Ratgeber
Mehrfamilienhaus gekauft: die ersten 90 Tage
Mehrfamilienhaus gekauft? Dann zählen die ersten 90 Tage. Sie informieren die Mieter, übernehmen Kautionen und Verträge, prüfen Mieten und Pflichten und richten Konten und Abläufe ein. Wer das sauber macht, startet ohne Mietausfall und ohne böse Überraschungen.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtMehrfamilienhaus gekauft? Mit der Grundbucheintragung werden Sie Vermieter: Mieter informieren, Kautionen und Unterlagen übernehmen, Versicherungen und Verträge prüfen, Mieten und Pflichten checken – in genau dieser Reihenfolge.
Der Notartermin ist vorbei. Und jetzt?
Sie haben unterschrieben. Der Kaufpreis ist finanziert. Sie freuen sich auf die ersten Mieteinnahmen. Dann ruft der erste Mieter an: Die Heizung ist kalt. Wem soll er jetzt die Miete überweisen? Und wo ist eigentlich seine Kaution?
Mit dem Kauf eines vermieteten Hauses übernehmen Sie nicht nur Mauern. Sie übernehmen alle Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten. Das regelt § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete. Der folgende Plan führt Sie durch die ersten drei Monate.
Vor dem Besitzübergang: Unterlagen sichern
Am besten fängt die Arbeit vor dem Stichtag an. Lassen Sie sich vom Verkäufer übergeben:
- alle Mietverträge mit Nachträgen und Mieterhöhungen
- eine Mieterliste mit aktueller Miete, Vorauszahlungen und Rückständen
- Nachweise zu allen Kautionen und deren Konten
- die letzten zwei bis drei Betriebskostenabrechnungen
- Wartungsverträge: Heizung, Aufzug, Rauchmelder, Messdienst, Hausmeister, Reinigung
- Versicherungen, Energieausweis, Prüfberichte (z. B. Legionellen)
- Schriftverkehr zu offenen Mängeln und Streitfällen
Fehlt etwas, fragen Sie sofort nach. Später ist der Verkäufer schwerer zu erreichen. Welche Unterlagen beim Kauf generell wichtig sind, zeigt die Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf aus Verkäufersicht.
Tag 1 bis 14: Mieter informieren und Geld umleiten
- Gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer an alle Mieter. Darin: neuer Eigentümer, Stichtag, neue Bankverbindung, Ansprechpartner für Schäden.
- Mietkonto einrichten und Zahlungseingänge ab dem Stichtag prüfen. Mieter, die weiter an den Verkäufer zahlen, freundlich erinnern.
- Notfallnummern im Treppenhaus aushängen. Wasser, Heizung, Schlüsseldienst.
- Versicherung prüfen. Die Gebäudeversicherung geht meist mit über, kann aber gekündigt werden. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sofort abschließen.
- Versorger und Stadt informieren: Grundsteuer, Abfall, Wasser, Strom für Allgemeinflächen.
Tipp: Kündigen Sie keinen Wartungsvertrag, bevor ein neuer steht. Ein Winter ohne Heizungswartung ist kein guter Start.
Tag 15 bis 45: Kautionen, Verträge und Mieten prüfen
Kautionen
Mit dem Kauf geht die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution auf Sie über (§ 566a BGB). Lassen Sie sich alle Kautionen samt Zinsen übertragen. Fehlt eine, haften Sie trotzdem gegenüber dem Mieter. Wie Sie Kautionen richtig führen, steht unter Mietkaution richtig anlegen.
Mietverträge
Lesen Sie jeden Vertrag. Achten Sie auf Staffel- oder Indexvereinbarungen, Schönheitsreparaturklauseln, Winterdienst und Sonderabsprachen. Hintergrund dazu: Indexmiete oder Staffelmiete?
Mieten
Liegen die Mieten unter dem Mietspiegel? Dann ist Luft nach oben. Aber Vorsicht: Erhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, mit Begründung und Wartefrist. In Gelsenkirchen gilt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Der Leitfaden Mieterhöhung nach Mietspiegel zeigt den Weg.
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Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTag 46 bis 90: Pflichten und Zustand im Griff
- Begehung mit Fachleuten: Dach, Keller, Heizung, Leitungen, Treppenhaus. Was ist dringend, was kann warten?
- Rauchwarnmelder in allen Wohnungen prüfen lassen.
- Legionellenprüfung bei zentraler Warmwasserbereitung: letzter Befund, nächster Termin.
- Fernablesbare Zähler: Ist die Ausstattung schon umgerüstet? Siehe Fernablesbare Zähler: Pflicht.
- Verkehrssicherung und Winterdienst regeln, bevor der erste Schnee fällt.
