Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss erweiterte Befugnisse des Verwalters
Ein Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG legt fest, was die Verwaltung ohne Versammlung entscheiden darf. Das spart Zeit und Geld bei Routinesachen wie Energieverträgen, Wartung oder dem Anwalt bei einer Beschlussklage. Klare Grenzen bei Laufzeit und Betrag schützen dabei Ihr Geld.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtMit einfacher Mehrheit können die Eigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG die Befugnisse der Verwaltung erweitern – am besten als Katalog mit festen Grenzen und Berichtspflicht.
Der Gasvertrag läuft aus. Die Versammlung ist erst in acht Monaten.
Ein Brief vom Energieversorger: Der Gasvertrag Ihrer Gemeinschaft endet. Ohne neuen Vertrag rutscht das Haus in einen teuren Tarif. Die Verwaltung hat drei günstige Angebote. Aber darf sie unterschreiben? Ohne klare Befugnis ist das unsicher. Also braucht es eine Versammlung oder einen Umlaufbeschluss. Bis alles steht, zahlen alle drauf.
Solche Fälle gibt es ständig. Der Wartungsvertrag für die Heizung läuft aus. Die Versicherung kündigt. Ein Eigentümer klagt gegen einen Beschluss, und die Frist für die Verteidigung läuft. Ein Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG löst das Problem. Er sagt der Verwaltung genau, was sie allein entscheiden darf. Und wo die Grenze liegt.
Der Beschlusstext zum Kopieren
TOP [Nr.]: Erweiterung der Entscheidungsbefugnisse der Verwaltung nach § 27 Abs. 2 WEG
1. Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, beschließen nach § 27 Abs. 2 WEG: Die Verwaltung darf folgende Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ohne vorherigen Beschluss treffen:
a) Abschluss, Änderung und Kündigung von Verträgen über die Lieferung von Strom, Gas, Wasser, Wärme und Heizöl sowie über Müllentsorgung, Wartung technischer Anlagen und Hausmeisterleistungen. Die Laufzeit beträgt höchstens [ein Jahr / zwei Jahre], die Jahreskosten je Vertrag höchstens [Betrag] € brutto.
b) Abschluss und Wechsel von [Gebäude-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht- sowie Gewässerschadenhaftpflichtversicherungen] mit einer Laufzeit von höchstens einem Jahr, wenn der Versicherungsschutz dadurch nicht schlechter wird.
c) Beauftragung von Sachverständigen zur Ermittlung der Ursache von Schäden am Gemeinschaftseigentum bis [Betrag] € brutto im Einzelfall.
d) Führung von Verfahren, in denen die Gemeinschaft verklagt wird, insbesondere von Beschlussklagen. Dazu gehören Auswahl und Beauftragung eines Rechtsanwalts, eine Vergütungsvereinbarung bis zu einem Stundensatz von [Betrag] € netto, die Prozessführung und die Entscheidung über Rechtsmittel.
e) Außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums oder Verstößen gegen die Hausordnung, wenn der Streitwert erkennbar [Betrag] € nicht übersteigt.
2. Ausgenommen sind Verträge mit der Verwaltung selbst und mit Unternehmen, die mit ihr verbunden sind. Darüber entscheidet die Versammlung. Bauliche Veränderungen bleiben ebenfalls der Versammlung vorbehalten.
3. Die Verwaltung berichtet in jeder ordentlichen Versammlung über alle Maßnahmen, die sie auf dieser Grundlage getroffen hat.
4. Die Rechte und Pflichten nach § 27 Abs. 1 WEG und frühere Beschlüsse zur Wertgrenze für Aufträge bleiben unberührt. Diese Regelung gilt, bis die Eigentümer etwas anderes beschließen.
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Was § 27 WEG ohnehin erlaubt
Schon ohne Beschluss darf und muss der Verwalter zwei Arten von Maßnahmen treffen (§ 27 Abs. 1 WEG):
- Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.
