Gelsenkirchen · Immobilienpreise
Immobilienpreise und Mieten in Gelsenkirchen-Bismarck
Immobilienpreise in Bismarck folgen einer Ost-West-Teilung: Der Mietspiegel gibt Bismarck-Ost 0,15 € pro Quadratmeter Zuschlag und zieht in Bismarck-West 0,10 € ab. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt zählen Teile von Bismarck zu den Lagen mit den höchsten Mieten und Wohnungspreisen. Ein amtlicher Stadtteil-Durchschnitt fehlt trotzdem.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtOst +0,15 €/m², West −0,10 €/m² im Mietspiegel; laut Wohnungsmarktbericht gehören Teile Bismarcks zu den teuersten Lagen der Stadt.
Neubau am Kanal oder Zechenhaus an der Bismarckstraße?
Kaum ein Stadtteil in Gelsenkirchen hat so unterschiedliche Häuser wie Bismarck. Auf der einen Seite stehen Zechenkolonien, die seit dem späten 19. Jahrhundert für die Zeche Graf Bismarck entstanden. Auf der anderen Seite entsteht am Rhein-Herne-Kanal das neue Stadtquartier Graf Bismarck mit Hafen, Wohnungen und Einfamilienhäusern.
Wenn Sie hier eine Immobilie besitzen, sagt Ihnen ein Durchschnittswert deshalb wenig. Ein Neubau am Wasser und eine Altbauwohnung an der B 227 spielen in verschiedenen Ligen. Diese Seite zeigt, welche Zahlen belastbar sind und wie Sie Ihren eigenen Wert finden.
Was die Stadt selbst über Bismarck sagt
Der Wohnungsmarktbericht der Stadt Gelsenkirchen nennt Bismarck zweimal an der Spitze:
- Bei den Mieten gehören Teile von Buer und Bismarck zu den teuersten Bereichen der Stadt.
- Bei Eigentumswohnungen zählen Teile von Bismarck zu den Lagen mit den höchsten Preisen.
Welche Teile genau, sagt der Bericht im Text nicht. Naheliegend ist der Neubau am Kanal. Das ist aber eine Einschätzung, keine amtliche Aussage. Als stadtweiten Schnitt nennt derselbe Bericht 1.166 €/m² für Eigentumswohnungen und 2.457 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser – Werte, die schon etwas älter sind. Im jüngsten Halbjahresbericht des Gutachterausschusses lagen Wohnungen 4 % unter dem Vorjahr.
Mietspiegel Bismarck: Ost mit Zuschlag, West mit Abschlag
Quer durch Bismarck verläuft im Mietspiegel Gelsenkirchen eine Grenze zwischen zwei Wohnlagen:
- Bismarck-Ost: +0,15 €/m²
- Bismarck-West: −0,10 €/m²
Die Differenz beträgt 0,25 € pro Quadratmeter. Bei einer 70-m²-Wohnung sind das über 200 € Jahresmiete Unterschied – nur durch die Lage.
Beispiele aus dem Mietspiegel
- Wohnung von 1966–1981, 70 m², 2. Obergeschoss, mit Balkon: in Bismarck-Ost 6,35 €/m² (Spanne 5,72 bis 6,99), in Bismarck-West 6,10 €/m² (Spanne 5,47 bis 6,74).
- Neubauwohnung aus der jüngsten Baujahresklasse des Mietspiegels, 80 m², barrierefrei, in Bismarck-Ost: 10,43 €/m² (Spanne 9,79 bis 11,07).
Das sind Beispiele. Für Ihre eigene Hausnummer nutzen Sie den Mietspiegelrechner der Stadt Gelsenkirchen. Übrigens: Das Rechenbeispiel im Mietspiegel selbst spielt in Bismarck-West. Eine 85-m²-Wohnung aus den Siebzigerjahren im 5. Stock mit neuen Fenstern und neuem Bad kommt dort auf 6,87 €/m².
