Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss energetische Sanierung und Fassadendämmung
Eine Fassadendämmung beschließt die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit. Wer zahlt, hängt von einer zweiten Mehrheit ab: Mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile zahlen alle. Sonst zahlen nur die Ja-Stimmen.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDie Fassadendämmung ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG; alle Eigentümer zahlen nur bei qualifizierter Mehrheit oder Amortisation nach § 21 Abs. 2 WEG.
Der Putz bröckelt. Dämmen oder nur streichen?
An der Wetterseite platzt der Putz ab. Ein Maler will 40.000 € für Ausbessern und Anstrich. Ein Energieberater sagt: Wenn das Gerüst schon steht, dämmen Sie gleich mit. Das kostet mehr, spart aber jeden Winter Heizkosten. In der Versammlung prallen die Lager aufeinander.
Der Streit hat einen rechtlichen Kern. Reiner Anstrich und Reparatur sind Erhaltung. Eine neue Dämmung ist meist eine bauliche Veränderung. Für beides gelten andere Regeln, vor allem bei den Kosten. Mit dem Beschluss unten trennen Sie das sauber. So vermeiden Sie eine Anfechtung, die das Gerüst monatelang stehen lässt.
Der Beschlusstext zum Kopieren
TOP [Nr.]: Energetische Sanierung der Fassade mit Wärmedämmung
1. Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, beschließen die Dämmung der Außenfassade [aller Gebäudeseiten / der Seiten …] mit einem Wärmedämmverbundsystem [Dämmstoff, Stärke in cm] einschließlich Anpassung von Fensterbänken, Anschlüssen und Fallrohren nach dem Leistungsverzeichnis von [Planer/Energieberater] vom [Datum].
2. Der Auftrag wird an [Firma] auf Grundlage des Angebots vom [Datum] zum Bruttopreis von höchstens [Betrag] € vergeben. Für die Bauleitung wird [Name] zu höchstens [Betrag] € brutto beauftragt. Insgesamt [Anzahl] Vergleichsangebote lagen der Einladung bei.
3. Die Verwaltung wird ermächtigt und beauftragt, die Verträge im Namen der Gemeinschaft abzuschließen, Fördermittel zu beantragen, soweit die Antragstellung vor Auftragsvergabe nötig ist, und Nachträge bis [Betrag] € brutto ohne weiteren Beschluss zu beauftragen.
4. Kostenverteilung: Die Kosten tragen alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen [Alternative: nach dem Schlüssel …]. Grundlage ist § 21 Abs. 2 Satz 1 [Nr. 1: Der Beschluss wurde mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst / Nr. 2: Die Kosten amortisieren sich nach der Berechnung von [Name] vom [Datum] innerhalb eines angemessenen Zeitraums] WEG.
5. Finanzierung: [Entnahme von [Betrag] € aus der Erhaltungsrücklage] und [Sonderumlage von [Betrag] €, fällig am [Datum], verteilt nach dem Schlüssel aus Ziffer 4] [und / oder Darlehen nach gesondertem Beschluss].
Abstimmung: Ja [Anzahl Stimmen / Summe Miteigentumsanteile] – Nein [Anzahl / Summe] – Enthaltung [Anzahl / Summe]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt]. Die Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ist [erreicht / nicht erreicht].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Achten Sie beim Beschluss zur Fassadendämmung auf die letzten Zeilen. Für die Kostenregel braucht der Versammlungsleiter zwei Zahlen: Köpfe oder Stimmen und Miteigentumsanteile. Fehlt eine davon im Protokoll, wird es schwer, die Kostenregel später zu belegen.
Rechtsgrundlage: zwei Mehrheiten, zwei Fragen
Ob gedämmt wird, entscheidet die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Wer zahlt, regelt § 21 WEG:
- Alle zahlen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zustimmen und diese zusammen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile halten. Ausnahme: Die Kosten sind unverhältnismäßig.
- Alle zahlen auch, wenn sich die Kosten in einem angemessenen Zeitraum amortisieren. Bei Dämmung ist das mit einer Berechnung belegbar, aber oft strittig.
- Sonst zahlen nur die Ja-Stimmen (§ 21 Abs. 3 WEG). Das ist bei einer Fassade praktisch kaum umsetzbar.
Grenze: Die Maßnahme darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und niemanden unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Wie die Kostenregeln im Detail wirken, zeigt der Musterbeschluss Kostenverteilung bei baulicher Veränderung. Die Grundlagen erklärt der Ratgeber Bauliche Veränderung in der WEG.
Erhaltung oder Veränderung?
Muss die Fassade ohnehin saniert werden, kann eine Dämmung als modernisierende Erhaltung gelten. Sie gehört dann zur ordnungsmäßigen Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Dann zahlen alle nach dem normalen Schlüssel. Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig. Lassen Sie sie im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Geld: Rücklage, Sonderumlage, Förderung
Eine Fassadendämmung kostet schnell einen sechsstelligen Betrag. Die wenigsten Rücklagen reichen dafür. Planen Sie die Finanzierung deshalb im selben Beschluss. Sonst steht die Maßnahme, aber das Geld fehlt.
- Rücklage: Eine Entnahme braucht einen Beschluss. Die Vorlage dafür finden Sie unter Entnahme aus der Erhaltungsrücklage.
