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Gelsenkirchen · Immobilienpreise

Immobilienpreise und Mieten in Gelsenkirchen-Schalke

Immobilienpreise Schalke hängen an einer Linie quer durch den Stadtteil: Schalke-Ost ist im Mietspiegel Normlage, Schalke-West hat 0,10 € pro Quadratmeter Abschlag. Für Kaufpreise in Schalke allein hat der Gutachterausschuss keine Statistik veröffentlicht. Für Ihr Haus zählen Baujahr, Zustand und Straße.

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Kurz gesagtSchalke-Ost: Normlage, Schalke-West: −0,10 €/m² im Mietspiegel. Für Kaufpreise zählt vor allem der Zustand Ihres Hauses, nicht ein Stadtteilschnitt.

Sie besitzen ein Haus in Schalke – und kennen seinen Wert nicht?

Das geht vielen so. Das Haus ist seit Jahrzehnten in der Familie. Die Mieten sind seit Jahren gleich. Und dann fragt die Bank, der Erbe oder ein Käufer: Was ist es wert?

In Schalke gehören die meisten Wohnungen privaten Eigentümern einzelner Häuser. Das hat die Stadt bei ihrer Stadterneuerung festgestellt. Es gibt also keine großen Wohnungsfirmen, die den Preis vorgeben. Jedes Haus wird einzeln gehandelt. Umso wichtiger ist es, die richtigen Zahlen zu kennen.

Zwei Lagen, zwei Werte: Schalke-West und Schalke-Ost im Mietspiegel

Der Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen teilt Schalke in zwei Wohnlagen-Bezirke:

  • Schalke-Ost: 0,00 €/m² – Normlage, kein Zu- oder Abschlag
  • Schalke-West: −0,10 €/m² Abschlag

Zum Vergleich: Der Nachbar Schalke-Nord hat −0,25 €. Heßler hat +0,15 €. Schalke liegt also in der Mitte.

Beispiel: Altbauwohnung mit 75 m²

So rechnet der Mietspiegel für eine Wohnung aus der Zeit bis 1948, 75 m², 2. Obergeschoss, mit Balkon (Beispiel):

  • In Schalke-Ost: 5,65 €/m², Spanne 5,02 bis 6,29 €/m²
  • In Schalke-West: 5,55 €/m², Spanne 4,92 bis 6,19 €/m²

Sind in Schalke-West die Fenster in den letzten zehn Jahren erneuert und die Fassade gedämmt worden, kommen 0,30 € und 0,16 € dazu. Dann liegt die Vergleichsmiete bei 6,01 €/m² (Spanne 5,38 bis 6,65 €/m²). Der Zuschlag für die Dämmung gilt, wenn sie höchstens 30 Jahre alt ist. Ob Ihre Hausnummer östlich oder westlich der Grenze liegt, verrät der Mietspiegelrechner der Stadt Gelsenkirchen. Er rechnet auch Ihre Spanne aus.

Was Inserate über Schalke verraten – und was nicht

Wer bei miet-check.de nachsieht, findet Schalke unter der Postleitzahl 45881 – zusammen mit Schalke-Nord. Der Wert liegt eher im unteren Bereich der Stadt. Er stammt aus Inseraten, nicht aus unterschriebenen Verträgen.

Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt lag die durchschnittliche Miete in ganz Gelsenkirchen bei 5,64 €/m² – ein älterer Wert. Die Lücke zu den Inseraten zeigt: Wer neu vermietet, kann mehr verlangen als in alten Verträgen steht. Aber nur, wenn die Wohnung gepflegt ist. Bei Leerstand im Haus und unsanierten Wohnungen bleibt der Inseratspreis oft ein Wunsch.

Kaufpreise: die amtliche Lage für Gelsenkirchen

Jeder notarielle Kaufvertrag in Gelsenkirchen landet beim Gutachterausschuss. Eine Schalke-Auswertung macht er daraus nicht. Stadtweit beziffert der Wohnungsmarktbericht der Stadt, mit älterem Stand:

  • Mehrfamilienhaus: 921 € je m² Wohnfläche – der typische Haustyp in Schalke
  • Eigentumswohnung: 1.166 €/m²
  • Ein- oder Zweifamilienhaus: 2.457 €/m²

Seitdem ist der Markt ruhiger geworden. Laut Halbjahresbericht des Gutachterausschusses sank das Preisniveau zuletzt bei Mehrfamilienhäusern um 1 %, bei Eigentumswohnungen um 4 %. Gleichzeitig gab es weniger Verkäufe.

Für Schalke heißt das: Das typische Mehrfamilienhaus wird nach seinem Ertrag bewertet. Käufer rechnen mit der Jahresmiete, dem Zustand und dem Sanierungsbedarf. Der Grund unter dem Haus hat einen eigenen amtlichen Richtwert, nachzulesen bei BORIS NRW.

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Altbau, Nachkrieg, Sanierungsstau: was in Schalke den Preis macht

Schalke ist dicht bebaut. Sie finden Häuser aus dem späten 19. Jahrhundert, aus den 1950er und 1960er Jahren und jüngere Bauten. Die Stadt sieht besonders in Schalke-Ost einen Stau bei der Instandhaltung. Das schlägt sich so im Preis nieder:

  • Dach, Fassade, Leitungen: Was in den nächsten Jahren fällig wird, ziehen Käufer vom Preis ab. Oft mehr, als die Arbeit kostet.
  • Leerstand: Jede leere Wohnung senkt den Ertrag und damit den Wert eines Mehrfamilienhauses.
  • Ladenlokale: An Hauptstraßen wie der Kurt-Schumacher-Straße oder der Grenzstraße stehen manche Läden leer.
  • Lage im Stadtteil: Ruhige Seitenstraßen nahe Grilloplatz und Musiktheater im Revier vermieten sich anders als Häuser am Industriegebiet östlich der Kurt-Schumacher-Straße.