- Maßnahmen, die nötig sind, um eine Frist zu wahren oder einen Nachteil abzuwenden.
Das Problem: Was „untergeordnet“ ist, sagt das Gesetz nicht. In einer kleinen Gemeinschaft ist ein Wartungsvertrag über einige hundert Euro vielleicht schon erheblich. In einer großen Anlage nicht. Diese Unsicherheit bremst. Deshalb erlaubt § 27 Abs. 2 WEG, die Befugnisse per Beschluss zu erweitern oder einzuschränken.
Wichtig zu wissen: Nach außen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft ohnehin (§ 9b Abs. 1 WEG). Der Beschluss regelt das Innenverhältnis. Er sagt also, was der Verwalter ohne Rückfrage entscheiden darf, ohne seine Pflichten zu verletzen. Welche Aufgaben ein Verwalter sonst hat, zeigt der Ratgeber Aufgaben des WEG-Verwalters.
Der Katalog Punkt für Punkt
Energie, Entsorgung, Wartung
Diese Verträge laufen immer wieder aus. Mit Befugnis kann die Verwaltung rechtzeitig wechseln. Die Grenze bei Laufzeit und Jahreskosten verhindert langfristige Bindungen ohne Ihr Wissen.
Versicherungen
Kündigt ein Versicherer, muss schnell Ersatz her. Ohne Versicherung steht das Haus ungeschützt da. Die Bedingung „Schutz nicht schlechter“ sichert Sie ab. Den großen Wechsel regelt der Musterbeschluss Gebäudeversicherung.
Sachverständige
Feuchte Wand, Riss in der Fassade: Ein Gutachter klärt die Ursache. Je früher sie feststeht, desto günstiger wird oft die Reparatur.
Beschlussklagen
Eine Beschlussklage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG). Die Verwaltung muss alle Eigentümer unverzüglich informieren. Die Fristen im Prozess sind kurz. Mit Befugnis kann die Verwaltung sofort einen Anwalt beauftragen. Wie eine Anfechtung abläuft, erklärt der Ratgeber Beschluss anfechten. Für Fälle außerhalb des Katalogs gibt es den Musterbeschluss Beauftragung eines Rechtsanwalts.
Hausordnung durchsetzen
Sperrmüll im Keller, Fahrräder im Fluchtweg: Bei kleinen Streitwerten kann die Verwaltung direkt handeln. Sie müssen nicht auf die nächste Versammlung warten.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWertgrenze oder Katalog?
Beides ergänzt sich. Die Wertgrenze regelt Reparaturen und Aufträge bis zu einem festen Betrag. Der Katalog regelt Arten von Entscheidungen, etwa Verträge und Prozesse. Viele Gemeinschaften beschließen beides in derselben Versammlung. Die passende Vorlage ist der Musterbeschluss Wertgrenze für Aufträge.
Mehrheit und typische Fehler
Der Beschluss braucht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein Mindestquorum gibt es nicht. Mehr dazu im Ratgeber Beschlussfähigkeit und Mehrheiten. Diese Fehler machen den Beschluss angreifbar:
- Keine Grenzen. „Der Verwalter darf alles Nötige tun“ ist zu unbestimmt. Jeder Bereich braucht Laufzeit, Betrag oder Streitwert.
- Grundsatzfragen abgegeben. Sanierungen und bauliche Veränderungen gehören in die Versammlung.
- Keine Berichtspflicht. Ohne Bericht verlieren Sie den Überblick.
- Eigengeschäfte erlaubt. Verträge mit dem Verwalter oder verbundenen Firmen sollten immer die Versammlung entscheiden.
Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat. Zuständig ist bei Anlagen in Gelsenkirchen das Amtsgericht Gelsenkirchen.