Altbau, Siedlung, Neubau: was den Wert in Bismarck bestimmt
Neubau-Stadtquartier Graf Bismarck
Rund 80 Hektar ehemaliges Zechen- und Kraftwerksgelände werden hier neu bebaut. Für neue Eigentumswohnungen zählen andere Dinge als im Altbau: Lage zum Wasser, Energiestandard und die Frage, ob Mängel am Bau rechtzeitig gemeldet werden. Eine neue Eigentümergemeinschaft braucht deshalb von Anfang an eine Verwaltung, die Gewährleistungsfristen im Blick hat. Mehr dazu unter Erstverwaltung für Neubau-WEG.
Zechenhäuser und Siedlungen
Zechenkolonien, die IBA-Siedlung „Einfach und selber Bauen“ und die Solarsiedlung prägen andere Teile des Stadtteils. Hier zählen Dach, Heizung und Fenster. Käufer rechnen ehrlich nach, was in den nächsten Jahren fällig wird.
Bismarck-West im Fördergebiet
Bismarck-West gehört mit Schalke-Nord zu einem Stadterneuerungsgebiet. Dort gibt es kostenlose Modernisierungsberatung und Zuschüsse für Fassaden. Für dieses Gebiet gibt es auch eine Vorkaufsrechtssatzung der Stadt. Wer dort verkauft, plant das ein.
Lage und Umfeld
- Plus: Zeche Consolidation mit Consol-Park und Consol-Theater, ZOOM Erlebniswelt, Straßenbahn 301, Bahnhof Gelsenkirchen-Zoo.
- Minus: Lärm an A 42, Kanal und Bahn. Gute Fenster sind ein Mietargument.
Was ist Ihre Immobilie wert?
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenImmobilienpreise Bismarck im Portal: warum der Neubau täuscht
Kaufpreise in Inseraten für Bismarck wirken oft erstaunlich hoch. Auch die Angebotsmieten bei miet-check.de liegen für die 45889 leicht über dem Stadtschnitt. Der Grund: Viele Angebote stammen aus dem Neubau am Kanal. Ein paar neue Wohnungen verschieben den Schnitt einer ganzen Postleitzahl.
Für eine Altbauwohnung in Bismarck ist ein solcher Wert deshalb kein Maßstab. Wer seinen Preis daran ausrichtet, wartet oft monatelang auf Käufer. Besser ist der Vergleich mit echten Verkäufen ähnlicher Häuser.
Ihr Wert, Ihre Entscheidung
Ob Zechenhaus oder Neubau am Wasser: Eine Immobilienbewertung für Gelsenkirchen sortiert Ihr Objekt richtig ein. Einen ersten Richtwert bekommen Sie online über die kostenlose Immobilienbewertung. Danach entscheiden Sie:
- Verkaufen: Bei Wohnung oder Einfamilienhaus zahlen Käufer und Verkäufer je 3,57 % inkl. MwSt. – erst nachdem der Notar beurkundet hat. Den Ablauf zeigt Haus verkaufen in Gelsenkirchen. Für Wohnungen und alle anderen Objekte lesen Sie Immobilie in Gelsenkirchen verkaufen.
- Vermieten: Mit einer Miete, die zum Mietspiegel passt, und geprüften Mietern: Wohnung in Gelsenkirchen vermieten lassen.
- Verwalten lassen: Für Ihre Eigentümergemeinschaft über die WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen oder für Ihr Mietshaus über die Mietverwaltung in Gelsenkirchen. Pro Einheit und Monat kostet das 24 € netto zuzüglich USt. Im Preisrechner für die Hausverwaltung tippen Sie Ihre Einheiten ein und erhalten das Angebot automatisch per E-Mail. Alle Details stehen unter Kosten der Hausverwaltung.
Von Consol bis Kanal: Die Seite Hausverwaltung Gelsenkirchen-Bismarck erklärt die Verwaltung vor Ort. Südlich grenzen die Immobilienpreise Bulmke-Hüllen an, westlich die Immobilienpreise Schalke-Nord.
Häufige Fragen
Was kostet eine Eigentumswohnung in Gelsenkirchen-Bismarck?
