Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss Wertgrenze für Aufträge des Verwalters
Mit einer Wertgrenze legen Sie fest, bis zu welchem Betrag Ihr Verwalter Aufträge allein vergeben darf. Darüber entscheidet die Versammlung. Das beschleunigt kleine Reparaturen und schützt vor großen Überraschungen. § 27 Abs. 2 WEG erlaubt genau das.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtNach § 27 Abs. 2 WEG kann die WEG mit einfacher Mehrheit festlegen, bis zu welchem Betrag je Auftrag und Jahr der Verwalter ohne Einzelbeschluss beauftragen darf.
Die Tür klemmt seit vier Monaten
Die Haustür schließt nicht richtig. Die Reparatur kostet zum Beispiel 300 €. Doch der Verwalter sagt: „Dafür brauche ich einen Beschluss.“ Die nächste Versammlung ist in acht Monaten. So lange steht die Tür offen. Oder das Gegenteil: Der Verwalter lässt für 5.000 € streichen, ohne zu fragen. Beides ärgert Eigentümer.
Eine Wertgrenze schafft klare Regeln. Unter der Grenze handelt der Verwalter schnell. Über der Grenze entscheiden Sie. Welche Aufgaben ein Verwalter sonst hat, steht im Ratgeber Aufgaben des WEG-Verwalters. Der Musterbeschluss Wertgrenze für Aufträge des Verwalters unten legt diese Regeln fest.
Der Beschlusstext zum Kopieren
TOP [Nr.]: Festlegung einer Wertgrenze für Aufträge des Verwalters
1. Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, ermächtigen den Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG, Erhaltungsmaßnahmen und sonstige Aufträge im Namen der Gemeinschaft ohne vorherigen Beschluss zu vergeben, wenn die Kosten im Einzelfall [Betrag] € brutto nicht übersteigen.
2. Die Summe aller Aufträge nach Nr. 1 darf im Kalenderjahr [Betrag] € brutto nicht übersteigen.
3. Ab Kosten von [Betrag] € brutto im Einzelfall holt der Verwalter vor der Vergabe mindestens [Anzahl] Vergleichsangebote ein [und stimmt sich mit dem Verwaltungsbeirat ab].
4. Die Befugnis gilt nicht für [z. B. bauliche Veränderungen, Dauerschuldverhältnisse mit einer Laufzeit über einem Jahr, Aufträge an mit dem Verwalter verbundene Unternehmen ohne Zustimmung des Beirats].
5. Der Verwalter berichtet in der nächsten ordentlichen Versammlung über alle Aufträge, die er auf Grundlage dieses Beschlusses vergeben hat.
6. Die Befugnis für Notmaßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bleibt unberührt.
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Was § 27 WEG ohnehin erlaubt
Auch ohne Beschluss darf der Verwalter einiges selbst entscheiden. § 27 Abs. 1 WEG nennt zwei Fälle:
- Maßnahmen untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Etwa eine kaputte Glühbirne im Treppenhaus.
- Dringende Maßnahmen, um einen Nachteil abzuwenden. Etwa ein Rohrbruch am Wochenende.
Das Problem: Was „untergeordnet“ heißt, sagt das Gesetz nicht. Jede Gemeinschaft ist anders. Für ein Haus mit 6 Wohnungen sind 2.000 € viel, für eine Anlage mit 80 Wohnungen wenig. Deshalb erlaubt § 27 Abs. 2 WEG, die Befugnisse per Beschluss zu erweitern oder einzuschränken. Mit einer Zahl im Beschluss gibt es keinen Streit mehr.
Welche Wertgrenze passt zu Ihrer WEG?
Eine feste Regel gibt es nicht. Orientieren Sie sich an drei Fragen:
- Wie groß ist die Anlage? Mehr Einheiten bedeuten mehr kleine Reparaturen.
- Wie alt ist das Gebäude? Viele Häuser in Gelsenkirchen stammen aus der Nachkriegszeit. Dort fallen öfter kleine Arbeiten an.
- Wie viel Rücklage ist da? Die Grenze sollte die Liquidität nicht gefährden.
Zusätzlich zur Grenze je Auftrag hilft eine Jahresgrenze. So kann der Verwalter nicht viele kleine Aufträge stückeln. Prüfen Sie den Betrag alle paar Jahre, denn Handwerkerpreise steigen. Mehr zur Rücklage im Ratgeber Erhaltungsrücklage.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenEin Rechenbeispiel für eine WEG mit 12 Wohnungen
Ein Beispiel, frei gewählt: Eine Gemeinschaft in Gelsenkirchen hat 12 Wohnungen. Sie legt diese Werte fest:
- Grenze je Auftrag: 1.500 € brutto
- Jahresgrenze: 6.000 € brutto
- Ab 1.000 € brutto holt der Verwalter zwei Vergleichsangebote ein.
