Ratgeber
Mietkaution richtig anlegen und abrechnen
Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Sie gehört auf ein eigenes Konto, getrennt von Ihrem Vermögen. Nach dem Auszug dürfen Sie prüfen und verrechnen. Den Rest müssen Sie zügig auszahlen.
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Kurz gesagtMaximal drei Nettokaltmieten, Zahlung in drei Raten erlaubt, Anlage getrennt vom eigenen Vermögen, Rückzahlung nach angemessener Prüfzeit – so steht es in § 551 BGB.
Die Kaution liegt auf Ihrem Girokonto? Dann haben Sie ein Problem
Der Mieter zieht ein. Er überweist 1.500 € Kaution. Das Geld landet auf Ihrem normalen Konto. Drei Jahre später will er es zurück – mit Zinsen. Und plötzlich fragt er, wo das Geld die ganze Zeit war.
Genau hier passieren die meisten Fehler. Die Kaution ist nicht Ihr Geld. Sie ist eine Sicherheit, die Ihnen nur geliehen ist. Das Gesetz schreibt vor, wie Sie damit umgehen. Wer das ignoriert, riskiert Schadensersatz und im Ernstfall sogar Strafanzeigen wegen Untreue.
Die gute Nachricht: Die Regeln sind einfach. Wer sie einmal sauber aufsetzt, hat bei jedem Auszug Ruhe. Die zentrale Vorschrift ist § 551 BGB.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Obergrenze sind drei Monatsmieten ohne Nebenkosten. Gemeint ist die Nettokaltmiete. Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten zählen nicht mit.
- Beispiel: Nettokaltmiete 480 €, Vorauszahlungen 220 €. Die Kaution darf höchstens 3 × 480 € = 1.440 € betragen.
- Verlangen Sie mehr, ist der übersteigende Teil unwirksam. Der Mieter kann ihn sofort zurückfordern.
- Garagen und Stellplätze im selben Vertrag zählen zur Miete. Separate Verträge haben eigene Grenzen.
Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden weiteren mit den nächsten Mieten. Eine Klausel, die die volle Kaution vor Schlüsselübergabe verlangt, ist unwirksam.
Welche Kautionsarten gibt es?
- Barkaution: Der Klassiker. Überweisung auf ein Kautionskonto.
- Verpfändetes Sparbuch: Der Mieter legt das Konto an und verpfändet es an Sie.
- Bankbürgschaft: Die Bank des Mieters bürgt. Achten Sie auf eine selbstschuldnerische, unbefristete Bürgschaft.
- Kautionsversicherung: Eine Versicherung bürgt gegen eine Jahresprämie des Mieters.
Bei Mietern mit Jobcenter-Leistungen übernimmt das Jobcenter die Kaution oft als Darlehen an den Mieter. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Vermieten an Jobcenter-Mieter in Gelsenkirchen.
So legen Sie die Kaution richtig an
Das Gesetz verlangt drei Dinge. Erstens: Die Kaution liegt bei einem Kreditinstitut. Zweitens: Sie ist getrennt von Ihrem Vermögen. Drittens: Sie bringt mindestens den üblichen Zins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
- Eröffnen Sie ein Mietkautionskonto je Mieter. Viele Banken bieten das als Treuhandkonto an.
- Das Konto läuft auf Ihren Namen, ist aber als Kautionskonto gekennzeichnet. So ist das Geld bei Ihrer Insolvenz oder Pfändung geschützt.
- Die Zinsen gehören dem Mieter. Sie erhöhen die Kaution und werden am Ende mit ausgezahlt.
- Andere Anlageformen, etwa Fonds, sind nur mit ausdrücklicher Vereinbarung erlaubt. Das Risiko trägt dann der Mieter, die Erträge auch.
Der Mieter darf einen Nachweis verlangen, dass die Kaution richtig angelegt ist. Können Sie ihn nicht liefern, drohen Streit und unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters. Ein sauber geführtes Konto erspart Ihnen diesen Streit.
Zu den Leistungen einer professionellen Mietverwaltung gehört die Kautionsverwaltung als Standard. Jede Kaution liegt auf einem eigenen, gekennzeichneten Konto. Mehr zu getrennten Geldkonten erklärt das Lexikon unter Treuhandkonto.
Was passiert mit der Kaution beim Auszug?
Der Mieter gibt die Schlüssel zurück. Jetzt beginnt Ihre Prüfzeit. Sie müssen die Kaution nicht am selben Tag auszahlen. Sie dürfen prüfen, ob Ihnen noch Geld zusteht.
- Übergabe dokumentieren: Ein gutes Wohnungsübergabe-Protokoll hält Schäden, Zählerstände und Schlüssel fest. Ohne Protokoll fehlt Ihnen der Beweis.
- Ansprüche prüfen: Offene Miete, Schäden über die normale Abnutzung hinaus, nicht durchgeführte, aber wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen.
- Frist beachten: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Wohnung verjähren schon sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Mit der Kaution in der Hand sind Sie trotzdem gut abgesichert.
- Abrechnen: Schreiben Sie dem Mieter eine klare Abrechnung. Was ziehen Sie ab, warum, in welcher Höhe? Zinsen nicht vergessen.
- Rest auszahlen: Den Restbetrag überweisen Sie ohne weitere Verzögerung.
Wie lange dürfen Sie prüfen?
