Ratgeber
Verkaufen und wohnen bleiben
Sie können Ihr Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben. Dafür gibt es vier Modelle: Verkauf mit Wohnrecht, Verkauf mit Nießbrauch, Verkauf mit Rückmiete (Sale-and-Lease-back) und den Teilverkauf. Jedes Modell bringt Geld, aber auch eigene Kosten und Risiken – der Kaufpreis fällt fast immer niedriger aus als beim Verkauf eines freien Hauses.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtMöglich mit Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmiete oder Teilverkauf. Sie bekommen Geld und bleiben wohnen, erhalten aber meist weniger als beim freien Verkauf.
Viel Haus, wenig Rente
Das Haus ist abbezahlt. Es ist viel wert. Aber die Rente ist knapp. Das Dach müsste neu gemacht werden. Und eigentlich möchten Sie den Kindern schon jetzt etwas geben. Nur ausziehen wollen Sie nicht. Nicht nach all den Jahren.
So geht es vielen Eigentümern im Ruhrgebiet. Ihr Vermögen steckt in Stein. Das Geld fürs Leben fehlt. Die Frage liegt nahe: Kann ich verkaufen und trotzdem bleiben?
Die Antwort ist ja. Es gibt mehrere Wege. Aber jeder hat einen Preis. Unten finden Sie die vier Modelle im ehrlichen Vergleich – mit Vor- und Nachteilen. So fallen Sie nicht auf ein Angebot herein, das gut klingt und teuer endet.
Modell 1: Verkauf mit Wohnrecht
Sie verkaufen das Haus. Im Grundbuch wird ein Wohnrecht für Sie eingetragen (§ 1093 BGB). Sie dürfen bis an Ihr Lebensende oder für eine vereinbarte Zeit darin wohnen. Miete zahlen Sie nicht.
- Vorteil: Sie erhalten einen Kaufpreis und sind im Grundbuch abgesichert. Auch ein späterer Käufer muss das Wohnrecht respektieren.
- Nachteil: Der Käufer zieht den Wert des Wohnrechts vom Preis ab. Je jünger Sie sind, desto höher der Abschlag. Zudem dürfen Sie in der Regel nicht vermieten.
- Wer zahlt was? Das regelt der Vertrag. Meist trägt der Bewohner die laufenden Kosten, der Eigentümer große Reparaturen. Klären Sie das genau.
Achten Sie auf die Rangstelle im Grundbuch. Ein Wohnrecht an erster Stelle schützt Sie auch, wenn der Käufer in Zahlungsnot gerät.
Modell 2: Verkauf mit Nießbrauch
Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht (§ 1030 BGB). Sie dürfen das Haus nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Miete behalten.
- Vorteil: Mehr Freiheit. Ziehen Sie später ins Pflegeheim, können Sie das Haus vermieten und so die Kosten mitfinanzieren.
- Nachteil: Als Nießbraucher tragen Sie meist auch die gewöhnlichen Kosten der Unterhaltung. Und der Preisabschlag ist noch höher als beim Wohnrecht.
Der Nießbrauch wird häufig innerhalb der Familie genutzt. Etwa wenn Eltern das Haus an Kinder übertragen. Bei einem Verkauf an Fremde ist er seltener, weil Käufer kaum Nutzen haben.
Modell 3: Verkauf mit Rückmiete
Sie verkaufen das Haus ganz normal. Gleichzeitig schließen Sie mit dem Käufer einen Mietvertrag. Sie bleiben als Mieter wohnen. Fachleute sagen Sale-and-Lease-back.
- Vorteil: Sie erhalten einen höheren Kaufpreis als beim Wohnrecht, weil kein Recht im Grundbuch steht. Reparaturen trägt jetzt der Eigentümer.
- Nachteil: Sie zahlen Miete. Und Sie sind normaler Mieter. Die Miete kann steigen. Das Mietrecht schützt Sie, aber ein Wohnrecht im Grundbuch ist sicherer.
Wichtig: Vereinbaren Sie die Miete und einen langen Kündigungsverzicht des Käufers schriftlich. Ein Mietvertrag geht bei einem späteren Verkauf auf den neuen Eigentümer über (§ 566 BGB). Die Miete muss sich am örtlichen Niveau orientieren. Eine Einordnung liefert der Mietspiegel Gelsenkirchen.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenModell 4: Teilverkauf – genau hinsehen
Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Teil Ihres Hauses, etwa die Hälfte, an einen Anbieter. Sie behalten den Rest und dürfen per Nießbrauch wohnen bleiben. Für den verkauften Teil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt.