Im Frühjahr klemmt die Haustür. Die Reparatur kostet 400 €. Der Verwalter beauftragt sofort. Im Sommer muss ein Fallrohr erneuert werden. Kosten: 1.200 €. Der Verwalter holt zwei Angebote ein und beauftragt das günstigere. Im Herbst soll der Keller für 4.800 € gestrichen werden. Das liegt über der Grenze je Auftrag. Darüber entscheidet die Versammlung.
In der Versammlung stimmen 7 Eigentümer mit Ja, 3 mit Nein, 2 enthalten sich. Die Enthaltungen zählen nicht. 7 Ja-Stimmen sind mehr als 3 Nein-Stimmen. Der Beschluss über die Wertgrenze ist damit angenommen.
Mehrheit und typische Fehler
Der Beschluss braucht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Typische Fehler:
- Keine Jahresgrenze. Dann können viele kleine Aufträge eine große Summe ergeben.
- Unklar, ob netto oder brutto. Schreiben Sie es dazu. Für die Gemeinschaft zählt meist der Bruttobetrag.
- Keine Berichtspflicht. Ohne Bericht verlieren Sie den Überblick.
- Grenze zu hoch. Eine sehr hohe Grenze nimmt der Versammlung ihre Kontrolle. Das kann angefochten werden.
Den Verwaltungsbeirat einzubinden, ist eine gute Kontrolle. Was der Beirat darf, erklärt der Ratgeber Verwaltungsbeirat.
Schnell handeln mit eigenem Hausmeisterservice
Eine Wertgrenze bringt nur etwas, wenn der Verwalter auch schnell handelt. GOTTSCHLING Immobilien hat einen eigenen Hausmeisterservice. Kleine Schäden werden so ohne lange Suche nach Handwerkern erledigt. Jeder Auftrag wird in der Versammlung offen berichtet.
Die Verwaltung ist Mitglied im VDIV NRW und arbeitet mit den Musterbeschlüssen des Verbands. Sie ist zertifiziert nach § 26a WEG. Die Vergütung: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Stellplatz, zuzüglich Umsatzsteuer. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner. Was alles zur Verwaltung gehört, zeigt die Seite Leistungen der WEG-Verwaltung. Größere Arbeiten beschließen Sie mit dem Musterbeschluss Erhaltungsmaßnahme. Alle Vorlagen unter Musterbeschlüsse.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Was ist eine Wertgrenze für Aufträge des Verwalters?
Ein Betrag, bis zu dem der Verwalter Aufträge ohne Einzelbeschluss vergeben darf. Die Gemeinschaft legt ihn nach § 27 Abs. 2 WEG per Beschluss fest. Darüber entscheidet die Versammlung.
Welche Mehrheit braucht der Beschluss über die Wertgrenze?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Enthaltungen zählen nicht. Der Punkt muss auf der Tagesordnung stehen.
Darf der Verwalter bei einem Notfall auch über der Wertgrenze handeln?
Ja. Dringende Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils darf er nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG immer treffen. Ein Beispiel ist ein Rohrbruch oder ein Sturmschaden am Dach. Die Wertgrenze gilt für planbare Aufträge.
Wie hoch sollte die Wertgrenze sein?
Das hängt von Größe, Alter und Rücklage Ihrer Anlage ab. Kleine Gemeinschaften wählen eine niedrigere Grenze als große. Sinnvoll ist zusätzlich eine Jahresgrenze. Lassen Sie sich vom Verwalter typische Kosten der letzten Jahre zeigen.
Kann die Wertgrenze später geändert werden?
Ja, jederzeit per neuem Mehrheitsbeschluss. Prüfen Sie die Grenze regelmäßig, denn Handwerkerpreise ändern sich. Eine Änderung kann in jeder ordentlichen Versammlung auf die Tagesordnung.
Muss der Verwalter über die vergebenen Aufträge berichten?
Das sollte im Beschluss stehen. Eine Berichtspflicht in der nächsten Versammlung schafft Transparenz. Zusätzlich können Sie den Verwaltungsbeirat vor größeren Vergaben einbinden.
Fazit
Eine Wertgrenze macht Ihre Verwaltung schneller und berechenbarer. Der Musterbeschluss Wertgrenze für Aufträge des Verwalters oben enthält alle Bausteine. Legen Sie eine Grenze je Auftrag und eine Jahresgrenze fest, nennen Sie brutto oder netto und verlangen Sie einen Bericht. Notfälle bleiben immer erlaubt. Einen Verwalter, der schnell handelt, finden Sie über den Preisrechner.
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