Ratgeber
Schönheitsreparaturen: Wer muss streichen?
Nach dem Gesetz muss der Vermieter streichen. Er darf die Schönheitsreparaturen aber per Mietvertrag auf den Mieter übertragen – nur mit einer wirksamen Klausel und nur, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde. Starre Fristen, Quotenklauseln und Endrenovierung ohne Rücksicht auf den Zustand sind unwirksam. Dann bleibt die Arbeit bei Ihnen.
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Kurz gesagtGrundsätzlich der Vermieter (§ 535 BGB); der Mieter nur bei wirksamer Klausel, renoviert übergebener Wohnung und tatsächlichem Renovierungsbedarf.
Der Mieter zieht aus – und die Wände sind nikotingelb
Zehn Jahre hat der Mieter in der Wohnung geraucht. Die Wände sind gelb, an der Decke hängen Schatten. Im Mietvertrag steht: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“ Sie fordern ihn auf zu streichen. Er antwortet: „Die Klausel ist unwirksam. Streichen Sie selbst.“
Und oft hat er recht. Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren viele Standardklauseln gekippt. Was früher in jedem Formularvertrag stand, gilt heute nicht mehr. Wer seinen Mietvertrag nicht kennt, zahlt am Ende Maler und Material selbst.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Gemeint sind die typischen Spuren des Wohnens, die man mit Farbe beseitigt. Die Rechtsprechung orientiert sich an der Definition aus dem Wohnungsbaurecht:
- Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken
- Streichen von Heizkörpern und Heizrohren
- Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen
Nicht dazu gehören: Abschleifen von Parkett, Austausch von Teppichboden, Reparatur von Schäden. Schäden über die normale Abnutzung hinaus sind kein Fall der Schönheitsreparatur. Die muss der Mieter unabhängig von einer Klausel ersetzen, wenn er sie verursacht hat.
Die Grundregel: Der Vermieter ist zuständig
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in gutem Zustand erhalten. Dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen. Steht im Vertrag nichts, bleibt es dabei.
Die Übertragung auf den Mieter ist erlaubt. Sie ist in Deutschland sogar üblich. Aber sie hat Grenzen. Formularverträge werden streng geprüft. Benachteiligt eine Klausel den Mieter unangemessen, ist sie unwirksam (§ 307 BGB). Und dann gilt wieder die Grundregel.
Diese Klauseln sind unwirksam
- Starre Fristen: „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“ – ohne Rücksicht auf den Zustand. Unwirksam.
- Endrenovierung: „Bei Auszug ist die Wohnung in jedem Fall zu renovieren.“ Unwirksam.
- Quotenabgeltung: Der Mieter soll anteilig zahlen, wenn er vor Ablauf der Frist auszieht. Unwirksam.
- Farbvorgaben während der Mietzeit: „Wände nur in Weiß.“ Unwirksam. Erlaubt ist nur, eine neutrale, helle Rückgabe zu verlangen.
- Fachhandwerker-Pflicht: Der Mieter darf selbst streichen, wenn er es ordentlich macht.
- Unrenoviert übergeben: Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist die Übertragung unwirksam – es sei denn, der Mieter hat einen angemessenen Ausgleich bekommen.
Achtung: Enthält ein Vertrag mehrere Klauseln, kann eine unwirksame Regel die ganze Übertragung zu Fall bringen. Prüfen Sie Altverträge, bevor Sie Forderungen stellen.
So formulieren Sie heute richtig
- Wohnung renoviert übergeben und im Übergabeprotokoll mit Fotos festhalten.
- Weiche Fristen verwenden: „Im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ nach bestimmten Zeiträumen, wenn der Zustand es erfordert.
- Bedarf entscheidet: Renoviert wird nur, wenn es nötig ist.
- Keine Quote, keine Pflicht-Endrenovierung, keine Farbvorgaben während der Mietzeit.
Mustertexte ändern sich mit der Rechtsprechung. Lassen Sie neue Verträge im Zweifel von Haus & Grund oder einem Fachanwalt prüfen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWas gilt bei unrenoviert übergebenen Wohnungen?
Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und ist die Klausel deshalb unwirksam, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser renoviert, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat. Er muss sich dann aber in der Regel an den Kosten beteiligen, meist zur Hälfte. Hintergrund: Er profitiert von einer besseren Wohnung als bei Einzug.
Das zeigt: Eine unrenovierte Übergabe spart heute ein paar Hundert Euro. Später kann sie teuer werden.
Schönheitsreparaturen, Kaution und Auszug
Ist die Klausel wirksam und renoviert der Mieter nicht, dürfen Sie Schadensersatz verlangen. Vorher müssen Sie ihm meist eine angemessene Frist zur Nachholung setzen. Die Kosten können Sie mit der Mietkaution verrechnen.
Die Uhr läuft: Ihre Ansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Wer Ansprüche zu spät geltend macht, geht leer aus.
Verfärbungen durch starkes Rauchen sind ein Sonderfall. Lassen sie sich nicht mehr durch normales Streichen beseitigen, können sie über die normale Abnutzung hinausgehen. Dann haftet der Mieter unabhängig von der Klausel. Auch Schimmel wird oft mit Renovierungsbedarf verwechselt – mehr unter Schimmel in der Mietwohnung.
Mietverträge und Auszüge abgeben
Ob eine Klausel wirksam ist, entscheidet über Hunderte oder Tausende Euro. GOTTSCHLING Immobilien hat über 1.000 Vermietungen begleitet und arbeitet mit aktuellen Vertragsmustern. In der Mietverwaltung gehören Auszüge mit Protokoll, Prüfung der Ansprüche und Abrechnung der Kaution zum Ablauf.
Die Verwaltung kostet ab 24 € netto je Einheit und Monat zzgl. USt. Ihr Angebot berechnen Sie im Preisrechner. Steht die Neuvermietung an, übernimmt die Vermietung die Suche. Eine Übersicht aller Vermieterthemen bietet der Ratgeber für Vermieter.
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Wer muss beim Auszug streichen – Mieter oder Vermieter?
Grundsätzlich der Vermieter. Der Mieter nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält, die Wohnung renoviert übergeben wurde und tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Eine pauschale Pflicht zur Endrenovierung ist unwirksam.
Welche Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam?
Starre Fristenpläne, Quotenabgeltungsklauseln, eine Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand, Farbvorgaben während der Mietzeit und die Pflicht, einen Fachbetrieb zu beauftragen. Auch jede Übertragung bei unrenoviert übergebenen Wohnungen ohne Ausgleich ist unwirksam.
Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?
Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, Streichen von Heizkörpern, Heizrohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Nicht dazu gehören Bodenbeläge, Parkettschleifen oder die Reparatur von Schäden.
Darf der Mieter die Wohnung bunt streichen?
Während der Mietzeit ja. Bei der Rückgabe darf der Vermieter verlangen, dass auffällige Farben wieder neutral und hell gestrichen werden. Das gilt auch, wenn keine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen besteht, sofern die Wohnung hell übergeben wurde.
Was gilt bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung?
Die Übertragung der Schönheitsreparaturen ist dann in der Regel unwirksam, außer der Mieter hat einen angemessenen Ausgleich erhalten. Verschlechtert sich der Zustand wesentlich, kann der Mieter Renovierung verlangen, muss sich aber nach BGH-Rechtsprechung meist hälftig an den Kosten beteiligen.
Muss der Mieter einen Maler beauftragen?
Nein. Er darf selbst streichen, wenn das Ergebnis fachgerecht ist, also mittlerer Art und Güte. Eine Klausel, die einen Fachbetrieb vorschreibt, ist unwirksam.
Bis wann kann ich Kosten für Schönheitsreparaturen fordern?
Ersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Setzen Sie dem Mieter zuvor meist eine angemessene Frist zur Nachholung. Die Kosten können Sie mit der Kaution verrechnen.
Fazit
Bei Schönheitsreparaturen entscheidet der Mietvertrag – und der ist oft veraltet. Grundsätzlich streicht der Vermieter. Der Mieter nur bei wirksamer Klausel, renovierter Übergabe und echtem Bedarf. Prüfen Sie Altverträge, nutzen Sie aktuelle Muster und dokumentieren Sie den Zustand beim Einzug. So vermeiden Sie teuren Streit beim Auszug.
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