Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss Kostenverteilung bei baulicher Veränderung
Wer eine bauliche Veränderung bezahlt, regelt § 21 WEG. Alle Eigentümer zahlen nur, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zustimmen und diese die Hälfte aller Miteigentumsanteile halten. Oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Sonst zahlen nur die Befürworter.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtNach § 21 WEG zahlen alle Eigentümer eine bauliche Veränderung nur bei mehr als zwei Dritteln der Stimmen plus Hälfte der Anteile oder bei Amortisation; sonst zahlen die Befürworter.
Warum zahle ich für etwas, gegen das ich gestimmt habe?
Die Versammlung beschließt einen Aufzug. Sie wohnen im Erdgeschoss und haben dagegen gestimmt. Drei Wochen später kommt die Sonderumlage. Ihr Anteil: fünfstellig. Ist das rechtens?
Die Antwort hängt an einer Zahl im Protokoll. Und an einer Regel, die viele Gemeinschaften falsch anwenden. Seit der WEG-Reform gilt: Wer gegen eine bauliche Veränderung stimmt, zahlt nur in bestimmten Fällen mit. Der Beschluss zur Kostenverteilung bei baulicher Veränderung unten macht die Kostenfrage klar und überprüfbar.
Der Beschlusstext zum Kopieren
TOP [Nr.]: Kostenverteilung für die bauliche Veränderung [Bezeichnung, z. B. Einbau eines Aufzugs] (Beschluss zu TOP [Nr.])
1. Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, beschließen zur baulichen Veränderung [Bezeichnung], beschlossen unter TOP [Nr.] der heutigen Versammlung / der Versammlung vom [Datum], folgende Kostenverteilung:
Variante A – alle zahlen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG): Die Kosten der Maßnahme sowie ihrer künftigen Erhaltung und ihres Betriebs tragen alle Wohnungseigentümer nach [Miteigentumsanteilen / dem Schlüssel [Bezeichnung]]. Der Beschluss über die Maßnahme wurde mit [Anzahl] von [Anzahl] abgegebenen Stimmen (mehr als zwei Drittel) gefasst; die zustimmenden Eigentümer halten [Summe] von [Gesamtsumme] Miteigentumsanteilen (mehr als die Hälfte). Unverhältnismäßige Kosten liegen nach Auffassung der Eigentümer nicht vor.
Variante B – Amortisation (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG): Die Kosten tragen alle Wohnungseigentümer nach [Schlüssel], weil sich die Kosten nach der Berechnung von [Name] vom [Datum], die der Einladung beilag, innerhalb von [Anzahl] Jahren amortisieren.
Variante C – nur Befürworter (§ 21 Abs. 3 WEG): Die Kosten tragen die Wohnungseigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben, nämlich [Namen bzw. Wohnungsnummern], im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Nur ihnen gebühren die Nutzungen. [Abweichende Verteilung unter den Kostentragenden nach § 21 Abs. 5 WEG: …]
2. Die Verwaltung wird beauftragt, die Kosten in der Jahresabrechnung und im Wirtschaftsplan entsprechend dieser Verteilung auszuweisen. [Bei Variante A oder B: Mit der Ausführung der Maßnahme beginnt die Verwaltung erst, wenn dieser Kostenbeschluss bestandskräftig ist.]
Abstimmung: Ja [Anzahl Stimmen / Summe Miteigentumsanteile] – Nein [Anzahl / Summe] – Enthaltung [Anzahl / Summe]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Wählen Sie genau eine Variante und streichen Sie die anderen. Bei Variante A und B müssen die Zahlen aus der Abstimmung über die Maßnahme im Protokoll stehen.
Rechtsgrundlage: Die vier Fälle des § 21 WEG
- Abs. 1 – Einzelner verlangt oder bekommt Gestattung: Wer eine Wallbox, ein Balkonkraftwerk oder eine gestattete Klimaanlage will, zahlt allein. Er nutzt die Maßnahme auch allein.
- Abs. 2 – Alle zahlen: wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen, außer bei unverhältnismäßigen Kosten. Oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.
- Abs. 3 – Nur die Befürworter zahlen: in allen anderen Fällen. Sie bekommen dann auch allein die Nutzungen.
- Abs. 4 – Späterer Einstieg: Wer nicht gezahlt hat, darf die Maßnahme später nutzen, wenn er einen angemessenen Ausgleich zahlt.
Dazu kommt Abs. 5: Die Eigentümer können eine abweichende Verteilung beschließen. Sie darf aber niemanden belasten, der nach den Absätzen 1 bis 4 nicht zahlen müsste. Den allgemeinen Kostenschlüssel erklärt der Ratgeber Kostenverteilungsschlüssel.
