Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss Umlaufbeschluss mit Mehrheit
Ein Umlaufbeschluss ohne Versammlung braucht grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer. Ihre Gemeinschaft kann aber für ein bestimmtes Thema beschließen, dass dort die Mehrheit reicht. Diesen Vorab-Beschluss finden Sie hier zum Kopieren.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtNach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG kann die Versammlung für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass darüber später im Umlaufverfahren mit Mehrheit in Textform entschieden wird.
Ein Angebot fehlt noch – und die Versammlung ist vorbei
Die Versammlung will das Dach reparieren lassen. Doch das dritte Angebot liegt noch nicht vor. Eine zweite Versammlung kostet Zeit und Geld. Ein normaler Umlaufbeschluss scheitert, weil ein Eigentümer nie antwortet. Die Reparatur wartet bis zum nächsten Jahr.
Die Lösung: Die Versammlung beschließt schon jetzt, dass über diese eine Frage später schriftlich mit Mehrheit entschieden wird. So bleibt Ihre Gemeinschaft handlungsfähig. Die Grundlagen zum Umlaufverfahren erklärt der Ratgeber Umlaufbeschluss in der WEG. Der Musterbeschluss Umlaufbeschluss mit Mehrheit unten zeigt beide Stufen.
Der Beschlusstext zum Kopieren
Der Ablauf hat zwei Stufen. Zuerst fasst die Versammlung den Erlaubnis-Beschluss. Später folgt der eigentliche Umlaufbeschluss.
Stufe 1 – in der Versammlung: TOP [Nr.]: Zulassung eines Mehrheits-Umlaufbeschlusses
1. Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, beschließen nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG: Über den folgenden Gegenstand kann im Umlaufverfahren in Textform mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden: [genaue Bezeichnung, z. B. „Auswahl eines Angebots zur Dachreparatur aus den eingeholten Angeboten bis zu einem Betrag von [Betrag] € brutto“].
2. Der Verwalter versendet die Beschlussvorlage mit allen Unterlagen in Textform an alle Wohnungseigentümer. Die Frist zur Stimmabgabe beträgt [Anzahl] Wochen ab Versand. Stimmen, die nach Fristablauf eingehen, werden nicht berücksichtigt.
3. Der Verwalter teilt das Ergebnis allen Wohnungseigentümern unverzüglich in Textform mit und trägt den Beschluss in die Beschluss-Sammlung ein.
4. Die Ermächtigung gilt bis zum [Datum].
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Stufe 2 – im Umlaufverfahren: Beschlussvorlage
Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG] beschließen auf Grundlage des Beschlusses vom [Datum der Versammlung], TOP [Nr.]: [Beschlussinhalt, z. B. „Die Firma [Name] wird nach ihrem Angebot vom [Datum] zum Preis von [Betrag] € brutto mit der Dachreparatur beauftragt.“] Bitte stimmen Sie bis zum [Datum] in Textform ab: Ja / Nein / Enthaltung.
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Was das Gesetz sagt
§ 23 Abs. 3 WEG regelt zwei Fälle:
- Satz 1: Ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Eine E-Mail reicht, eine Unterschrift ist nicht nötig.
- Satz 2: Die Eigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Der Erlaubnis-Beschluss selbst braucht die einfache Mehrheit. Wichtig ist das Wort „einzelner“. Eine Generalvollmacht für alle künftigen Fragen ist nicht vorgesehen. Den Begriff kurz erklärt finden Sie im Lexikon: Umlaufbeschluss.
Gute Anwendungsfälle
- Auswahl eines Handwerkers, wenn Angebote noch fehlen.
- Freigabe eines Nachtrags bei einer laufenden Baustelle.
- Entscheidung über die Annahme eines Vergleichs in einem Rechtsstreit.
- Kleinere Fragen, für die sich keine eigene Versammlung lohnt.
Weniger geeignet sind Themen mit großem Gesprächsbedarf. Wer etwa über eine Sonderumlage streitet, braucht die Diskussion in der Versammlung. Mehr dazu im Ratgeber Sonderumlage.
Einstimmig oder mit Mehrheit: der Vergleich
- Einstimmiger Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG): kein Vorab-Beschluss nötig, aber alle Eigentümer müssen zustimmen. Schon eine fehlende Antwort lässt ihn scheitern. Geeignet für kleine, einige Gemeinschaften.
- Mehrheits-Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG): braucht vorher einen Beschluss in der Versammlung, dafür zählen später nur die abgegebenen Stimmen. Geeignet für größere Anlagen und klar umrissene Fragen.
In einer Anlage mit vielen Eigentümern ist der einstimmige Weg fast immer zum Scheitern verurteilt. Irgendjemand ist im Urlaub, umgezogen oder antwortet einfach nicht. Der Mehrheits-Umlaufbeschluss löst genau dieses Problem. Für dringende Notfälle bleibt außerdem die Befugnis des Verwalters nach § 27 WEG. Wie weit sie reicht, regelt der Musterbeschluss Wertgrenze für Aufträge.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenEin Beispiel: von der Versammlung bis zum Ergebnis
- Versammlung im März: Die Eigentümer beschließen, dass über die Auswahl des Dachdeckers später mit Mehrheit im Umlaufverfahren entschieden wird. Kostengrenze: 18.000 € brutto. Frist zur Stimmabgabe: zwei Wochen.