Das klingt elegant. Doch die Verbraucherzentralen warnen vor den Kosten:
- Das Nutzungsentgelt läuft dauerhaft und kann steigen.
- Sie tragen meist alle Instandhaltungskosten, auch für den verkauften Teil.
- Beim späteren Gesamtverkauf fallen oft zusätzliche Gebühren an.
- Der Anbieter bewertet das Haus. Ein zu niedriger Wert kostet Sie viel.
Rechnen Sie den Teilverkauf immer gegen die anderen Modelle. Lassen Sie den Vertrag unabhängig prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Welches Modell passt zu Ihnen?
- Sie wollen maximale Sicherheit: Verkauf mit Wohnrecht an erster Rangstelle.
- Sie wollen später vermieten können: Nießbrauch.
- Sie wollen den höchsten Preis und keine Reparaturen: Verkauf mit Rückmiete.
- Sie wollen nur einen Teil zu Geld machen: Teilverkauf – aber nur nach Vergleich.
Bei jedem Modell brauchen Sie einen realistischen Marktwert. Er ist die Grundlage für den Abschlag oder die Miete. Eine Immobilienbewertung in Gelsenkirchen liefert diese Zahl. Steuerliche Fragen klärt Ihr Steuerberater, rechtliche ein Notar oder Anwalt.
Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien hat über 400 Verkäufe begleitet. Es ermittelt den Marktwert als Grundlage für jedes Modell. Die Provision beim Einfamilienhaus beträgt für Verkäufer 3,57 % inkl. MwSt., fällig erst nach dem Notartermin. Mehr unter Haus verkaufen in Gelsenkirchen. Wenn ein Umzug ins Heim ansteht, lesen Sie Haus verkaufen wegen Pflegeheim. Alle Kosten erklärt Was kostet ein Hausverkauf? Weitere Themen im Ratgeber Immobilienverkauf.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?
Ja. Möglich ist das mit Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmiete oder Teilverkauf. Beim Wohnrecht und Nießbrauch werden Sie im Grundbuch abgesichert. Bei der Rückmiete sind Sie normaler Mieter mit Mietvertrag.
Wie viel weniger bekomme ich bei einem Verkauf mit Wohnrecht?
Der Käufer zieht den Wert des Wohnrechts vom Kaufpreis ab. Dieser Wert hängt vor allem von Ihrem Alter und der ortsüblichen Miete ab. Je jünger Sie sind, desto höher der Abschlag. Eine Bewertung zeigt Ihnen die Größenordnung.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Mit Wohnrecht dürfen Sie das Haus selbst bewohnen (§ 1093 BGB). Mit Nießbrauch dürfen Sie es auch vermieten und die Miete behalten (§ 1030 BGB). Dafür tragen Nießbraucher meist mehr Kosten.
Ist ein Teilverkauf eine gute Idee?
Das kommt auf die Zahlen an. Das Nutzungsentgelt, die Instandhaltungskosten und Gebühren beim späteren Verkauf können teuer werden. Verbraucherschützer raten zu einem genauen Vergleich mit anderen Modellen. Lassen Sie den Vertrag vorher unabhängig prüfen.
Kann mir der Käufer bei einer Rückmiete kündigen?
Grundsätzlich gilt normales Mietrecht. Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn sie nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Vereinbaren Sie deshalb einen langen Kündigungsverzicht im Mietvertrag. Er bindet auch spätere Eigentümer (§ 566 BGB).
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn der Käufer weiterverkauft?
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bleibt bestehen. Auch der neue Eigentümer muss es respektieren. Wichtig ist eine gute Rangstelle, damit es bei einer Zwangsversteigerung nicht erlischt.
Muss ich beim Verkauf mit Wohnrecht Steuern zahlen?
Haben Sie das Haus selbst bewohnt, ist der Verkauf meist einkommensteuerfrei. Bei Übertragungen an Familienmitglieder kann Schenkungsteuer eine Rolle spielen. Lassen Sie Ihren Fall von einem Steuerberater prüfen.
Fazit
Haus verkaufen und wohnen bleiben geht mit Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmiete oder Teilverkauf. Das Wohnrecht im Grundbuch bietet die meiste Sicherheit, die Rückmiete den höchsten Preis. Beim Teilverkauf sollten Sie die laufenden Kosten genau prüfen. Für jedes Modell brauchen Sie einen realistischen Marktwert. Lassen Sie Verträge vor der Unterschrift unabhängig prüfen.
Das könnte Sie auch interessieren
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in Gelsenkirchen