Ratgeber
Selbst verwalten oder verwalten lassen?
Eine Immobilie selbst verwalten lohnt sich bei einer einzelnen, gut vermieteten Wohnung in Ihrer Nähe, wenn Sie Zeit und Mietrechtskenntnisse haben. Bei mehreren Einheiten, alten Häusern, schwierigen Mietern oder großer Entfernung ist eine professionelle Verwaltung meist günstiger, als sie aussieht – auch weil die Kosten steuerlich absetzbar sind.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtSelbst verwalten passt zu einer einzelnen Wohnung in der Nähe; ab mehreren Einheiten, Altbau oder Entfernung spart eine Verwaltung meist Zeit, Ärger und Geld.
Sonntagabend, 21 Uhr: Ihr Handy klingelt
Der Mieter aus dem zweiten Stock in Ihrem Haus in Horst. Die Heizung ist kalt. Draußen sind drei Grad. Sie wohnen in Düsseldorf. Den Heizungsbauer erreichen Sie nicht. Morgen früh haben Sie einen wichtigen Termin.
Genau hier zeigt sich, ob Sie Ihre Immobilie selbst verwalten sollten. Viele Vermieter starten mit einer Wohnung und machen alles selbst. Das geht oft gut. Bis es mehr Wohnungen werden, ein Mieter nicht zahlt oder das Dach leckt. Dann wird aus Sparen schnell ein Zweitjob.
Hier finden Sie einen ehrlichen Vergleich. Mit Zeitaufwand, Kosten, Risiken und einem Rechenbeispiel.
Wann sich Selbstverwalten lohnt
Selbst verwalten kann gut funktionieren, wenn diese Punkte auf Sie zutreffen:
- Sie haben eine oder zwei Wohnungen.
- Sie wohnen in der Nähe, zum Beispiel in Gelsenkirchen oder einer Nachbarstadt.
- Ihre Mieter sind zuverlässig und lange da.
- Das Haus ist in gutem Zustand.
- Sie kennen sich mit Mietrecht und Nebenkostenabrechnung aus.
- Sie haben Zeit und Lust auf Papierkram.
Wichtig: In einer Eigentümergemeinschaft gilt das nur für Ihre eigene Wohnung. Die WEG selbst darf nur in einem engen Fall ohne zertifizierten Verwalter auskommen. Dazu mehr weiter unten.
Wann Sie besser verwalten lassen
- Mehrere Einheiten. Ab einem Mehrfamilienhaus wächst der Aufwand schnell. Mehr dazu unter Mehrfamilienhaus verwalten lassen.
- Entfernung. Wohnen Sie weiter weg? Wer eine Stunde fährt, ist bei Notfällen zu langsam.
- Altes Haus. Gebäude in Gelsenkirchen sind im Schnitt rund 64 Jahre alt. Reparaturen und Prüfpflichten nehmen zu.
- Leerstand und Mieterwechsel. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt stehen rund 6 % der Wohnungen leer. Gute Mieter zu finden braucht Erfahrung.
- Zahlungsprobleme. Mahnungen, Kündigungen, Räumung – hier kosten Fehler viel Geld.
- Wenig Zeit. Beruf, Familie, Ruhestand: Ihre Zeit hat einen Wert.
Ehrlicher Zeitaufwand: Was Selbstverwalten wirklich bedeutet
Wer eine Immobilie selbst verwalten will, hat diese Aufgaben:
- Mieteingänge prüfen und säumige Mieter mahnen
- Nebenkostenabrechnung jedes Jahr pünktlich und richtig erstellen (§ 556 BGB)
- Reparaturen organisieren, Handwerker suchen, Rechnungen prüfen
- Wartungen und Prüfungen im Blick behalten, zum Beispiel Rauchwarnmelder und bei größeren Anlagen Legionellenprüfung
- Mieterhöhungen nach Mietspiegel rechtssicher begründen
- Mieterwechsel: Anzeigen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Übergabe
- Winterdienst und Gehwegreinigung sicherstellen
- Unterlagen für die Steuererklärung sammeln
Jeder Fehler hat Folgen. Eine falsche Mieterhöhung ist unwirksam. Eine zu späte Nebenkostenabrechnung kostet Sie die Nachzahlung. Ein vergessener Winterdienst macht Sie haftbar.
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenRechenbeispiel: Was kostet Verwalten-Lassen wirklich?
Ein Beispiel. Sie vermieten ein kleines Haus mit 6 Wohnungen und 2 Garagen in Gelsenkirchen.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Mietverwaltung bei GOTTSCHLING Immobilien (6 × 24 € + 2 × 5 €) | 154 € netto im Monat |
| mit 19 % USt. | 183,26 € im Monat |
| im Jahr | 2.199,12 € |
| Steuerersparnis bei einem Beispiel-Steuersatz von 35 % | rund 770 € |
| verbleibende Kosten im Jahr | rund 1.430 € |
Das sind rund 20 € im Monat je Wohnung nach Steuern. Ihr genauer Steuervorteil hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Mehr dazu im Ratgeber Hausverwaltung steuerlich absetzen.