- Betriebskosten: Wer rechnet das laufende Jahr ab? Gegenüber den Mietern meist Sie als neuer Eigentümer. Wie Sie die Kosten mit dem Verkäufer aufteilen, steht im Kaufvertrag. Klären Sie es jetzt.
Die komplette Pflichtenliste finden Sie unter Vermieterpflichten in NRW.
Gelsenkirchen-Besonderheiten für Käufer
- Alter Bestand: Ein großer Teil der Gebäude ist Jahrzehnte alt. Rechnen Sie mit Instandhaltung.
- Grundsteuer: Der Hebesatz für Grundsteuer B ist spürbar gestiegen. Passen Sie die Vorauszahlungen der Mieter an. Mehr im Ratgeber Grundsteuer in Gelsenkirchen.
- Leerstand: Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt stehen rund 6 % der Wohnungen leer. Freie Wohnungen brauchen gute Vermarktung.
- Förderung: In Stadterneuerungsgebieten gibt es Zuschüsse für Fassade und Hof. Siehe Haus- und Hofflächenprogramm.
Ab Tag 1 verwalten lassen
Wer ein Mehrfamilienhaus gekauft hat, erlebt die ersten 90 Tage als die arbeitsreichsten. Genau dann lohnt sich Hilfe am meisten. GOTTSCHLING Immobilien betreut rund 4.000 Einheiten und übernimmt neue Häuser ab dem Stichtag: Mieteranschreiben, Kontoeinrichtung, Übernahme der Kautionen, Prüfung der Verträge, Hausmeister.
Die Verwaltung für Mehrfamilienhäuser kostet ab 24 € netto je Einheit und Monat, Stellplätze 5 € netto, zzgl. USt. Ihr Angebot berechnen Sie im Preisrechner und erhalten es automatisch per E-Mail. Stehen Wohnungen leer, übernimmt die Vermietung die Mietersuche.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Ab wann bin ich nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses Vermieter?
Rechtlich mit der Eintragung im Grundbuch (§ 566 BGB). Im Kaufvertrag wird meist ein früherer Stichtag für Besitz, Nutzen und Lasten vereinbart. Ab diesem Tag stehen Ihnen im Verhältnis zum Verkäufer die Mieten zu. Informieren Sie die Mieter deshalb rechtzeitig gemeinsam mit dem Verkäufer.
Muss ich die Mietverträge des Vorbesitzers übernehmen?
Ja. Kauf bricht nicht Miete. Sie treten in alle laufenden Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein. Schlechtere Bedingungen für den Mieter können Sie nicht einseitig durchsetzen.
Was passiert mit den Mietkautionen beim Hauskauf?
Sie übernehmen die Pflicht zur Rückzahlung (§ 566a BGB), auch wenn der Verkäufer Ihnen das Geld nicht übergibt. Lassen Sie sich deshalb alle Kautionen samt Nachweisen übertragen. Klären Sie das am besten schon im Kaufvertrag.
Darf ich nach dem Kauf sofort die Miete erhöhen?
Nur im Rahmen der gesetzlichen Regeln. Das heißt: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung und mit Kappungsgrenze. In Gelsenkirchen liegt diese bei 20 % in drei Jahren. Der Eigentümerwechsel allein ist kein Grund für eine Erhöhung.
Wer macht die Nebenkostenabrechnung im Jahr des Kaufs?
Gegenüber den Mietern rechnet in der Regel der Vermieter ab, der zum Ende des Abrechnungszeitraums Eigentümer ist, also meist Sie. Zwischen Käufer und Verkäufer wird nach dem Stichtag aufgeteilt. Was genau gilt, steht im Kaufvertrag.
Welche Pflichten habe ich als neuer Eigentümer sofort?
Verkehrssicherung, Rauchwarnmelder, Instandhaltung und bei größeren Warmwasseranlagen die Legionellenprüfung. Dazu Versicherungen, Grundsteuer und Winterdienst. Fristen laufen mit dem Eigentumsübergang einfach weiter.
Lohnt sich eine Hausverwaltung für ein gekauftes Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen?
Besonders, wenn Sie nicht vor Ort wohnen oder wenig Zeit haben. GOTTSCHLING Immobilien übernimmt die Mietverwaltung ab dem Stichtag ab 24 € netto je Einheit und Monat. Ob sich das für Sie rechnet, zeigt der Ratgeber Lohnt sich eine Mietverwaltung?
Fazit
Mehrfamilienhaus gekauft? Dann entscheiden die ersten 90 Tage über einen ruhigen Start. Sichern Sie Unterlagen, informieren Sie die Mieter, übernehmen Sie Kautionen und prüfen Sie Verträge und Mieten. Danach kommen Zustand und Pflichten. Wer diese Reihenfolge einhält, vermeidet Mietausfall und Haftungsrisiken.
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