Gelsenkirchen · Immobilienpreise
Immobilienpreise und Mieten in Gelsenkirchen-Bulmke-Hüllen
Wer nach Immobilienpreisen in Bulmke-Hüllen sucht, muss zuerst die eigene Ecke kennen. Der Mietspiegel kennt hier drei Wohnlagen: West ist Normlage, Nord hat 0,10 € und Süd 0,25 € pro Quadratmeter Abschlag. Kaufpreise nur für diesen Stadtteil weist die Stadt nicht aus.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDrei Lagen, drei Werte: West 0,00 €/m², Nord −0,10 €/m², Süd −0,25 €/m². Kaufpreise gibt es amtlich nur als Stadtdurchschnitt.
Drei Lagen in einem Stadtteil – wissen Sie, in welcher Sie wohnen?
Fragen Sie fünf Nachbarn in Bulmke-Hüllen nach dem Wert ihrer Wohnung. Sie bekommen fünf verschiedene Antworten. Das liegt nicht nur an Bauchgefühl. Der Stadtteil ist groß und vielfältig. Rund 26.800 Menschen leben hier, laut Stadtstatistik mehr als in jedem anderen Stadtteil des Bezirks Mitte.
Zu Bulmke-Hüllen gehören Bulmke, Hüllen und die Siedlung Tossehof. Dazu kommen ehemalige Industrieflächen wie der Schalker Verein und die Zeche Alma. Genau deshalb arbeitet der Mietspiegel hier mit drei verschiedenen Lagewerten. Wer die eigene Lage kennt, kennt schon einen wichtigen Teil seines Werts.
Der Mietspiegel: West, Nord und Süd im Vergleich
Für die drei Teile von Bulmke-Hüllen nennt der Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen diese Werte:
- Bulmke-Hüllen-West: 0,00 €/m² (Normlage)
- Bulmke-Hüllen-Nord: −0,10 €/m²
- Bulmke-Hüllen-Süd: −0,25 €/m²
Beispiel: dieselbe Wohnung, drei Adressen
Eine Wohnung aus den Jahren 1966–1981, 70 m², 2. Obergeschoss, mit Balkon (Beispiel):
- West: 6,20 €/m² (Spanne 5,57 bis 6,84)
- Nord: 6,10 €/m² (Spanne 5,47 bis 6,74)
- Süd: 5,95 €/m² (Spanne 5,32 bis 6,59)
Liegt die Wohnung in Süd im 5. Obergeschoss oder höher, zieht der Mietspiegel noch einmal 0,35 € ab. Dann bleiben 5,60 €/m². Ein modernisiertes Bad (+0,82 €) und eine neue Heizung (+0,31 €) holen das mehr als zurück.
Zu welchem der drei Teile Ihr Haus zählt, verrät der Online-Mietspiegelrechner der Stadt nach Eingabe der genauen Anschrift.
Tossehof, Altbau, Industriebrache: die Bebauung im Überblick
Großsiedlung Tossehof
Die Siedlung aus den 1970er Jahren hatte rund 1.400 Wohnungen. Im Programm Stadtumbau West wurde ein Teil abgerissen, ein Teil modernisiert. Die Wohnungen gehören einem großen Wohnungsunternehmen. Für private Vermieter heißt das: Sie stehen im Wettbewerb mit einem professionellen Anbieter. Wer dort mithalten will, braucht gepflegte Wohnungen und faire Mieten.
Private Mehrfamilienhäuser
Rund um Bulmke und Hüllen stehen viele Mehrfamilienhäuser in privater Hand, oft kleine Eigentümergemeinschaften. Hier bestimmen Zustand und Rücklage den Preis. Früher war der Stadtteil Teil des Programms Stadterneuerung Südost. Damals wurden 90 Fassaden und Höfe erneuert. Bulmke-Hüllen liegt außerdem im Sonderfördergebiet der Zukunftspartnerschaft.
Neue Nutzung alter Industrie
Auf den Flächen der ehemaligen Hütte Schalker Verein und der Zeche Alma entstehen neue Nutzungen. Neue Arbeitsplätze und Wohnungen in der Nachbarschaft können die Nachfrage beeinflussen. Ob und wann, lässt sich heute nicht seriös in Euro beziffern.
Immobilienpreise Bulmke-Hüllen: amtliche Zahlen und Portalwerte
Eine Kaufpreisstatistik nur für Bulmke-Hüllen führt der Gutachterausschuss nicht. Orientierung bietet nur die Gesamtstadt. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt zahlten Käufer im Schnitt 1.166 €/m² für Eigentumswohnungen, 921 €/m² für Mehrfamilienhäuser und 2.457 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser. Diese Zahlen sind schon etwas älter.
Seitdem ging das Preisniveau laut Halbjahresbericht des Gutachterausschusses leicht zurück. Bei Eigentumswohnungen um 4 %, bei Ein- und Zweifamilienhäusern um 2 %.
Portale zeigen für die Postleitzahl 45888 im Vergleich zu anderen Stadtteilen eher niedrige Angebotspreise. Die Fallzahlen sind aber klein. Ein paar Inserate verändern den Wert schnell. Als Grundlage für Ihren Verkaufspreis taugt das nicht.
Was der Boden unter Ihrem Haus wert ist, zeigt der Bodenrichtwert. Er steht in der Karte von BORIS NRW.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenFünf Fragen, die Käufer in Bulmke-Hüllen stellen
Wer hier kauft, rechnet genau. Bereiten Sie Antworten auf diese Fragen vor – das hält den Preis stabil:
- Wie hoch ist die Miete im Vergleich zum Mietspiegel?
