Ratgeber
Verkaufen ohne Erbschein?
Ja, ein geerbtes Haus lässt sich manchmal ohne Erbschein verkaufen. Das geht mit einem notariellen Testament oder Erbvertrag samt Eröffnungsprotokoll oder mit einer Vollmacht, die über den Tod hinaus gilt. Liegt nur ein handschriftliches Testament vor oder gilt die gesetzliche Erbfolge, verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein.
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Kurz gesagtOhne Erbschein geht es mit notariellem Testament plus Eröffnungsprotokoll oder mit einer Vollmacht über den Tod hinaus. Sonst ist meist ein Erbschein nötig.
Der Käufer wartet, das Nachlassgericht auch
Sie haben einen Interessenten für das Haus Ihrer Mutter. Er will schnell kaufen. Doch der Notar fragt: „Haben Sie einen Erbschein?“ Und Sie wissen: Der Antrag beim Nachlassgericht dauert. Und er kostet Geld.
Die gute Nachricht: Nicht jeder Erbe braucht einen Erbschein. Es gibt Wege, die schneller und günstiger sind. Wer sie kennt, spart Wochen.
Wichtig: Ohne Nachweis geht gar nichts. Der Käufer will sicher sein, dass Sie das Haus wirklich verkaufen dürfen. Die Frage ist nur, welcher Nachweis genügt. Mehr zum Verkauf geerbter Häuser lesen Sie unter Geerbtes Haus in Gelsenkirchen verkaufen.
Warum das Grundbuch einen Nachweis braucht
Im Grundbuch steht nach dem Tod noch der Verstorbene als Eigentümer. Damit ein Käufer eingetragen werden kann, muss erst klar sein, wer geerbt hat. Das Grundbuchamt verlangt dafür einen öffentlichen Nachweis (§ 35 GBO).
Der klassische Nachweis ist der Erbschein. Ihn stellt das Nachlassgericht aus. In Gelsenkirchen ist das das Amtsgericht Gelsenkirchen. Der Antrag läuft meist über einen Notar oder direkt beim Gericht. Er kostet Gebühren, die sich nach dem Wert des Nachlasses richten. Und er braucht Zeit.
§ 35 GBO lässt aber auch andere Nachweise zu. Genau hier liegen die Alternativen.
Weg 1: Notarielles Testament oder Erbvertrag
Hat der Verstorbene ein Testament beim Notar errichtet oder einen Erbvertrag geschlossen? Dann reicht dieses Dokument zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Einen Erbschein brauchen Sie dann meist nicht (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO).
Das Nachlassgericht eröffnet das Testament ohnehin nach dem Tod. Sie erhalten eine Kopie mit dem Protokoll. Damit gehen Sie zum Notar oder zum Grundbuchamt.
Ausnahme: Ist das Testament unklar, kann das Grundbuchamt trotzdem einen Erbschein verlangen. Etwa wenn nicht eindeutig ist, wer Erbe ist.
Und das handschriftliche Testament?
Ein handgeschriebenes Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht. Dann brauchen Sie einen Erbschein. Das Gleiche gilt, wenn es gar kein Testament gibt und die gesetzliche Erbfolge greift.
Weg 2: Vollmacht über den Tod hinaus
Manche Menschen erteilen zu Lebzeiten eine Vollmacht, die auch nach ihrem Tod gilt. Juristen sprechen von einer transmortalen oder postmortalen Vollmacht. Ist sie notariell beurkundet oder beglaubigt, kann der Bevollmächtigte das Haus verkaufen – ohne Erbschein.
Das ist oft der schnellste Weg. Der Bevollmächtigte handelt für die Erben. Er muss aber im Interesse der Erben handeln. Bei mehreren Erben sollte er sich trotzdem mit allen abstimmen. Sonst droht Streit.
Prüfen Sie deshalb die Unterlagen des Verstorbenen genau. Eine Vorsorgevollmacht enthält oft eine Klausel, dass sie über den Tod hinaus gilt. Der Notar prüft, ob sie für einen Verkauf ausreicht.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWeg 3: Erst verkaufen, dann nachweisen?
Manche Erben möchten den Kaufvertrag schon schließen und den Erbschein nachreichen. Geht das? Grundsätzlich ist das möglich. Der Notar kann den Vertrag beurkunden. Der Vollzug im Grundbuch und die Zahlung warten dann, bis der Nachweis da ist.
