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Gelsenkirchen · Immobilienpreise

Immobilienpreise und Mieten in Gelsenkirchen-Schalke-Nord

Bei den Immobilienpreisen in Schalke-Nord zählen zwei Dinge mehr als anderswo: 0,25 € pro Quadratmeter Lageabschlag im Mietspiegel und ein Vorkaufsrecht der Stadt. Letzteres kann einen Verkauf verlängern. Einen eigenen Kaufpreis-Durchschnitt für das kleine Quartier gibt es nicht.

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Kurz gesagtMinus 0,25 €/m² Lageeinfluss im Mietspiegel, dazu eine Vorkaufsrechtssatzung der Stadt – beides gehört in jede Preisplanung für Schalke-Nord.

Ein Käufer ist gefunden – und dann meldet sich die Stadt

Stellen Sie sich vor: Der Kaufvertrag ist beim Notar unterschrieben. Alles scheint erledigt. Dann schreibt die Stadt, sie prüfe ihr Vorkaufsrecht. In Schalke-Nord ist das kein Gedankenspiel. Für das Gebiet Schalke-Nord/Bismarck-West gibt es eine Vorkaufsrechtssatzung der Stadt.

Das heißt nicht, dass Ihr Verkauf scheitert. Es heißt aber: Zeitplan und Preis müssen das einplanen. Genau deshalb lohnt es sich, in Schalke-Nord die Zahlen besonders genau zu kennen.

Was für Eigentümer in Schalke-Nord gerade anders ist

Schalke-Nord ist klein. Laut Stadtstatistik wohnen hier nur rund 4.600 Menschen. Der Stadtteil liegt zwischen Bahnlinie, A 42 und Rhein-Herne-Kanal. Zusammen mit Bismarck-West ist er ein Stadterneuerungsgebiet. Die Stadt hat dort vorbereitende Untersuchungen gemacht und bereits Häuser gekauft.

Für Ihren Wert bedeutet das zweierlei:

  • Risiko: Die Stadt beschreibt viele Altbauten als stark instandsetzungsbedürftig. In manchen Straßen stehen Wohnungen und Läden leer. Ein Haus mit Mängeln in der Nachbarschaft drückt auf den Preis.
  • Chance: Es gibt kostenlose Modernisierungsberatung durch eine Quartiersarchitektin und Zuschüsse für Fassade und Hof. Wer modernisiert, hebt sich deutlich ab.

Ob Ihr Haus in einem förmlichen Sanierungsgebiet liegt, klären Sie bitte direkt bei der Stadt. Dort könnten Verkäufe genehmigungspflichtig sein. Was das bedeutet, erklärt der Ratgeber Verkaufen im Sanierungsgebiet.

Mietspiegel Schalke-Nord: 0,25 € Abschlag – und was Sie dagegen tun können

Der Mietspiegel Gelsenkirchen zieht für den Bezirk Schalke-Nord 0,25 € pro Quadratmeter ab. Das ist einer der größten Abschläge der Stadt. Nur Scholven-Nord liegt mit −0,35 € noch darunter.

Beispiel: Wohnung aus den frühen 1960ern

Baujahr 1957–1965, 52 m², 1. Obergeschoss, mit Balkon (Beispiel):

  • Tabellenwert: 6,25 €/m²
  • Lageabschlag Schalke-Nord: −0,25 €
  • Ergebnis: 6,00 €/m², Spanne 5,38 bis 6,65 €/m²

Ohne Balkon sinkt der Wert um weitere 0,33 € auf 5,67 €/m². Mit einem Bad, das in den letzten zehn Jahren modernisiert wurde, steigt er dagegen um 0,82 €. Die Ausstattung gleicht den Lageabschlag also mehr als aus. Das ist die wichtigste Nachricht für Vermieter in Schalke-Nord.