Eine gute Nachricht: Gepflegte Häuser fallen in Schalke positiv auf. Wer regelmäßig investiert, kann bei Miete und Verkauf vorne liegen.

Fassadenförderung in Schalke: was war, was heute gilt

Schalke war lange Stadterneuerungsgebiet. Damals bekamen 117 Fassaden Geld aus dem Haus- und Hofflächenprogramm, mit Zuschüssen bis zur Hälfte der Kosten. Dazu gehört Schalke zum Stadtumbaugebiet der Zukunftspartnerschaft von Land und Stadt. Ob und wo das Programm aktuell gilt, klären Sie vorab mit der Stadt.

Eine frische Fassade wirkt sich direkt auf Vermietung und Kaufpreis aus. Die Bedingungen sind aber streng: Beratung vorher, drei Angebote, kein Auftrag vor der Bewilligung. Alles dazu lesen Sie im Ratgeber Haus- und Hofflächenprogramm Gelsenkirchen. Für Eigentümergemeinschaften erklärt die Seite Zuschuss für Fassade und Hof den Ablauf mit Beschluss.

Ihr nächster Schritt: Wert kennen, dann entscheiden

Weil es keinen Schalke-Schnitt gibt, führt der Weg über Ihr eigenes Haus. Die Immobilienbewertung in Gelsenkirchen vergleicht echte Verkäufe und den Ertrag Ihres Hauses. Danach wissen Sie, welcher Weg sich lohnt:

GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Einheiten und ist seit über 20 Jahren im Ruhrgebiet tätig. Rund um Musiktheater und Grilloplatz kennt sich die Seite Hausverwaltung Gelsenkirchen-Schalke aus. Spannend als Gegenstück: die Immobilienpreise Schalke-Nord mit größerem Abschlag und die Immobilienpreise Heßler mit Zuschlag.

Geschäftsführer Christian Gottschling – GOTTSCHLING Immobilien bewertet Häuser in Gelsenkirchen-Schalke
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97

Häufige Fragen

Mit welchem Quadratmeterpreis kann ich in Schalke rechnen?

Mit keinem festen. Nur die etwas älteren Werte für die Gesamtstadt aus dem Wohnungsmarktbericht der Stadt helfen weiter: 921 €/m² für Mehrfamilienhäuser, 1.166 €/m² für Eigentumswohnungen. In Schalke verschiebt vor allem der Sanierungsstand das Ergebnis nach oben oder unten. Erst der Blick auf Dach, Leitungen und Mieten macht daraus einen echten Preis.

Liegt mein Haus in Schalke-West oder Schalke-Ost?

Die Grenze zieht die Stadt, nicht die Postleitzahl. Nach Eingabe der Hausnummer nennt der städtische Online-Rechner den Bezirk. Schalke-Ost ist Normlage, Schalke-West hat 0,10 €/m² Abschlag.

Wie hoch ist die ortsübliche Miete in Schalke?

Für eine Altbauwohnung bis Baujahr 1948 mit 75 m² nennt der Mietspiegel in Schalke-Ost 5,65 €/m², in Schalke-West 5,55 €/m². Moderne Bäder, neue Fenster oder Dämmung bringen Zuschläge. Neubauten liegen deutlich höher. Die genaue Spanne berechnet der städtische Rechner.

Darf ich in Schalke die Miete bis zum Inseratspreis erhöhen?

Nein. Bei bestehenden Verträgen darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, und höchstens um 20 % in drei Jahren. Maßstab ist der Mietspiegel, nicht ein Portal. Wie das rechtssicher geht, erklärt der Ratgeber zur Mieterhöhung nach Mietspiegel.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus in Schalke bewertet?

Meist nach dem Ertragswert. Käufer rechnen mit der Jahresnettokaltmiete, ziehen Bewirtschaftungskosten ab und berücksichtigen den Sanierungsbedarf. Leerstand und anstehende Dacharbeiten senken den Wert spürbar. Ein vollständiger Mieterspiegel und Belege über Modernisierungen helfen beim Preis.

Gibt es in Schalke Zuschüsse für die Fassade?

Schalke war Stadterneuerungsgebiet, dort wurden 117 Fassaden mit bis zu 50 % gefördert. Ob das Haus- und Hofflächenprogramm für Ihre Adresse aktuell gilt, fragen Sie vorab bei der Stadt an. Wichtig: Kein Auftrag vor der Bewilligung, sonst entfällt die Förderung.

Werden Häuser in Schalke gerade billiger?

Stadtweit ja, aber nur leicht: Der Halbjahresbericht des Gutachterausschusses nennt minus 1 % bei Mehrfamilienhäusern und minus 4 % bei Eigentumswohnungen. Getrennte Zahlen für Schalke gibt es nicht. Gepflegte Häuser halten ihren Wert besser als Objekte mit Sanierungsstau.

Fazit

Im Osten Normlage, im Westen 0,10 €/m² Abschlag – so teilt der Mietspiegel Schalke. Kaufpreis-Durchschnitte existieren nur für die Gesamtstadt, und die zeigen leicht nach unten. Ihr Haus wird an Zustand, Leerstand und Straße gemessen. Wer saniert und Fördergeld nutzt, hebt Miete und Preis. Mit einer Bewertung in der Hand fällt die Wahl zwischen Verkauf, Vermietung und Verwaltung leicht.

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