Ratgeber
Hausverwaltung steuerlich absetzen
Ist die Hausverwaltung steuerlich absetzbar? Für Vermieter ja: Sie setzen die Kosten voll als Werbungskosten ab, einschließlich Umsatzsteuer. Wer seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann die Verwaltergebühr nicht absetzen. Er kann aber Teile des Hausgelds, etwa Hausmeister, Reinigung und Handwerkerlöhne, über § 35a EStG geltend machen.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtVermieter: Verwaltungskosten sind voll als Werbungskosten absetzbar. Selbstnutzer: Verwaltergebühr nicht, aber Hausmeister, Reinigung und Handwerkerlöhne anteilig über § 35a EStG.
Zahlen Sie für Ihre Verwaltung mehr, als Sie müssten?
Viele Vermieter schauen nur auf den Monatspreis ihrer Verwaltung. Was sie vergessen: Ein guter Teil davon kommt über die Steuer zurück. Und viele Selbstnutzer lassen Geld liegen, weil sie die Hausgeldabrechnung nie in die Steuererklärung übernehmen.
Hier erfahren Sie, was Sie absetzen dürfen, wo die Grenzen liegen und welche Unterlagen Sie brauchen. Wichtig vorab: Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Ihren Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Vermieter: Verwaltungskosten sind Werbungskosten
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten, haben Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Alle Kosten, die Sie dafür aufwenden, sind Werbungskosten (§ 9 EStG). Dazu gehören:
- die Vergütung der Mietverwaltung
- die Vergütung der WEG-Verwaltung, die im Hausgeld steckt
- die Kosten einer Sondereigentumsverwaltung
- Zusatzleistungen der Verwaltung, etwa für eine Mieterhöhung
- die Umsatzsteuer auf diese Leistungen, wenn Sie selbst nicht zur Umsatzsteuer optiert haben
Die Kosten tragen Sie in der Anlage V Ihrer Steuererklärung ein. Sie senken Ihr zu versteuerndes Einkommen. Wie viel Sie sparen, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
Rechenbeispiel für einen Vermieter in Gelsenkirchen
Ein Beispiel mit gerundeten Zahlen. Sie vermieten ein Haus mit 8 Wohnungen und 4 Garagen und lassen es durch GOTTSCHLING Immobilien verwalten.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| 8 Wohnungen × 24 € + 4 Garagen × 5 € | 212 € netto im Monat |
| mit 19 % USt. | 252,28 € im Monat |
| Kosten im Jahr | 3.027,36 € |
| Steuerersparnis bei Beispiel-Steuersatz 30 % | rund 908 € |
| Steuerersparnis bei Beispiel-Steuersatz 42 % | rund 1.272 € |
Bei einem Steuersatz von 42 % kostet Sie die Verwaltung je Wohnung nach Steuern also rund 18 € im Monat statt 28,56 € brutto. Ihren genauen Preis sehen Sie im Preisrechner für die Mietverwaltung. Ob sich die Verwaltung insgesamt rechnet, zeigt der Ratgeber Selbst verwalten oder verwalten lassen?.
Vermietete Eigentumswohnung: Was aus dem Hausgeld absetzbar ist
Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten, zahlen Sie Hausgeld an die WEG. Fast alles davon sind Werbungskosten, zum Beispiel Verwaltervergütung, Versicherung, Hausmeister, Reinigung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
Eine wichtige Ausnahme ist die Erhaltungsrücklage. Das Geld, das in die Rücklage fließt, dürfen Sie noch nicht absetzen. Erst wenn die WEG es für eine Reparatur ausgibt, zählt Ihr Anteil als Werbungskosten. Den Betrag finden Sie in der Jahresabrechnung.
Was Sie auf Ihre Mieter umlegen dürfen, ist eine andere Frage. Verwaltungskosten gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Mehr dazu unter Welcher Teil vom Hausgeld ist umlagefähig?.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSelbstnutzer: Verwaltergebühr nein, Hausgeld-Anteile ja
Wohnen Sie selbst in Ihrer Eigentumswohnung, haben Sie keine Mieteinnahmen. Deshalb gibt es keine Werbungskosten. Die Vergütung des Verwalters selbst können Sie nicht absetzen. Sie zählt laut Finanzverwaltung nicht zu den haushaltsnahen Dienstleistungen.
Aber: Im Hausgeld stecken andere Posten, die begünstigt sind (§ 35a EStG):
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: zum Beispiel Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst. 20 % der Kosten, höchstens 4.000 € Steuerermäßigung im Jahr.
- Handwerkerleistungen: zum Beispiel Reparaturen am Dach oder an der Heizung. 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € Steuerermäßigung im Jahr.
Begünstigt sind nur Arbeitskosten, nicht das Material. Die Ermäßigung wird direkt von Ihrer Steuer abgezogen. Das ist mehr wert als ein Abzug vom Einkommen.
