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Gelsenkirchen · Immobilienpreise

Immobilienpreise und Mieten in Gelsenkirchen-Ückendorf

Die Immobilienpreise in Ückendorf reichen vom Sanierungsfall bis zur Villa, oft nur wenige Straßen voneinander entfernt. Der Mietspiegel bildet das ab: Ückendorf-Nord hat 0,25 € pro Quadratmeter Abschlag, Ückendorf-Süd/Ost und -West je 0,10 € Zuschlag. Amtliche Kaufpreise nur für Ückendorf sucht man vergeblich.

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  • ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
  • rund 4.000 verwaltete Einheiten
  • Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
  • Mitglied im VDIV NRW

Kurz gesagtNord −0,25 €/m², Süd/Ost und West je +0,10 €/m² – und rund um die Bochumer Straße braucht ein Verkauf die Genehmigung der Stadt.

Ein Stadtteil, zwei Welten

Sie fahren die Bochumer Straße entlang. Leere Ladenlokale, Gerüste, sanierte Fassaden im Wechsel. Dann biegen Sie ab Richtung Von-Wedelstaedt-Park. Plötzlich stehen dort freistehende Villen mit großen Gärten.

Ückendorf ist flächenmäßig der größte Stadtteil im Gelsenkirchener Süden und grenzt an Bochum-Wattenscheid und Herne. Kaum irgendwo in der Stadt ist die Spanne so groß: einfache Mehrfamilien- und Zechenhäuser, die denkmalgeschützte Siedlung Flöz Dickebank und Villen des Historismus südlich der Bochumer Straße.

Wer hier nach „dem“ Quadratmeterpreis fragt, bekommt keine sinnvolle Antwort. Worauf es stattdessen ankommt, steht unten. Den Vergleich mit der ganzen Stadt bietet Immobilienpreise in Gelsenkirchen.

Drei Lagen im Mietspiegel

Drei Lagen nennt der Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen für Ückendorf:

  • Ückendorf-Nord: minus 0,25 €/m²
  • Ückendorf-Süd/Ost: plus 0,10 €/m²
  • Ückendorf-West: plus 0,10 €/m²

Zwischen Nord und Süd liegen damit 0,35 € pro Quadratmeter. Das ist einer der größten Lageunterschiede innerhalb eines Stadtteils in Gelsenkirchen.

Beispiel: Gleiche Wohnung, zwei Lagen. 70 m², gebaut zwischen 1957 und 1965, Tabellenwert 6,05 €/m². Im Norden werden daraus 5,80 €/m² beziehungsweise 406 € kalt. Im Süden oder Osten 6,15 €/m², also 430,50 €. Aufs Jahr gerechnet fehlen im Norden knapp 300 €.

In welche der drei Lagen Ihr Haus fällt, ermittelt der Mietspiegelrechner der Stadt. Den Mietspiegel insgesamt erklärt der Ratgeber Mietspiegel Gelsenkirchen.

Sanierungsgebiet Bochumer Straße: was Verkäufer wissen müssen

Rund um die Bochumer Straße hat die Stadt ein förmliches Sanierungsgebiet festgelegt. Es umfasst etwa 16 Hektar. Dort gilt § 144 BauGB. Das bedeutet:

  • Ein Verkauf braucht eine Genehmigung der Stadt.
  • Auch Grundschulden und größere Umbauten sind genehmigungspflichtig.
  • Ohne Genehmigung kann der Kaufvertrag nicht vollzogen werden.

Die Stadterneuerungsgesellschaft SEG hat im Quartier mehrere Häuser gekauft und saniert. Das zeigt: Hier wird investiert. Für Sie als Eigentümer kann das den Wert langfristig stützen. Kurzfristig verlängert die Genehmigung den Verkauf. Alle Details lesen Sie im Ratgeber Sanierungsgebiet Bochumer Straße und unter Immobilie im Sanierungsgebiet verkaufen.

Über das Sanierungsgebiet hinaus gehört ganz Ückendorf zum Stadtumbaugebiet, das Land und Stadt gemeinsam fördern.

Immobilienpreise Ückendorf: was amtlich vorliegt

Ein Ückendorf-Durchschnitt wäre bei dieser Spanne ohnehin wenig wert – der Gutachterausschuss veröffentlicht auch keinen. Stadtweite, schon etwas ältere Werte liefert der Wohnungsmarktbericht der Stadt: rund 1.166 €/m² für Eigentumswohnungen, 2.457 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser und 921 €/m² für Mehrfamilienhäuser.

Der jüngste Halbjahresbericht des Gutachterausschusses zeigt stadtweit ein leichtes Minus: Häuser für eine oder zwei Familien rund 2 %, Eigentumswohnungen rund 4 %.

Portale nennen für Ückendorf eigene Angebotsmieten und Kaufpreise. Bei einer so großen Spanne im Stadtteil ist ein Durchschnitt aus Inseraten aber kaum aussagekräftig. Eine Villa am Park und ein Haus an der Bochumer Straße landen im selben Topf. Auch beim Boden lohnt der genaue Blick: Die Karte von BORIS NRW zeigt die Zone Ihres Grundstücks, das Lexikon erklärt den Bodenrichtwert.