Einen eigenen Durchschnitt für Bismarck gibt es nicht. Der Wohnungsmarktbericht der Stadt zählt aber Teile von Bismarck zu den Spitzenlagen für Eigentumswohnungen, Gesamt-Gelsenkirchen lag dort, mit älteren Daten, bei 1.166 €/m². Neubau am Kanal und Altbau unterscheiden sich stark, deshalb hilft nur eine Einzelbewertung.
Wie hoch ist der Lagezuschlag für Bismarck im Mietspiegel?
Bismarck-Ost: plus 0,15 € je Quadratmeter. Bismarck-West: minus 0,10 €. Die Grenze verläuft nicht nach Postleitzahl, deshalb lohnt der Blick in den städtischen Online-Rechner.
Warum sind Inseratspreise in Bismarck so hoch?
Im Stadtquartier Graf Bismarck am Kanal entstehen neue Wohnungen und Häuser. Neubau-Angebote heben den Durchschnitt der Postleitzahl 45889 stark an. Für ältere Häuser im Stadtteil sind diese Werte kein Maßstab.
Was muss ich beim Kauf einer Neubauwohnung im Stadtquartier Graf Bismarck beachten?
Prüfen Sie Teilungserklärung, Baubeschreibung und den Stand der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Wichtig ist, dass Mängel vor Ablauf der Gewährleistung gemeldet werden. Dafür braucht die neue Eigentümergemeinschaft eine Verwaltung, die die Fristen kennt. Auch die Höhe der geplanten Erhaltungsrücklage sollten Sie ansehen.
Gilt in Bismarck ein Vorkaufsrecht der Stadt?
Für das Stadterneuerungsgebiet Schalke-Nord/Bismarck-West gibt es eine Vorkaufsrechtssatzung der Stadt Gelsenkirchen. Liegt Ihr Haus dort, kann die Stadt nach dem Kaufvertrag prüfen, ob sie eintritt. Klären Sie vor dem Verkauf, ob Ihre Adresse betroffen ist.
Wie viel Miete ist für eine Neubauwohnung in Bismarck üblich?
Für Wohnungen der jüngsten Baujahresklasse mit 60 bis 100 m² nennt der Mietspiegel einen Tabellenwert von 9,80 €/m². In Bismarck-Ost kommen 0,15 € Lagezuschlag dazu, bei Barrierefreiheit weitere 0,48 €. So ergibt sich zum Beispiel ein Wert von rund 10,43 €/m².
Lohnt sich eine Mieterhöhung in Bismarck?
Oft ja, wenn die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Gerade im Osten mit Lagezuschlag ist oft Luft. Mehr als 20 % in drei Jahren sind aber nicht erlaubt, und das Verlangen braucht eine saubere Begründung. Als Kunde der Mietverwaltung bekommen Sie das Schreiben für 99 € netto je Wohnung laut Preisverzeichnis.
Fazit
Zwischen Bismarck-Ost (+0,15 €/m²) und Bismarck-West (−0,10 €/m²) liegen im Mietspiegel 0,25 €. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt zählen Teile des Stadtteils zu den teuersten Lagen für Mieten und Wohnungen. Eine eigene amtliche Preisstatistik fehlt, und der Neubau am Kanal verzerrt die Portalwerte. Zechenhaus und Neubau brauchen deshalb jeweils ihre eigene Bewertung. Mit dieser Zahl wählen Sie zwischen Verkauf, Vermietung und Verwaltung.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenQuellen
- Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen (aktuelle Fassung)
- Online-Mietspiegelrechner der Stadt Gelsenkirchen
- Wohnungsmarktbericht der Stadt Gelsenkirchen
- Gutachterausschuss Gelsenkirchen – Halbjahresbericht Grundstücksmarkt
- BORIS NRW – amtliche Bodenrichtwerte
- miet-check.de – Angebotsmieten Gelsenkirchen (Portalwerte)
- Stadt Gelsenkirchen – Dokumentation Stadterneuerung Bismarck/Schalke-Nord
- Wikipedia – Gelsenkirchen-Bismarck