Lexikon
Sondereigentum – einfach erklärt
Sondereigentum ist der Teil einer Wohnungseigentumsanlage, der einem einzelnen Eigentümer allein gehört – meist die Räume der Wohnung selbst. Über Ihr Sondereigentum entscheiden Sie allein. Die Kosten dafür tragen Sie aber auch allein.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtSondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (§ 1, § 5 WEG).
Ihr Bad, Ihre Rechnung?
Der Wasserhahn tropft. Die Fliesen sind alt. Muss die Gemeinschaft zahlen oder Sie? Die Antwort hängt an einem Wort: Sondereigentum.
Sondereigentum ist alles, was nur Ihnen gehört. Dazu zählen die Räume Ihrer Wohnung und alles darin, was man verändern kann, ohne andere zu stören. Typisch sind:
- Innenwände, die nicht tragen
- Bodenbeläge, Fliesen, Tapeten und Innenputz
- Innentüren und Einbauküche
- Sanitärobjekte wie Waschbecken, Dusche und WC
- Leitungen ab der Abzweigung in Ihre Wohnung (oft, aber nicht immer)
Das Gegenstück ist das Gemeinschaftseigentum. Es gehört allen Eigentümern zusammen. Dazu gehören zum Beispiel Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und meist auch die Fenster.
Warum die Grenze bares Geld bedeutet
Wer Eigentümer ist, zahlt. Das Sondereigentum erhalten Sie auf eigene Kosten. Das Gemeinschaftseigentum bezahlt die Gemeinschaft aus dem Hausgeld oder aus der Rücklage. Jeder trägt dann seinen Anteil nach dem Miteigentumsanteil oder einem anderen Schlüssel.
Beispiel: In einer Wohnanlage in Gelsenkirchen-Buer platzt ein Rohr. Liegt der Schaden in der Steigleitung, ist das Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaft zahlt. Liegt er hinter der Abzweigung in Ihrer Wohnung, kann es Sondereigentum sein. Dann zahlen Sie. Was genau gilt, steht in Ihrer Teilungserklärung.
Die ausführliche Abgrenzung mit vielen Bauteilen finden Sie im Ratgeber Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.
Rechtsgrundlage: §§ 1, 3, 5 und 13 WEG
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Sondereigentum:
- § 1 WEG: Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer Wohnung plus Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
- § 3 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG: Seit der WEG-Reform können auch Stellplätze und Flächen außerhalb des Gebäudes Sondereigentum sein, etwa eine Terrasse.
- § 5 WEG: Teile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig sind, sind nie Sondereigentum.
- § 13 WEG: Mit Ihrem Sondereigentum dürfen Sie nach Belieben verfahren, solange Sie Gesetz und Rechte anderer beachten.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSo prüfen Sie die Grenze in drei Schritten
Ein Schaden ist da und keiner fühlt sich zuständig? Dann hilft eine feste Reihenfolge.
- Gesetz: Ist das Bauteil für Bestand oder Sicherheit des Hauses nötig? Dann ist es immer Gemeinschaftseigentum (§ 5 WEG).
- Teilungserklärung: Was ordnet sie Ihrer Wohnung zu? Was regelt sie zu den Kosten?
- Beschlüsse: Hat die Gemeinschaft die Kostenverteilung für bestimmte Bauteile geändert? Das steht in der Beschlusssammlung.
Viele Häuser in Gelsenkirchen stammen aus den Nachkriegsjahrzehnten. Leitungen wurden dort oft nur teilweise erneuert. Alte und neue Rohre liegen dann nebeneinander. Gerade hier lohnt der genaue Blick. Melden Sie Schäden sofort der Verwaltung. So wird schnell geklärt, wer zahlt und wer den Handwerker beauftragt.
Typische Fehler
- Fenster selbst tauschen: Fenster sind meist Gemeinschaftseigentum. Wer ohne Beschluss tauscht, riskiert Rückbau. Mehr dazu unter Fenstertausch in der WEG und im Musterbeschluss zur Kostentragung für Fenster.
- Auf das Gefühl verlassen: „Das ist doch in meiner Wohnung“ reicht nicht. Entscheidend sind Gesetz und Teilungserklärung.
- Sondernutzungsrecht verwechseln: Ein Gartenanteil ist oft kein Sondereigentum, sondern ein Sondernutzungsrecht.
Eine gute WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen klärt solche Fragen, bevor ein Streit entsteht. Wer seine vermietete Wohnung zusätzlich betreuen lassen will, findet Infos zur Sondereigentumsverwaltung.
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Was gehört zum Sondereigentum einer Eigentumswohnung?
Zum Sondereigentum gehören die Räume der Wohnung und alles, was man ändern kann, ohne Gebäude oder Nachbarn zu beeinträchtigen. Das sind etwa Bodenbeläge, Fliesen, nicht tragende Innenwände, Innentüren und Sanitärobjekte. Die genaue Zuordnung steht in der Teilungserklärung.
Sind Fenster Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Fenster sind in aller Regel Gemeinschaftseigentum, weil sie zur Außenhülle gehören. Die Teilungserklärung kann aber regeln, dass einzelne Eigentümer die Kosten tragen. Über eine geänderte Kostenverteilung kann die Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 WEG beschließen.
Wer zahlt Reparaturen am Sondereigentum?
Reparaturen am Sondereigentum zahlt der jeweilige Eigentümer selbst. Er beauftragt sie auch selbst. Die Gemeinschaft zahlt nur für das Gemeinschaftseigentum, und zwar aus Hausgeld, Rücklage oder Sonderumlage.
Kann ein Stellplatz Sondereigentum sein?
Ja. Seit der WEG-Reform können Stellplätze (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG) und auch Flächen außerhalb des Gebäudes (§ 3 Abs. 2 WEG) Sondereigentum sein. Voraussetzung ist, dass sie im Aufteilungsplan klar abgegrenzt sind. Bei älteren Anlagen in Gelsenkirchen sind Stellplätze oft noch als Sondernutzungsrecht geregelt.
Darf ich mein Sondereigentum frei umbauen?
Im Inneren Ihrer Wohnung dürfen Sie vieles allein entscheiden, zum Beispiel einen neuen Boden verlegen. Sobald tragende Teile, Leitungen der Gemeinschaft oder die Fassade betroffen sind, brauchen Sie einen Beschluss nach § 20 WEG. Fragen Sie im Zweifel vorher Ihre Verwaltung.
Wo finde ich, was in meiner Anlage Sondereigentum ist?
Das steht in der Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan. Eine Kopie bekommen Sie vom Verwalter oder beim Grundbuchamt. Für Grundstücke in Gelsenkirchen ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Fazit
Sondereigentum ist das, was Ihnen in der Eigentümergemeinschaft allein gehört. Sie entscheiden darüber allein und zahlen dafür allein. Die Grenze zum Gemeinschaftseigentum steht im Gesetz und in Ihrer Teilungserklärung. Wer sie kennt, vermeidet teure Fehler und Streit mit den Nachbarn.
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