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Hausnummer schlägt Stadtteil: Ückendorfs Preisfaktoren

  • Straße und Umfeld: Parklage am Von-Wedelstaedt-Park oder Hauptstraße mit Leerstand? Das ist der größte Hebel.
  • Denkmalschutz: Flöz Dickebank ist geschützt. Fenster, Fassade und Dach nur mit Genehmigung. Das kann Kosten erhöhen, macht die Häuser aber auch besonders.
  • Nähe zu Bochum: Die Straßenbahn 302 fährt die ganze Bochumer Straße entlang nach Bochum. Die A 40 ist schnell erreicht. Das zieht Pendler an.
  • Landmarken: Wissenschaftspark, Zeche Holland und Halde Rheinelbe mit der Himmelstreppe prägen das Bild positiv.
  • Bergbau: Risse können Bergschäden sein. Der Ratgeber Bergschäden in Gelsenkirchen zeigt, was zu tun ist.

Ihre Zahl und Ihr nächster Schritt

In Ückendorf entscheidet die Hausnummer. Darum lohnt sich eine Immobilienbewertung durch GOTTSCHLING Immobilien besonders. Das Maklerteam prüft Lage, Zustand, Denkmalschutz und Sanierungsrecht. Sie erfahren, was Käufer für genau Ihr Haus zahlen.

Vom Wissenschaftspark bis Flöz Dickebank: Hausverwaltung in Ückendorf zeigt den Stadtteil aus Verwaltersicht. Die Bochumer Straße führt weiter zu den Immobilienpreisen in der Neustadt, westlich liegen die Immobilienpreise in Rotthausen.

Geschäftsführer Christian Gottschling – GOTTSCHLING Immobilien zu Immobilienpreisen in Ückendorf
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97

Häufige Fragen

Was zahlt man in Ückendorf für eine Eigentumswohnung je Quadratmeter?

Nein, nicht von amtlicher Seite. Gelsenkirchen insgesamt lag laut Wohnungsmarktbericht der Stadt einmal bei rund 1.166 €/m²; diese Zahl ist älter, der Trend seitdem leicht negativ. In Ückendorf ist die Spanne zwischen einfachen und gehobenen Lagen besonders groß. Den Wert Ihrer Wohnung grenzt eine Bewertung genau ein.

Wie verteilt der Mietspiegel Zu- und Abschläge in Ückendorf?

Zwei Zuschläge und ein Abschlag: Süd/Ost und West bekommen je 0,10 € pro Quadratmeter mehr, der Norden 0,25 € weniger. Die Grenzen verlaufen nach Straßen, nicht nach Postleitzahl.

Darf ich ein Haus im Sanierungsgebiet Bochumer Straße einfach verkaufen?

Nein, nicht ohne Genehmigung. Im förmlichen Sanierungsgebiet braucht der Verkauf eine Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB. Das gilt auch für Grundschulden und größere Umbauten. Planen Sie dafür Zeit ein und beantragen Sie die Genehmigung frühzeitig.

Was ist ein Haus in der Siedlung Flöz Dickebank wert?

Die Siedlung steht unter Denkmalschutz und ist eine der bekannten Bergarbeitersiedlungen im Ruhrgebiet. Der Wert hängt stark vom Zustand und von bereits genehmigten Sanierungen ab. Denkmalauflagen können Kosten erhöhen, steuerliche Vorteile sind möglich. Eine Bewertung berücksichtigt beides.

Wird Ückendorf durch die Stadterneuerung teurer?

Für die ganze Stadt meldet der Gutachterausschuss zuletzt ein leichtes Minus. Eine Preisreihe nur für Ückendorf führt er nicht. Investitionen der Stadterneuerung im Quartier Bochumer Straße können einzelne Lagen langfristig stützen. Eine Garantie für steigende Preise gibt es nicht.

Worauf achte ich beim Bodenrichtwert in Ückendorf?

Die Werte stehen im Landesportal BORIS NRW. Achten Sie in Ückendorf genau auf die Zonengrenze: Zwischen Villenlage und Bochumer Straße können benachbarte Zonen deutlich auseinanderliegen.

Ist Ückendorf für Pendler nach Bochum interessant?

Ja. Die Straßenbahn 302 fährt über die Bochumer Straße direkt nach Bochum, und die A 40 ist nah. Das ist ein Argument bei der Vermietung und beim Verkauf. Ein gutes Exposé nennt diese Verbindungen klar.

Fazit

Ückendorf hat keine eigene amtliche Preiszahl, dafür eine große Spanne: 0,35 €/m² liegen im Mietspiegel zwischen Nord und Süd. Im Sanierungsgebiet Bochumer Straße braucht ein Verkauf die Genehmigung der Stadt. Villen, Denkmalsiedlung und einfache Mehrfamilienhäuser stehen dicht beieinander. Hier entscheidet die Hausnummer – und eine Bewertung, die sie kennt.

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Quellen

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