Weniger Warten mit GOTTSCHLING Immobilien
GOTTSCHLING Immobilien ist Mitglied im VDIV NRW und setzt die Musterbeschlüsse des Verbands ein. Die Verwaltung ist zertifiziert nach § 26a WEG und hat über 20 Jahre Erfahrung. Mit einem klaren Katalog laufen Routinesachen ohne Verzögerung. Und in der Versammlung bleibt Zeit für die wichtigen Themen. Versammlungen finden je nach Beschluss Ihrer Gemeinschaft online, hybrid oder vor Ort in Gelsenkirchen statt.
GOTTSCHLING hat einen eigenen Hausmeisterservice. Ob Ihre Gemeinschaft ihn beauftragt, entscheidet nach Ziffer 2 der Vorlage die Versammlung. So bleibt alles transparent. Gerade für eine kleine WEG, die einmal im Jahr tagt, lohnt der Katalog. Die WEG-Verwaltung kostet 24 € netto je Einheit und Monat, dazu 5 € netto je Stellplatz, zuzüglich Umsatzsteuer. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner für die WEG-Verwaltung. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail. Alle Leistungen zeigt die Seite WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen, alle Preise die Seite Kosten der Hausverwaltung. Weitere Vorlagen stehen unter Musterbeschlüsse für die WEG.
Häufige Fragen
Was regelt ein Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG?
Er erweitert oder beschränkt, was der Verwalter ohne Versammlung entscheiden darf. Ohne Beschluss gilt nur § 27 Abs. 1 WEG: Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und Eilmaßnahmen. Mit dem Beschluss legen Sie fest, welche Entscheidungen zusätzlich dazugehören und wo die Grenze liegt.
Welche Mehrheit braucht der Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Enthaltungen zählen nicht. Ein Mindestquorum gibt es nicht. Wichtig ist, dass der Punkt mit klarem Text in der Einladung angekündigt wird.
Darf der Verwalter nach dem Beschluss alles allein entscheiden?
Nein. Er darf nur, was im Katalog steht, und nur innerhalb der Grenzen. Bauliche Veränderungen und Geschäfte mit ihm selbst bleiben bei der Versammlung. Über alle Maßnahmen berichtet er in der nächsten ordentlichen Versammlung.
Kann die Gemeinschaft die Befugnisse wieder zurücknehmen?
Ja, jederzeit mit einem neuen Beschluss. Die einfache Mehrheit reicht auch dafür. § 27 Abs. 2 WEG erlaubt ausdrücklich, Befugnisse zu erweitern und einzuschränken. So können Sie den Katalog an Ihre Erfahrungen anpassen.
Warum gehören Beschlussklagen in den Katalog?
Weil eine Beschlussklage gegen die Gemeinschaft gerichtet wird und die Fristen kurz sind. Ohne klare Befugnis ist oft unsicher, ob die Verwaltung allein einen Anwalt beauftragen darf. Mit Befugnis kann sie sofort handeln. Die Eigentümer werden trotzdem unverzüglich informiert.
Ist der Katalog auch für kleine Gemeinschaften in Gelsenkirchen sinnvoll?
Gerade dort. Kleine Gemeinschaften tagen oft nur einmal im Jahr. Jede zusätzliche Versammlung kostet Zeit und Geld. Ein Katalog mit niedrigen Grenzen sorgt dafür, dass Routinesachen trotzdem laufen.
Ändert der Beschluss die Vertretung der Gemeinschaft nach außen?
Nein. Nach außen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft schon von Gesetzes wegen (§ 9b Abs. 1 WEG). Eine Beschränkung wirkt gegenüber Dritten nicht. Der Beschluss regelt, was der Verwalter im Verhältnis zur Gemeinschaft ohne Rückfrage tun darf.
Fazit
Ein Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG spart Ihrer Gemeinschaft Versammlungen, Zeit und Geld. Am besten funktioniert ein Katalog mit klaren Grenzen bei Laufzeit, Betrag und Streitwert. Grundsatzfragen und Geschäfte mit dem Verwalter selbst bleiben bei der Versammlung. Eine Berichtspflicht sorgt für Kontrolle. Was eine Verwaltung kostet, die so arbeitet, zeigt der Preisrechner.
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