- Wie viele Wohnungen im Haus stehen leer?
- Wann wurden Dach, Fenster und Heizung erneuert?
- Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft?
- Gibt es Beschlüsse über teure Maßnahmen oder Sonderumlagen?
Bei einer vermieteten Wohnung kommen Fragen zum Mietvertrag dazu. Was dann wichtig ist, lesen Sie unter Vermietete Wohnung verkaufen in Gelsenkirchen.
Vom Wert zur Entscheidung
Ob Tossehof-Nähe oder ruhige Seitenstraße in Hüllen: Die Immobilienbewertung in Gelsenkirchen ordnet Ihr Objekt ein. Danach entscheiden Sie:
- Verkaufen – mit dem Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien, das über 400 Verkäufe begleitet hat. Zur Übersicht: Immobilienmakler Gelsenkirchen.
- Neu vermieten – mit Bonitätsprüfung und Übergabeprotokoll. Details unter Wohnung vermieten in Gelsenkirchen.
- Verwalten lassen – für die kleine Eigentümergemeinschaft oder das ganze Mietshaus. Der Satz liegt bei 24 € netto pro Einheit und Monat plus USt. – die Summe für Ihr Haus nennt der Preisrechner.
Wie die Verwaltung zwischen Bulmke, Hüllen und Tossehof funktioniert, zeigt Hausverwaltung Gelsenkirchen-Bulmke-Hüllen. Im Norden liegen die Immobilienpreise Bismarck, im Süden die Immobilienpreise Ückendorf.
Häufige Fragen
Wie viel kostet der Quadratmeter in Bulmke-Hüllen?
Nein, nicht amtlich. Gelsenkirchen-weit beziffert der Wohnungsmarktbericht der Stadt, mit älterem Datenstand, Eigentumswohnungen auf 1.166 €/m² und Mehrfamilienhäuser auf 921 €/m². Seitdem sind die Preise laut Gutachterausschuss leicht gesunken. In einem so großen Stadtteil mit drei Mietlagen zählt die genaue Adresse.
Welche Wohnlagen hat Bulmke-Hüllen im Mietspiegel?
Drei. Der Westen zählt als Normlage. Im Norden gehen 0,10 €, im Süden 0,25 € pro Quadratmeter ab. Welcher Teil für Sie gilt, hängt an Straße und Hausnummer.
Wie viel Miete kann ich für eine 70-m²-Wohnung in Bulmke-Hüllen verlangen?
Für eine Wohnung aus den Jahren 1966–1981 mit Balkon im 2. Stock nennt der Mietspiegel je nach Lage 5,95 bis 6,20 €/m². Bei Neuvermietung dürfen Sie in Gelsenkirchen frei verhandeln, weil keine Mietpreisbremse gilt. Bei einer Mieterhöhung im laufenden Vertrag ist die Vergleichsmiete die Obergrenze.
Beeinflusst die Siedlung Tossehof die Preise in der Nachbarschaft?
Der Tossehof ist eine Großsiedlung eines Wohnungsunternehmens. Er prägt das Mietangebot im Stadtteil. Private Vermieter konkurrieren dort mit einem professionellen Anbieter. Gepflegte Wohnungen mit guter Ausstattung heben sich ab.
Warum sind Portalpreise für Bulmke-Hüllen so unzuverlässig?
Portale werten nur Inserate aus, und für die Postleitzahl 45888 gibt es davon wenige. Einzelne Angebote verschieben den Schnitt stark. Echte Kaufpreise kennt nur der Gutachterausschuss. Er veröffentlicht sie aber nicht je Stadtteil.
Gibt es in Bulmke-Hüllen Förderung für Fassaden?
Bulmke-Hüllen war Teil der Stadterneuerung Südost, in der 90 Fassaden und Höfe gefördert wurden. Heute liegt der Stadtteil im Sonderfördergebiet der Zukunftspartnerschaft. Ob für Ihre Adresse aktuell ein Zuschuss möglich ist, klären Sie vorab bei der Stadt.
Was ist meine Eigentumswohnung in Bulmke-Hüllen wert?
Das hängt von Baujahr, Größe, Zustand, Lage im Stadtteil und der Lage der Eigentümergemeinschaft ab. Eine hohe Rücklage und ein gepflegtes Haus steigern den Preis. Ein guter Start ist die kostenlose Ersteinschätzung über die Immobilienbewertung für Gelsenkirchen.
Fazit
Im größten Stadtteil des Bezirks Mitte gibt es nicht die eine Zahl. Der Mietspiegel kennt drei Lagen: West ohne Abschlag, Nord mit 0,10 € und Süd mit 0,25 € weniger. Kaufpreise veröffentlicht die Stadt nur als Gesamtdurchschnitt, zuletzt leicht fallend. Am Ende entscheiden Ausstattung, Leerstand und Rücklage. Wer seinen Wert kennt, wählt sicher zwischen Verkauf, Vermietung und Verwaltung.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenQuellen
- Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen (aktuelle Fassung)
- Online-Mietspiegelrechner der Stadt Gelsenkirchen
- Wohnungsmarktbericht der Stadt Gelsenkirchen
- Gutachterausschuss Gelsenkirchen – Halbjahresbericht Grundstücksmarkt
- BORIS NRW – amtliche Bodenrichtwerte
- Stadt Gelsenkirchen – Dokumentation Stadterneuerung Südost
- Wikipedia – Bulmke-Hüllen