Ihre Wohnung rechnet der Online-Mietspiegelrechner der Stadt durch. Ein Stolperstein: Manche Straßen in Schalke-Nord tragen die 45884 statt der 45881. Tippen Sie deshalb Straße und Hausnummer ein, nicht nur die Postleitzahl.

Angebotsmieten und Kaufpreise: Portal oder Amt?

Bei miet-check.de taucht Schalke-Nord gar nicht einzeln auf. Der Wert für die 45881 wirft Schalke und Schalke-Nord in einen Topf. Er beruht auf Inseraten, nicht auf Verträgen.

Bei Kaufpreisen sieht es nicht besser aus. Der Gutachterausschuss rechnet für Schalke-Nord keinen eigenen Schnitt aus. Ältere Stadtwerte stehen im Wohnungsmarktbericht der Stadt: 921 €/m² für Mehrfamilienhäuser, 1.166 €/m² für Eigentumswohnungen. Dem jüngsten Halbjahresbericht zufolge ging es seither leicht abwärts.

Bodenrichtwert in Schalke-Nord

Für Grundstücke legt der Gutachterausschuss Richtwerte je Zone fest, oft nur für ein paar Straßen. Als grober Rahmen: Wohnbauland kostete laut Wohnungsmarktbericht der Stadt im Median 334 €/m² – über alle Stadtteile. Die Zahl für Ihre Zone zeigt BORIS NRW. Was hinter der Zahl steckt, erklärt das Lexikon unter Bodenrichtwert.

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Siedlungen, Kampfbahn, Kanal: die Bebauung prägt den Wert

In Schalke-Nord überwiegen Mehrfamilienhäuser. Dazu kommen Reihen- und Doppelhäuser. Einige Siedlungen stammen aus den 1920er und 1930er Jahren, etwa Im Sundern, an der Josefinenstraße oder die Grillo-Siedlung. Dazu Arbeitersiedlungen an Boeckestraße, Freiligrathstraße und Parallelstraße. Im Krieg wurde viel zerstört und danach neu gebaut.

Was das für den Preis bedeutet:

  • Siedlungshaus mit Garten: Oft gefragter als die Etagenwohnung an der Hauptstraße.
  • Lärm: An A 42 und Güterbahn misst die Stadt in Teilen über 70 dB(A) am Tag. Schallschutzfenster sind hier ein echtes Verkaufs- und Mietargument.
  • Umfeld: Die Glückauf-Kampfbahn und der Bahnhof Gelsenkirchen-Schalke liegen im Stadtteil. Die Nähe zur City ist ein Plus.
  • Wechsel der Mieter: Die Stadt beobachtet hier viele Umzüge. Gute Mieterauswahl sichert den Ertrag und damit den Wert.

So kommen Sie zu einem realistischen Preis

In einem Gebiet mit Vorkaufsrecht und Fördergeldern reicht eine Online-Schätzung nicht. Sie brauchen eine Bewertung, die das Haus und die Rahmenbedingungen kennt. Der erste Schritt ist die Immobilienbewertung für Gelsenkirchen.

Danach haben Sie drei Wege:

  • Verkaufen: Mit einem Zeitplan, der die Prüfung der Stadt berücksichtigt. Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage verkaufen Sie courtagefrei, der Käufer zahlt. Mit Zeitplan und Ablauf: Mehrfamilienhaus verkaufen in Gelsenkirchen.
  • Leerstand beenden: Jede vermietete Wohnung erhöht den Ertragswert. Hilfe gibt es unter Leerstand in Gelsenkirchen beenden.
  • Verwalten lassen: Eine Verwaltung, die Mängel früh behebt und Förderung mitdenkt. Die Rechnung ist einfach: 24 € netto je Wohnung im Monat plus USt. Den Gesamtbetrag zeigt der Preisrechner.

Was eine Verwaltung zwischen Kampfbahn und Kanal leisten muss, steht unter Hausverwaltung Gelsenkirchen-Schalke-Nord. Wie sich die Nachbarn schlagen, zeigen die Immobilienpreise in Bismarck und die Immobilienpreise in Schalke.

