Ratgeber
Haus verkaufen: Der Ablauf in 9 Schritten
Ein Hausverkauf läuft in neun Schritten ab: Ziel klären, Wert ermitteln, Unterlagen sammeln, Vermarktung planen, Exposé erstellen, Besichtigungen führen, Käufer prüfen, beim Notar beurkunden und das Haus übergeben. Wer die Reihenfolge einhält, spart Zeit, Nerven und oft viel Geld. Die meisten teuren Fehler passieren in den ersten drei Schritten.
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Kurz gesagtDer Ablauf: Ziel klären, Wert ermitteln, Unterlagen sammeln, vermarkten, besichtigen, Käufer prüfen, Notartermin, Kaufpreiszahlung, Übergabe – in genau dieser Reihenfolge.
Warum die Reihenfolge so viel Geld wert ist
Kennen Sie das? Das Schild steht im Vorgarten, das Telefon klingelt. Dann fragt der erste Interessent nach der Bauakte. Und Sie wissen nicht, wo sie liegt. So beginnen viele Hausverkäufe in Gelsenkirchen. Und so verlieren sie Tempo.
Käufer merken schnell, wenn ein Verkauf nicht vorbereitet ist. Sie werden misstrauisch. Sie suchen nach Gründen für einen Preisnachlass. Jede offene Frage kostet Sie Verhandlungsmacht.
Die gute Nachricht: Wenn Sie ein Haus verkaufen, ist der Ablauf immer gleich. Neun Schritte. Wer sie der Reihe nach geht, verkauft ruhiger und meist zu einem besseren Preis. Die Übersicht unten zeigt Ihnen jeden Schritt. Mehr zum Verkauf vor Ort finden Sie auf der Seite Haus verkaufen in Gelsenkirchen. Weitere Themen sammelt der Ratgeber Immobilienverkauf.
Schritt 1 bis 3: Ziel, Wert und Unterlagen
Schritt 1: Ziel und Zeitplan klären
Warum verkaufen Sie? Wann brauchen Sie das Geld? Wohin ziehen Sie? Diese drei Fragen bestimmen alles Weitere. Wer schnell verkaufen muss, plant anders als jemand, der Zeit hat. Prüfen Sie auch Sonderfälle früh: Läuft noch ein Kredit? Ist das Haus vermietet? Gehört es mehreren Erben? Dafür gibt es eigene Ratgeber, etwa Verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft.
Schritt 2: Den Wert ermitteln
Der Preis ist der wichtigste Hebel. Zu hoch angesetzt, bleibt das Haus liegen. Nach einigen Wochen gilt es als Ladenhüter. Dann drücken Käufer den Preis stärker, als es ein richtiger Startpreis getan hätte. Zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld. Eine fundierte Immobilienbewertung für Gelsenkirchen verhindert beides. Eine gute Orientierung für den Grundstückswert liefert der Bodenrichtwert.
Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommen Protokolle und Abrechnungen der Gemeinschaft dazu. Manche Papiere brauchen Wochen. Starten Sie deshalb früh. Die vollständige Liste steht in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.
Schritt 4 bis 6: Vermarktung, Exposé und Besichtigung
Schritt 4: Die Vermarktung planen
Hier entscheiden Sie: privat oder mit Makler? Welche Käufer sollen angesprochen werden? Familien, Kapitalanleger, Handwerker mit Sanierungsplänen? Jede Zielgruppe braucht andere Argumente. Eine ehrliche Abwägung finden Sie im Ratgeber Mit oder ohne Makler verkaufen.
Schritt 5: Exposé und Anzeige erstellen
Das Exposé ist Ihr Schaufenster. Es braucht helle Fotos, einen Grundriss und klare Fakten. In jede Anzeige gehören die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Fehlen sie, kann ein Bußgeld drohen. Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.
Schritt 6: Besichtigungen führen
Lassen Sie nur Interessenten herein, die vorab Fragen beantwortet haben. Wer nur mal schauen will, kostet Sie Abende. Bereiten Sie Antworten auf typische Fragen vor: Heizung, Dach, Feuchtigkeit, Nebenkosten. Legen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vor. Das ist Pflicht.
Schritt 7: Käufer prüfen und verhandeln
Ein Angebot ist erst etwas wert, wenn der Käufer zahlen kann. Fragen Sie deshalb nach einer Finanzierungsbestätigung der Bank. Bei Barzahlern reicht ein Nachweis über das Eigenkapital.
Verhandeln Sie über mehr als den Preis. Wichtig sind auch:
- Übergabetermin: Passt er zu Ihrem Umzug?
- Inventar: Küche, Markise, Gartenhaus – was bleibt, was wird extra bezahlt?
- Bekannte Mängel: Nennen Sie sie offen. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB).
Das größte Risiko in diesem Schritt: Sie sagen einem Käufer zu, ohne seine Finanzierung zu kennen. Platzt sie, beginnt alles von vorn. Und die anderen Interessenten sind dann oft weg.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSchritt 8: Der Notartermin
In Deutschland wird ein Hauskauf immer notariell beurkundet (§ 311b BGB). Meist wählt der Käufer den Notar, weil er die Kosten trägt. Der Notar schreibt einen Vertragsentwurf. Ist der Käufer Verbraucher, soll er den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
Lesen Sie den Entwurf genau. Prüfen Sie vor allem:
- Kaufpreis und Fälligkeit
- Übergabetermin und Räumung
- Mitverkauftes Inventar
- Regelungen zu Mängeln
- Löschung Ihrer alten Grundschuld
Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor. Danach unterschreiben beide Seiten. Ab jetzt ist der Vertrag bindend. Der Notar trägt eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein. Sie sichert den Käufer ab.