Das Gesetz nennt keine feste Zahl. Gerichte sprechen von einer „angemessenen“ Frist. In der Praxis gelten meist drei bis sechs Monate. Bei einfachen Fällen ohne Schäden sollten Sie schneller auszahlen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTeil der Kaution für die Nebenkosten einbehalten
Die Betriebskostenabrechnung für das letzte Jahr kommt oft erst Monate nach dem Auszug. Droht eine Nachzahlung, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt.
- Angemessen heißt: orientiert an den Nachzahlungen der Vorjahre. Nicht die ganze Kaution.
- Den Rest zahlen Sie vorher aus.
- Nach der Abrechnung verrechnen Sie und zahlen den Restbetrag.
Achtung: Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Sonst verlieren Sie die Nachforderung. Wie das klappt, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung: Fristen für Vermieter.
Kaution beim Verkauf oder Kauf eines Hauses
Verkaufen Sie ein vermietetes Haus, tritt der Käufer in die Mietverträge ein. Mit ihm geht auch die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution über (§ 566a BGB). Bekommt der Mieter sein Geld vom Käufer nicht, haftet der Verkäufer weiter.
Deshalb gehört die Übertragung aller Kautionskonten auf die Checkliste jedes Hauskaufs. Wer gerade ein Haus übernommen hat, findet den Fahrplan im Ratgeber Mehrfamilienhaus gekauft: die ersten 90 Tage. Planen Sie einen Verkauf, hilft die Seite vermietete Wohnung in Gelsenkirchen verkaufen.
Kautionen ohne Aufwand verwalten lassen
Mehrere Wohnungen bedeuten mehrere Konten, Nachweise, Zinsen und Abrechnungen. Das frisst Zeit. Und jeder Fehler kann Geld kosten.
GOTTSCHLING Immobilien betreut rund 4.000 Einheiten. Die Mietverwaltung von GOTTSCHLING in Gelsenkirchen übernimmt Kautionskonten, Abrechnung und Rückzahlung. Die Kautionsverwaltung ist inklusive. Wohnungsübergaben bei Ein- und Auszug sind eine Zusatzleistung – transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag. Den Preis sehen Sie sofort im Preisrechner für die Mietverwaltung: ab 24 € netto je Einheit und Monat, Stellplätze 5 € netto, jeweils zzgl. USt. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail, der Vertragsentwurf folgt. Wie sich die Preise zusammensetzen, lesen Sie unter Preisübersicht für Ihre Hausverwaltung in Gelsenkirchen.
Suchen Sie zuerst einen neuen Mieter? Dann lesen Sie, wie Sie Ihre Wohnung in Gelsenkirchen vermieten lassen.
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Wie hoch darf eine Mietkaution maximal sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten. Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen zählen nicht mit. Ein zu hoher Betrag ist im übersteigenden Teil unwirksam und muss zurückgezahlt werden.
Darf der Mieter die Kaution in Raten zahlen?
Ja. Er darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Diese Regel lässt sich nicht zum Nachteil des Mieters ändern.
Muss ich die Mietkaution auf ein eigenes Konto einzahlen?
Ja. § 551 BGB verlangt eine Anlage bei einem Kreditinstitut, getrennt von Ihrem eigenen Vermögen. Ein eigenes, gekennzeichnetes Mietkautionskonto je Mieter ist der sicherste Weg. Das Geld auf dem Privatkonto zu lassen, ist ein Pflichtverstoß.
Wem gehören die Zinsen der Mietkaution?
Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit und werden bei der Rückzahlung mit ausgezahlt. Bei niedrigen Zinsen ist das wenig Geld, aber es gehört in die Abrechnung.
Wie schnell muss ich die Mietkaution nach dem Auszug zurückzahlen?
Sie haben eine angemessene Prüfungsfrist. Gerichte halten meist drei bis sechs Monate für vertretbar, je nach Einzelfall. Gibt es keine Schäden und keine offenen Forderungen, sollten Sie deutlich früher auszahlen.
Darf ich die Kaution wegen der Nebenkostenabrechnung einbehalten?
Ja, aber nur einen angemessenen Teil. Er richtet sich nach den Nachzahlungen der Vorjahre. Den übrigen Betrag zahlen Sie vorher aus und rechnen später ab.
Was passiert mit der Mietkaution, wenn ich das Haus verkaufe?
Der Käufer übernimmt mit dem Mietvertrag auch die Pflicht zur Rückzahlung (§ 566a BGB). Übertragen Sie die Kautionskonten deshalb sauber. Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Mieter weiter an Sie halten.
Übernimmt eine Hausverwaltung in Gelsenkirchen die Kautionsverwaltung?
Bei GOTTSCHLING Immobilien gehört sie zur Mietverwaltung in Gelsenkirchen: Anlage, Nachweis, Abrechnung und Rückzahlung – inklusive. Wohnungsübergaben finden vor Ort in Gelsenkirchen statt und stehen transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag. Ihren Preis können Sie für Ihr Objekt online berechnen.
Fazit
Die Mietkaution ist eine Sicherheit, kein Zusatzeinkommen. Höchstens drei Nettokaltmieten, Ratenzahlung erlaubt, Anlage getrennt vom eigenen Geld. Nach dem Auszug dürfen Sie prüfen und verrechnen, müssen aber zügig und nachvollziehbar abrechnen. Wer das sauber organisiert, gewinnt jeden Streit, bevor er beginnt.
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