- Sonderumlage: Betrag, Schlüssel und Fälligkeit gehören in den Beschluss. Mehr im Ratgeber Sonderumlage.
- Förderung: Bundes- und Landesprogramme ändern sich häufig. Viele verlangen den Antrag vor der Auftragsvergabe. In einigen Stadterneuerungsgebieten in Gelsenkirchen kann die Stadt Fassadenarbeiten zusätzlich fördern. Ob Ihr Haus im Gebiet liegt und was dort gilt, erklärt die Seite Förderung Haus- und Hofflächenprogramm.
Vermieter unter den Eigentümern sollten wissen: Eine Dämmung kann eine Modernisierung im Mietrecht sein. Ob und wie viel auf die Miete umgelegt werden darf, erklärt der Ratgeber Modernisierungsumlage.
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTypische Fehler
- Kein Vergleich. Ohne Vergleichsangebote ist die Auftragsvergabe angreifbar. Üblich sind drei Angebote.
- Nur Stimmen gezählt. Für die Kostenregel nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG zählen auch die Miteigentumsanteile. Halten Sie beides im Protokoll fest.
- Anschlüsse vergessen. Fensterbänke, Rollladenkästen, Balkonanschlüsse und Briefkästen kosten Geld. Fehlen sie im Leistungsverzeichnis, kommen teure Nachträge.
- Förderung zu spät. Wer erst beauftragt und dann beantragt, verliert oft den Zuschuss.
- Balkonkraftwerke und Markisen übersehen. Was an der Fassade hängt, muss ab- und wieder angebaut werden. Regeln Sie, wer das bezahlt.
Große Maßnahmen mit GOTTSCHLING Immobilien
GOTTSCHLING Immobilien ist Mitglied im VDIV NRW und arbeitet mit den Musterbeschlüssen des Verbands. Für große Sanierungen bereitet die Verwaltung Vergleichsangebote, Finanzierung und Beschlussvorlage gemeinsam vor. Sie zählt bei der Abstimmung Stimmen und Miteigentumsanteile getrennt. Die Verwaltung ist zertifiziert nach § 26a WEG und betreut rund 4.000 Einheiten.
Ihr Preis für die laufende Verwaltung steht sofort im Preisrechner: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Stellplatz, zuzüglich Umsatzsteuer. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail und gilt drei Monate, danach folgt der Vertragsentwurf. Mehr zur Arbeit in Gelsenkirchen auf der Seite WEG-Verwaltung. Weitere Vorlagen unter Musterbeschlüsse.
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht der Beschluss zur Fassadendämmung?
Für die Maßnahme selbst reicht die einfache Mehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG. Sollen alle Eigentümer zahlen, braucht es zusätzlich mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Alternativ müssen sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.
Muss ich zahlen, wenn ich gegen die Fassadendämmung gestimmt habe?
Das hängt von der Mehrheit ab. Wird die qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG erreicht oder amortisiert sich die Maßnahme, zahlen auch Nein-Stimmen. Ausnahme: Die Kosten sind unverhältnismäßig. Ohne diese Voraussetzungen zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben.
Ist eine Fassadendämmung Erhaltung oder bauliche Veränderung?
Grundsätzlich eine bauliche Veränderung. Muss die Fassade aber ohnehin saniert werden, kann die Dämmung als modernisierende Erhaltung gelten. Dann zahlen alle nach dem normalen Kostenschlüssel. Die Abgrenzung ist schwierig und sollte vor der Versammlung geklärt werden.
Wie finanziert eine WEG eine Fassadendämmung?
Meist mit einer Mischung aus Rücklage, Sonderumlage und Fördermitteln. Seltener nimmt die Gemeinschaft ein Darlehen auf. Alle Bausteine sollten im selben Beschluss oder in direkt folgenden Beschlüssen stehen. Sonst fehlt beim Baustart das Geld.
Gibt es in Gelsenkirchen Förderung für die Fassade?
In bestimmten Stadterneuerungsgebieten kann die Stadt Gelsenkirchen Fassadenarbeiten über das Haus- und Hofflächenprogramm fördern. Ob Ihr Haus im Fördergebiet liegt, klären Sie vorab. Hinzu kommen Bundes- und Landesprogramme. Viele Programme verlangen den Antrag vor der Auftragsvergabe. Prüfen Sie die aktuellen Bedingungen deshalb vor dem Beschluss.
Darf ein einzelner Eigentümer seine Wand selbst dämmen?
Nein, nicht ohne Beschluss. Die Außenwand ist Gemeinschaftseigentum. Eine Dämmung nur an einer Wohnung ändert die Optik und die Bauphysik. Die Gemeinschaft kann sie gestatten, der Eigentümer trägt dann die Kosten allein.
Fazit
Eine Fassadendämmung braucht zwei Entscheidungen: ob gedämmt wird und wer zahlt. Die einfache Mehrheit reicht für die Maßnahme. Damit alle zahlen, brauchen Sie die qualifizierte Mehrheit oder eine belegte Amortisation. Zählen Sie Stimmen und Miteigentumsanteile, planen Sie die Finanzierung mit und stellen Sie Förderanträge rechtzeitig. Was eine Verwaltung kostet, die den Beschluss zur Fassadendämmung so vorbereitet, sehen Sie sofort im Preisrechner.
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