Schritt 9: Kaufpreis, Übergabe und Grundbuch
Der Notar meldet sich, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dann schickt er dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt. Läuft bei Ihnen noch ein Kredit, geht ein Teil des Geldes direkt an Ihre Bank. Den Rest erhalten Sie.
Nach Zahlungseingang übergeben Sie das Haus. Machen Sie ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselanzahl. Melden Sie Strom, Wasser und Gas um. Informieren Sie Ihre Gebäudeversicherung.
Zum Schluss schreibt das zuständige Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer ein. In Gelsenkirchen sitzt es beim Amtsgericht Gelsenkirchen. Damit ist der Verkauf abgeschlossen. Welche Kosten auf diesem Weg auf Sie zukommen, zeigt der Ratgeber Was kostet ein Hausverkauf?
Wie Ihnen ein Makler die neun Schritte abnimmt
Neun Schritte klingen überschaubar. In der Praxis stecken darin Dutzende Telefonate, Behördengänge und Besichtigungen. Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien hat über 400 Verkäufe begleitet. Es übernimmt Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Käuferprüfung und die Abstimmung mit dem Notar.
Der Sitz ist im benachbarten Essen. Termine finden bei Ihnen vor Ort in Gelsenkirchen statt. Kunden bewerten die Arbeit mit 4,8 von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen.
Und die Kosten? Beim Einfamilienhaus und bei der Eigentumswohnung zahlen Verkäufer und Käufer je 3,57 % inkl. MwSt. Bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken als Kapitalanlage zahlt nur der Käufer 4,76 % inkl. MwSt. Der Verkäufer ist dann courtagefrei. Fällig wird die Provision erst nach dem Notartermin. Details zeigt die Seite Maklerprovision in Gelsenkirchen. Alle Leistungen finden Sie auf der Seite Immobilienmakler Gelsenkirchen.
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Wie lange dauert ein Hausverkauf in Gelsenkirchen?
Das hängt vor allem vom Preis und von den Unterlagen ab. Aus der eigenen Verkaufspraxis von GOTTSCHLING Immobilien gilt als Erfahrungswert: Schnelle Verkäufe dauern rund 4 Monate, normale 6 bis 7 Monate, Ausreißer bis zu 12 Monate. Das ist keine amtliche Statistik, aber eine gute Orientierung. Ein gut vorbereitetes Haus mit marktgerechtem Preis verkauft sich deutlich schneller als ein überteuertes.
Was ist der erste Schritt beim Hausverkauf?
Klären Sie zuerst Ihr Ziel und Ihren Zeitplan. Danach kommt die Wertermittlung. Ohne realistischen Preis ist jeder weitere Schritt unsicher. Eine Immobilienbewertung in Gelsenkirchen gibt Ihnen die nötige Grundlage.
Wer sucht beim Hausverkauf den Notar aus?
Meist wählt der Käufer den Notar, weil er die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Das ist aber keine Pflicht. Beide Seiten können sich auf einen Notar einigen. Der Notar ist neutral und muss beide Parteien gleich behandeln.
Wann bekomme ich beim Hausverkauf mein Geld?
Erst wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Vorher müssen zum Beispiel die Auflassungsvormerkung eingetragen und die Löschungsunterlagen Ihrer Bank da sein. Dann zahlt der Käufer innerhalb der vereinbarten Frist. Ein Teil kann direkt an Ihre Bank gehen, wenn noch ein Kredit läuft.
Kann ich nach dem Notartermin noch vom Hausverkauf zurücktreten?
Grundsätzlich nein. Mit der Beurkundung ist der Kaufvertrag bindend. Ein Rücktritt geht nur, wenn der Vertrag ein Rücktrittsrecht vorsieht oder der Käufer nicht zahlt. Prüfen Sie den Vertragsentwurf deshalb vor dem Termin sorgfältig.
Muss ich bekannte Mängel beim Hausverkauf angeben?
Ja. Wer einen bekannten Mangel verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB). Typische Beispiele sind feuchte Keller, Schäden am Dach oder in Gelsenkirchen auch bekannte Bergschäden. Offenheit schützt Sie vor teuren Streitigkeiten nach dem Verkauf.
Brauche ich für den Hausverkauf einen Makler?
Nein, Pflicht ist das nicht. Ein Makler spart Ihnen aber Zeit und schützt vor typischen Fehlern bei Preis, Käuferprüfung und Vertrag. Bei Einfamilienhäusern zahlen Sie als Verkäufer 3,57 % inkl. MwSt. Eine ehrliche Abwägung lesen Sie im Ratgeber Mit oder ohne Makler verkaufen.
Fazit
Wer ein Haus verkaufen will, folgt beim Ablauf immer neun Schritten. Die wichtigsten liegen am Anfang: ein klares Ziel, ein realistischer Preis und vollständige Unterlagen. Wer hier sauber arbeitet, verhandelt später aus einer starken Position. Käufer prüfen Sie vor der Zusage, den Notarvertrag lesen Sie vor dem Termin. Wenn Sie die Arbeit abgeben möchten, lassen Sie zuerst den Wert Ihres Hauses ermitteln.
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