Stellen Sie dem Ihre Zeit gegenüber. Und die Kosten eines einzigen Fehlers, zum Beispiel einer verlorenen Nebenkostennachzahlung. Ihren genauen Preis zeigt der Preisrechner für die Mietverwaltung.
Sonderfall WEG: Darf eine Gemeinschaft sich selbst verwalten?
Nur eingeschränkt. Jede WEG hat Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Eine Ausnahme gilt nur, wenn die WEG weniger als neun Einheiten hat und ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt wird. Auch dann kann ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.
Gibt es gar keinen Verwalter, verwalten alle Eigentümer gemeinsam. Das klingt einfach, ist es aber nicht. Jeder Beschluss braucht eine Versammlung. Niemand ist für Abrechnung und Wirtschaftsplan zuständig. Was dann passiert, lesen Sie unter WEG ohne Verwalter. Eine Lösung für kleine Gemeinschaften zeigt die Seite Verwalter für die kleine WEG.
Der Mittelweg: Teile abgeben
Sie müssen nicht alles oder nichts entscheiden. Manche Vermieter verwalten selbst und holen sich nur für einzelne Aufgaben Hilfe:
- Mietersuche: Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien hat über 1.000 Vermietungen begleitet. Mehr unter Wohnung vermieten in Gelsenkirchen.
- Hausmeister: Winterdienst und kleine Reparaturen über den Hausmeisterservice.
Oft zeigt sich nach einem Jahr: Die vollständige Verwaltung ist entspannter. Ob sie sich für Sie rechnet, lesen Sie auch im Ratgeber Lohnt sich eine Mietverwaltung?.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Ab wie vielen Wohnungen lohnt sich eine Hausverwaltung?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Viele Vermieter merken ab drei bis sechs Wohnungen, dass der Aufwand stark steigt. Wer weit weg wohnt, ein altes Haus hat oder wenig Zeit, profitiert schon bei einer Wohnung. Bei GOTTSCHLING Immobilien kostet jede Einheit gleich viel, also 24 € netto im Monat.
Kann ich als Vermieter einer einzelnen Wohnung eine Verwaltung beauftragen?
Ja. Für eine einzelne vermietete Eigentumswohnung gibt es die Mietverwaltung oder die Sondereigentumsverwaltung. GOTTSCHLING Immobilien bietet die Sondereigentumsverwaltung in Häusern an, in denen sie auch die WEG verwaltet. Mehr dazu auf der Seite Einzelne vermietete Wohnung verwalten lassen.
Darf eine kleine WEG sich selbst verwalten?
Eine WEG mit weniger als neun Einheiten darf einen Eigentümer zum Verwalter bestellen, ohne dass er zertifiziert sein muss. Verlangt aber ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, muss die WEG einen bestellen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Der Eigentümer-Verwalter trägt dann die volle Verantwortung für Abrechnung, Fristen und Haftung.
Was sind die größten Risiken beim Selbstverwalten?
Die größten Risiken sind Formfehler und verpasste Fristen. Eine zu späte Nebenkostenabrechnung kostet die Nachzahlung. Eine falsch begründete Mieterhöhung ist unwirksam. Eine fehlerhafte Kündigung kann vor Gericht scheitern. Dazu kommt die Haftung bei Unfällen, wenn Winterdienst oder Verkehrssicherung fehlen.
Kann ich die Kosten der Verwaltung von der Steuer absetzen?
Ja, als Vermieter. Die Kosten der Hausverwaltung sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie senken Ihr zu versteuerndes Einkommen. Wer selbst verwaltet, kann seine eigene Arbeitszeit dagegen nicht absetzen.
Kann ich später von Selbstverwaltung auf eine Hausverwaltung umsteigen?
Ja, jederzeit. Sammeln Sie dafür Mietverträge, Kontoauszüge, Abrechnungen und Wartungsnachweise. Die neue Verwaltung übernimmt dann Konten, Mieterkontakt und laufende Aufgaben. Den Preis sehen Sie sofort im Preisrechner, das Angebot kommt automatisch per E-Mail.
Ist eine Verwaltung auch sinnvoll, wenn ich in Gelsenkirchen wohne?
Das hängt von Ihrem Haus und Ihrer Zeit ab. Die Nähe hilft bei Notfällen, ersetzt aber kein Wissen über Mietrecht und Abrechnung. Gerade bei alten Gebäuden und Mieterwechseln sparen Profis Zeit und vermeiden Fehler. Ein häufiger Zeitpunkt für den Wechsel ist der Ruhestand oder ein Umzug.
Fazit
Selbst verwalten kann bei einer einzelnen, gut vermieteten Wohnung in der Nähe funktionieren. Je mehr Einheiten, je älter das Haus und je weiter Sie entfernt wohnen, desto eher lohnt eine professionelle Verwaltung. Rechnen Sie ehrlich: Nach Steuern bleiben bei 24 € netto je Einheit oft rund 20 € im Monat je Wohnung. Was die Verwaltung durch GOTTSCHLING Immobilien für Ihr Haus in Gelsenkirchen kostet, sehen Sie sofort im Preisrechner.
Das könnte Sie auch interessieren
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in Gelsenkirchen