher. Gleichzeitig dürfen Mieter in Altbauten nicht mehr Aufwand treiben müssen, als üblich ist. Zwei- bis dreimal Stoßlüften am Tag halten Gerichte meist für zumutbar. Ständiges Lüften alle zwei Stunden in der Regel nicht.
Wer muss was beweisen?
Die Gerichte prüfen in Stufen:
- Zuerst der Vermieter: Sie müssen beweisen, dass die Ursache nicht im Gebäude liegt. Also keine Wärmebrücke, keine Feuchtigkeit von außen, kein Leck.
- Dann der Mieter: Gelingt Ihnen das, muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend gelüftet und geheizt hat.
In der Praxis entscheidet meist ein Sachverständigengutachten. Deshalb lohnt es sich, früh zu messen und zu dokumentieren. Ein Gutachten erst im Prozess ist teurer und unsicherer.
Mietminderung: Wie viel darf der Mieter kürzen?
Liegt ein Mangel vor, ist die Miete automatisch gemindert (§ 536 BGB). Der Mieter muss Ihnen den Mangel aber anzeigen. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab: Größe der Fläche, betroffene Räume, Gesundheitsgefahr. Gerichte haben je nach Fall ganz unterschiedliche Quoten angesetzt, von einstelligen Prozentwerten bis zu vollständiger Minderung bei unbewohnbaren Räumen.
Mindert der Mieter, obwohl er den Schimmel selbst verursacht hat, ist die Minderung unberechtigt. Wächst der Rückstand so weit an, wie es § 543 BGB verlangt, kann das eine Kündigung rechtfertigen. Gehen Sie diesen Weg aber nur mit klarer Beweislage. Mehr dazu im Ratgeber Mieter zahlt keine Miete – was tun?
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- Beim Einzug informieren: Geben Sie dem Mieter ein kurzes, verständliches Merkblatt zum Lüften und Heizen. Ohne besondere Vereinbarung gilt das übliche Maß, aber Aufklärung hilft.
- Zustand dokumentieren: Im Übergabeprotokoll Wände und Ecken fotografieren.
- Bausubstanz prüfen: Dach, Rinnen, Fassade und Keller regelmäßig kontrollieren lassen.
- Bei Fenstertausch an das Lüftungskonzept denken.
- Dämmung planen: Fassadendämmung senkt das Risiko deutlich. In Stadterneuerungsgebieten gibt es Zuschüsse für die Fassade. Siehe Haus- und Hofflächenprogramm Gelsenkirchen.
Schimmel ist kein Fall für die Schönheitsreparaturen. Überstreichen löst das Problem nicht. Es verschiebt es nur.
Eigentumswohnung: Wer ist zuständig?
Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, etwa in der Fassade oder im Dach, muss die Eigentümergemeinschaft handeln. Ihr Mieter hält sich trotzdem an Sie. Melden Sie den Schaden sofort der WEG-Verwaltung und dokumentieren Sie die Meldung. Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, erklärt das Lexikon unter Gemeinschaftseigentum.
Schimmelmeldungen professionell abwickeln
Schnelle Reaktion, saubere Dokumentation, die richtigen Handwerker – das ist bei Schimmel die halbe Miete. GOTTSCHLING Immobilien betreut rund 4.000 Einheiten und hat einen eigenen Hausmeisterservice. In der Mietverwaltung werden Mängelmeldungen aufgenommen, Termine vor Ort in Gelsenkirchen vereinbart und Fachbetriebe beauftragt.
Die Verwaltung kostet ab 24 € netto je Einheit und Monat zzgl. USt. Ihren Preis berechnen Sie im Preisrechner. Alle weiteren Pflichten finden Sie unter Vermieterpflichten in NRW.
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Wer muss Schimmel in der Mietwohnung beseitigen – Mieter oder Vermieter?
Zunächst der Vermieter, denn Schimmel ist ein Mangel. Er muss die Ursache klären und den Befall beseitigen lassen. Hat der Mieter den Schimmel durch falsches Lüften oder Heizen verursacht, kann der Vermieter die Kosten von ihm verlangen.
Darf der Mieter bei Schimmel die Miete mindern?
Ja, wenn der Schimmel auf eine bauliche Ursache zurückgeht und der Mieter ihn angezeigt hat. Die Höhe richtet sich nach Umfang und Beeinträchtigung. Hat der Mieter den Schimmel selbst verursacht, ist die Minderung unberechtigt.
Wer muss beweisen, woher der Schimmel kommt?
Zuerst der Vermieter. Er muss zeigen, dass die Ursache nicht im Gebäude liegt. Gelingt das, muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend gelüftet und geheizt hat. Meist entscheidet ein Sachverständiger.
Wie oft muss ein Mieter lüften?
Gerichte halten meist zwei- bis dreimal Stoßlüften pro Tag für zumutbar, dazu Lüften nach Duschen und Kochen. Deutlich häufigeres Lüften ist in der Regel nicht geschuldet. Muss die Wohnung nur mit übermäßigem Lüften schimmelfrei bleiben, spricht das eher für einen Baumangel.
Darf der Mieter Möbel an die Außenwand stellen?
Grundsätzlich ja. Ein kleiner Abstand von einigen Zentimetern ist üblich und zumutbar. Verlangt eine Wohnung deutlich größere Abstände, um schimmelfrei zu bleiben, kann das auf einen Mangel hindeuten.
Was kostet die Schimmelbeseitigung und wer zahlt?
Die Kosten hängen von Fläche, Ursache und Aufwand ab. Bauliche Ursachen und deren Beseitigung zahlt der Vermieter. Bei Verschulden des Mieters kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Bei Eigentumswohnungen trägt die Gemeinschaft die Kosten am Gemeinschaftseigentum.
Hilft eine Hausverwaltung in Gelsenkirchen bei Schimmel?
Ja. In der Mietverwaltung von GOTTSCHLING Immobilien nimmt das Team Mängelmeldungen auf, vereinbart Termine vor Ort, beauftragt Fachbetriebe und dokumentiert alles. Das schützt Sie im Streitfall.
Fazit
Schimmel in der Mietwohnung ist ein Mangel, auf den Sie als Vermieter sofort reagieren müssen. Prüfen, messen, dokumentieren und die Ursache klären – erst dann steht fest, wer zahlt. Bauliche Ursachen tragen Sie, falsches Wohnverhalten der Mieter. Vorbeugung und schnelle Reaktion sparen fast immer Geld und Streit.
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