Die Bescheinigung nach § 35a: Fragen Sie Ihre Verwaltung
Damit Sie die Hausgeld-Anteile absetzen können, brauchen Sie eine Aufstellung. Darin steht, welcher Anteil auf Ihre Wohnung entfällt und wie viel davon Arbeitskosten sind. Viele Verwaltungen weisen das in der Jahresabrechnung aus oder stellen eine eigene Bescheinigung aus.
Fragen Sie vorher, ob die Bescheinigung extra kostet. Bei GOTTSCHLING Immobilien ist sie eine Zusatzleistung. Der Preis je Einheit und Jahr steht transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag. Wie Sie Ihre Abrechnung prüfen, zeigt der Ratgeber Jahresabrechnung prüfen.
Wann Sie die Kosten absetzen: das Zahlungsjahr zählt
Es gilt das Zufluss- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Sie setzen die Kosten in dem Jahr ab, in dem Sie bezahlt haben. Das Hausgeld für Dezember, das Sie im Dezember zahlen, gehört in dieses Jahr. Eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung gehört in das Jahr, in dem Sie sie überweisen.
Bewahren Sie deshalb auf:
- Verwaltervertrag und Rechnungen der Verwaltung
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Kontoauszüge mit den Zahlungen
- die Bescheinigung nach § 35a
Eine gute Verwaltung liefert Ihnen diese Unterlagen pünktlich. Bei GOTTSCHLING Immobilien kostet die WEG-Verwaltung wie die Mietverwaltung 24 € netto je Einheit und Monat. Den Preis für Ihr Haus in Gelsenkirchen sehen Sie sofort im Preisrechner.
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Ist die Hausverwaltung steuerlich absetzbar?
Für Vermieter ja, voll als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 EStG). Für Selbstnutzer ist die Verwaltergebühr selbst nicht absetzbar. Selbstnutzer können aber Hausmeister, Reinigung und Handwerkerlöhne aus dem Hausgeld über § 35a EStG geltend machen.
Wo trage ich die Kosten der Hausverwaltung in der Steuererklärung ein?
Als Vermieter in der Anlage V bei den Werbungskosten, meist unter Verwaltungskosten oder sonstigen Kosten. Als Selbstnutzer tragen Sie die begünstigten Hausgeld-Anteile im Hauptvordruck bzw. in der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen ein. Welche Zeile genau gilt, kann sich ändern. Prüfen Sie die aktuelle Anleitung oder fragen Sie Ihren Steuerberater.
Ist das Hausgeld steuerlich absetzbar?
Für vermietete Wohnungen ist das Hausgeld fast vollständig als Werbungskosten absetzbar. Ausgenommen ist der Anteil, der in die Erhaltungsrücklage fließt – er zählt erst, wenn die WEG ihn ausgibt. Selbstnutzer können nur die Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerker über § 35a EStG absetzen.
Kann ich die Mietverwaltung für eine einzelne Wohnung absetzen?
Ja. Auch die Kosten für die Verwaltung einer einzelnen vermieteten Wohnung sind Werbungskosten. Das gilt für eine Mietverwaltung wie für eine Sondereigentumsverwaltung. Auch Zusatzleistungen, etwa ein Mieterhöhungsverlangen, sind absetzbar.
Ist die Umsatzsteuer auf die Verwaltervergütung absetzbar?
Wenn Sie Wohnraum vermieten, sind Sie meist von der Umsatzsteuer befreit. Dann zählt die Umsatzsteuer auf die Verwaltung als Teil Ihrer Werbungskosten. Vermieten Sie an Gewerbe und haben zur Umsatzsteuer optiert, können Sie die Umsatzsteuer stattdessen als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Kann ich die Hausverwaltungskosten auf den Mieter umlegen statt sie abzusetzen?
Nein. Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten und dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Sie tragen sie selbst. Der Ausgleich kommt über die Steuer, weil Sie die Kosten als Werbungskosten absetzen.
Bekomme ich von der Hausverwaltung eine Bescheinigung für das Finanzamt?
Viele Verwaltungen weisen die Anteile für § 35a EStG in der Jahresabrechnung aus oder stellen eine eigene Bescheinigung aus. Ob das extra kostet, steht im Vertrag. Bei GOTTSCHLING Immobilien ist die Bescheinigung eine Zusatzleistung. Den Preis je Einheit und Jahr finden Sie transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag.
Fazit
Als Vermieter ist die Hausverwaltung steuerlich absetzbar: Sie setzen die Kosten voll als Werbungskosten ab, einschließlich Umsatzsteuer. Als Selbstnutzer bleibt die Verwaltergebühr außen vor, dafür holen Sie über § 35a EStG Geld für Hausmeister, Reinigung und Handwerker zurück. Bewahren Sie Abrechnungen und Bescheinigungen gut auf und klären Sie Details mit Ihrem Steuerberater. Was die Verwaltung durch GOTTSCHLING Immobilien für Ihr Haus in Gelsenkirchen kostet – vor Steuern –, sehen Sie sofort im Preisrechner.
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