- Versand im April: Der Verwalter schickt allen 16 Eigentümern die Vorlage mit drei Angeboten per E-Mail oder Post.
- Rücklauf: 11 Eigentümer antworten. 8 stimmen mit Ja, 2 mit Nein, 1 enthält sich. 5 Eigentümer antworten gar nicht.
- Ergebnis: Gezählt werden nur die 10 Ja- und Nein-Stimmen. 8 ist mehr als 2. Der Beschluss ist angenommen.
- Mitteilung: Der Verwalter teilt das Ergebnis allen Eigentümern in Textform mit und trägt es in die Beschluss-Sammlung ein.
Ohne den Vorab-Beschluss wäre die Sache gescheitert. Denn für den einstimmigen Umlaufbeschluss hätten alle 16 Eigentümer zustimmen müssen. Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.
Typische Fehler
- Gegenstand zu weit gefasst. „Alle Fragen zur Sanierung“ ist zu unbestimmt. Nennen Sie das konkrete Thema und eine Kostengrenze.
- Keine Frist. Ohne Frist ist unklar, wann der Beschluss zustande kommt.
- Ergebnis nicht verkündet. Der Umlaufbeschluss entsteht erst, wenn das Ergebnis allen mitgeteilt wird.
- Nicht in die Beschluss-Sammlung eingetragen. Auch schriftliche Beschlüsse gehören dorthin. Mehr im Ratgeber Beschlusssammlung.
Auch ein Umlaufbeschluss kann angefochten werden. Die Frist beginnt mit der Verkündung des Ergebnisses.
So nutzt GOTTSCHLING Immobilien das Umlaufverfahren
GOTTSCHLING Immobilien setzt den Mehrheits-Umlaufbeschluss gezielt ein, damit Entscheidungen nicht ein Jahr warten. Die Verwaltung arbeitet mit den Musterbeschlüssen des VDIV NRW, ist zertifiziert nach § 26a WEG und betreut rund 4.000 Einheiten. Beschlussvorlagen kommen in Textform, Ergebnisse ebenso.
Wie Sie Einladungen und Mitteilungen generell per E-Mail regeln, zeigt der Musterbeschluss Einladung per E-Mail. Den Preis für Ihre WEG sehen Sie sofort im Preisrechner für die WEG-Verwaltung: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Stellplatz, zuzüglich Umsatzsteuer. Was eine Einheit ist, legt die Teilungserklärung fest – nicht die Größe. Alle Preise erklärt die Seite Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen. Mehr zur WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen und weitere Vorlagen unter Musterbeschlüsse.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wann reicht beim Umlaufbeschluss die Mehrheit?
Nur wenn die Versammlung vorher für genau diesen Gegenstand beschlossen hat, dass die Mehrheit genügt. Das regelt § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Ohne diesen Vorab-Beschluss müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen.
Welche Mehrheit braucht der Vorab-Beschluss?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Versammlung. Er muss auf der Tagesordnung angekündigt sein. Der spätere Umlaufbeschluss braucht dann ebenfalls die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Was bedeutet Textform beim Umlaufbeschluss?
Eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Absender erkennen lässt. Eine E-Mail oder ein eingescannter Brief reicht. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.
Kann die Versammlung den Mehrheits-Umlaufbeschluss für alle Themen erlauben?
Nein. Das Gesetz spricht von einem einzelnen Gegenstand. Eine Generalerlaubnis für alle künftigen Fragen ist nicht vorgesehen. Beschreiben Sie das Thema deshalb so genau wie möglich.
Wann ist ein Umlaufbeschluss wirksam?
Wenn die Frist abgelaufen ist und der Verwalter das Ergebnis allen Eigentümern mitgeteilt hat. Ab dieser Verkündung läuft auch die einmonatige Frist zur Anfechtung.
Was passiert mit Eigentümern, die nicht antworten?
Beim Mehrheits-Umlaufbeschluss zählen nur die abgegebenen Stimmen. Wer nicht antwortet, wird nicht mitgezählt. Beim einstimmigen Umlaufbeschluss nach Satz 1 dagegen scheitert der Beschluss, wenn auch nur einer fehlt.
Fazit
Der Mehrheits-Umlaufbeschluss hält Ihre Gemeinschaft handlungsfähig zwischen zwei Versammlungen. Der Musterbeschluss Umlaufbeschluss mit Mehrheit oben enthält beide Stufen zum Kopieren. Erst erlaubt die Versammlung ihn für ein klar beschriebenes Thema, dann wird schriftlich abgestimmt. Frist, Verkündung und Eintrag in die Beschluss-Sammlung nicht vergessen. Was ein Verwalter kostet, der so arbeitet, können Sie in zwei Minuten online berechnen.
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