Für den Käufer ist das aber unsicher. Er weiß nicht, wann er zahlen und einziehen kann. Viele Käufer und ihre Banken lehnen das ab. Besser ist es, den Erbschein früh zu beantragen und parallel die Vermarktung vorzubereiten.
Ein Tipp für die Kosten: Wird die Eintragung der Erben innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, erhebt das Grundbuchamt dafür keine Gebühr. Gibt es mehrere Erben, braucht jeder Verkauf die Zustimmung aller. Mehr dazu im Ratgeber Haus in der Erbengemeinschaft verkaufen.
So sparen Sie Zeit beim Verkauf des Erbes
- Unterlagen sichten: Notarielles Testament, Erbvertrag, Vollmachten. Fragen Sie beim Hausnotar der Familie nach.
- Erbschein früh beantragen: Wenn er nötig ist, sofort. Nicht erst, wenn ein Käufer da ist.
- Wert ermitteln: Eine Immobilienbewertung in Gelsenkirchen brauchen Sie ohnehin. Sie hilft auch, wenn das Finanzamt nach dem Wert fragt.
- Unterlagen fürs Haus sammeln: Die Liste steht in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.
- Steuern klären: Lesen Sie Geerbtes Haus verkaufen: Steuern und fragen Sie Ihren Steuerberater.
Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien bereitet die Vermarktung vor, während der Nachweis läuft. Es hat über 400 Verkäufe begleitet und arbeitet eng mit Notaren zusammen. Rechtsberatung ersetzt das nicht. Die Provision beim Einfamilienhaus beträgt für Verkäufer 3,57 % inkl. MwSt., fällig erst nach dem Notartermin. Weitere Themen im Ratgeber Immobilienverkauf.
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Kann ich ein geerbtes Haus ohne Erbschein verkaufen?
Ja, in bestimmten Fällen. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht das meist (§ 35 GBO). Auch mit einer notariellen Vollmacht über den Tod hinaus geht es. In allen anderen Fällen brauchen Sie in der Regel einen Erbschein.
Reicht ein handschriftliches Testament für den Hausverkauf?
In der Regel nicht. Das Grundbuchamt verlangt dann einen Erbschein. Grund: Ein handschriftliches Testament ist keine öffentliche Urkunde. Seine Echtheit und Auslegung kann das Grundbuchamt nicht selbst prüfen.
Wo beantrage ich einen Erbschein in Gelsenkirchen?
Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. In Gelsenkirchen ist das das Amtsgericht Gelsenkirchen. Den Antrag können Sie dort oder bei einem Notar stellen. Für den Antrag ist eine eidesstattliche Versicherung nötig.
Was kostet ein Erbschein?
Die Gebühren richten sich nach dem Wert des Nachlasses (GNotKG). Je höher der Wert, desto höher die Gebühr. Dazu kommt die Gebühr für die eidesstattliche Versicherung. Bei einem notariellen Testament können Sie diese Kosten oft sparen.
Was ist eine transmortale Vollmacht?
Eine Vollmacht, die schon zu Lebzeiten gilt und über den Tod hinaus wirksam bleibt. Mit ihr kann der Bevollmächtigte für die Erben handeln. Für einen Hausverkauf muss sie notariell beurkundet oder beglaubigt sein. Der Notar prüft, ob sie reicht.
Muss ich mich als Erbe ins Grundbuch eintragen lassen?
Für den Verkauf ist das meist nicht zwingend vorher nötig, wenn der Käufer direkt eingetragen wird. Wird die Grundbuchberichtigung auf die Erben innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Lassen Sie sich vom Notar beraten, welcher Weg in Ihrem Fall passt.
Kann ein Makler schon vor dem Erbschein mit dem Verkauf beginnen?
Ja. Bewertung, Unterlagen und Exposé lassen sich vorbereiten, während der Erbschein beantragt ist. Der Notartermin folgt, wenn der Nachweis da ist. So verlieren Sie keine Zeit. Mehr dazu unter Immobilienmakler Gelsenkirchen.
Fazit
Ein Haus ohne Erbschein zu verkaufen, ist oft möglich. Mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll oder einer Vollmacht über den Tod hinaus geht es oft schneller. Bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge brauchen Sie meist einen Erbschein. Beantragen Sie ihn früh und bereiten Sie den Verkauf parallel vor. So steht der Notartermin, sobald der Nachweis da ist.
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