Christian Gottschling von der GOTTSCHLING Immobilien GmbH – Immobilienwerte in Schalke-Nord realistisch einschätzen
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Immobilienpreise in Gelsenkirchen-Schalke-Nord?

Einen Schnitt nur für Schalke-Nord gibt es nicht. Vergleichen lässt sich nur mit Gesamt-Gelsenkirchen, und zwar laut Wohnungsmarktbericht der Stadt mit älterem Stand: 921 €/m² für Mehrfamilienhäuser, 1.166 €/m² für Eigentumswohnungen. Im Stadterneuerungsgebiet schwankt der Preis stark mit dem Zustand des Hauses. Vor einem Verkauf gehört deshalb jedes Objekt einzeln auf den Prüfstand.

Wie stark drückt die Lage die Miete in Schalke-Nord?

Minus 0,25 € je Quadratmeter. Nur Scholven-Nord hat einen noch größeren Abschlag. Ausstattung wie ein modernisiertes Bad oder neue Fenster bringt aber höhere Zuschläge als der Abschlag ausmacht.

Was bedeutet das Vorkaufsrecht der Stadt für meinen Verkauf in Schalke-Nord?

Für das Gebiet Schalke-Nord/Bismarck-West gibt es eine Vorkaufsrechtssatzung. Nach dem Notartermin kann die Stadt prüfen, ob sie an Stelle des Käufers eintritt. Das kann den Abschluss verzögern. Planen Sie diese Zeit ein und sprechen Sie das Thema offen mit Käufern an.

Was ist der Boden in Schalke-Nord wert?

Eine Zahl für ganz Schalke-Nord gibt es nicht, denn Bodenrichtwerte gelten für kleine Zonen. Stadtweit lag der Median für Wohnbauland laut Wohnungsmarktbericht der Stadt bei 334 €/m², ein älterer Wert. Für Ihre Straße schauen Sie in die Karte von BORIS NRW. Beim bebauten Grundstück kommt der Wert des Hauses noch obendrauf.

Gibt es in Schalke-Nord Hilfe bei der Modernisierung?

Ja. Im Stadterneuerungsgebiet gibt es kostenlose Modernisierungsberatung im Stadtteilbüro Schalke-Nord an der Kapellenstraße 16. Dazu kommen Zuschüsse für Fassade und Hof von bis zu 50 %. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht, und der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt werden.

Lohnt sich Vermieten in Schalke-Nord noch?

Ja, wenn die Wohnung gepflegt ist und die Miete zum Mietspiegel passt. Bei Neuvermietung bremst Sie keine Mietpreisbremse. Im laufenden Vertrag dürfen Sie in drei Jahren um höchstens 20 % erhöhen. Wichtig sind eine gründliche Bonitätsprüfung und schnelle Wiedervermietung, weil in Schalke-Nord viele Mieter wechseln.

Welche Postleitzahl hat Schalke-Nord?

Überwiegend 45881, Teile aber auch 45884. Das Stadtteilbüro an der Kapellenstraße 16 hat zum Beispiel 45884. Für den Mietspiegelrechner und für Portalvergleiche sollten Sie deshalb immer die genaue Adresse verwenden.

Fazit

In Schalke-Nord zieht der Mietspiegel 0,25 €/m² für die Lage ab, und einen eigenen Kaufpreis-Schnitt gibt es nicht. Wer verkauft, plant das Vorkaufsrecht der Stadt von Anfang an ein. Auf der anderen Seite stehen kostenlose Beratung und Zuschüsse für die Modernisierung. Ein gutes Bad oder neue Fenster gleichen den Lageabschlag mehr als aus. Erst mit einer fundierten Zahl für Ihr Haus wählen Sie sicher zwischen Verkauf, Vermietung und Verwaltung.

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