Ein Beispiel zum Mitrechnen
Beispielrechnung, frei gewählte Zahlen: Eine Gemeinschaft hat zehn Wohnungen mit zusammen 1.000 Miteigentumsanteilen. Neun Eigentümer sind in der Versammlung. Sieben stimmen für einen Aufzug, zwei dagegen.
- Stimmen: 7 von 9 abgegebenen. Das sind mehr als zwei Drittel.
- Anteile: Die sieben Befürworter halten 480 von 1.000 Anteilen. Das ist nicht mehr als die Hälfte.
Ergebnis: Der Aufzug ist beschlossen. Alle zahlen aber nur, wenn sich die Kosten amortisieren. Das ist bei einem Aufzug kaum möglich. Also zahlen nur die sieben Befürworter. Der Eigentümer aus dem Erdgeschoss vom Anfang ist raus, wenn er nicht zustimmt.
Das Beispiel zeigt: Ohne die Zählung der Anteile ist die Kostenfrage nicht zu klären. Mehr zu Stimmrecht und Zählweisen im Ratgeber Beschlussfähigkeit und Mehrheiten und im Lexikon: Miteigentumsanteil.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTypische Fehler
- Nur Hände gezählt. Für § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG zählen auch die Miteigentumsanteile. Fehlt die Zahl, ist die Verteilung auf alle kaum zu halten.
- Erhaltung mit Veränderung verwechselt. Reine Reparaturen zahlen immer alle nach dem normalen Schlüssel. § 21 WEG gilt nur für bauliche Veränderungen.
- Folgekosten vergessen. Wartung, Strom und spätere Reparatur gehören zur Verteilung dazu.
- Amortisation ohne Nachweis. Eine bloße Behauptung reicht nicht. Legen Sie eine nachvollziehbare Berechnung bei.
Passende Beispiele finden Sie in den Mustern Fassadendämmung, Photovoltaikanlage der Gemeinschaft und Wallbox.
Saubere Abrechnung mit GOTTSCHLING Immobilien
GOTTSCHLING Immobilien ist Mitglied im VDIV NRW und arbeitet mit den Musterbeschlüssen des Verbands. Bei baulichen Veränderungen zählt die Verwaltung Stimmen und Miteigentumsanteile getrennt und hält beides im Protokoll fest. In der Jahresabrechnung erscheint jede Sonderverteilung nachvollziehbar. Die Verwaltung ist zertifiziert nach § 26a WEG und betreut rund 4.000 Einheiten.
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Häufige Fragen
Wer zahlt eine bauliche Veränderung in der WEG?
Das regelt § 21 WEG. Verlangt ein Eigentümer die Maßnahme für sich, zahlt er allein. Alle zahlen bei einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile oder bei Amortisation. Sonst zahlen nur die Befürworter.
Was bedeutet die Zwei-Drittel-Regel bei baulichen Veränderungen?
Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen müssen zustimmen. Zusätzlich müssen diese Befürworter mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile der Gemeinschaft halten, nicht nur der Anwesenden. Beide Bedingungen müssen erfüllt sein.
Muss ich zahlen, wenn ich gegen die Maßnahme gestimmt habe?
Nur wenn die qualifizierte Mehrheit erreicht wurde oder sich die Kosten amortisieren. Ausnahme: Die Kosten sind unverhältnismäßig. Dann zahlen Sie trotz Mehrheit nicht mit. In allen anderen Fällen tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten.
Was heißt Amortisation in angemessener Zeit?
Die Maßnahme spart so viel Geld, dass sich die Kosten in einem vernünftigen Zeitraum ausgleichen. Typisch ist das bei Maßnahmen, die Energie sparen. Die Gemeinschaft sollte eine nachvollziehbare Berechnung vorlegen.
Darf ich eine Maßnahme nutzen, für die ich nicht gezahlt habe?
Grundsätzlich nicht. Nach § 21 Abs. 4 WEG können Sie aber später die Nutzung verlangen, wenn Sie einen angemessenen Ausgleich zahlen. Das betrifft zum Beispiel einen Aufzug oder eine Ladeinfrastruktur.
Gilt § 21 WEG auch für Reparaturen?
Nein. Reparaturen und Instandsetzungen sind Erhaltung. Diese Kosten tragen alle Eigentümer nach dem allgemeinen Schlüssel. § 21 WEG gilt nur für bauliche Veränderungen.
Kann die WEG eine andere Kostenverteilung beschließen?
Ja, nach § 21 Abs. 5 WEG. Die abweichende Verteilung darf aber keinen Eigentümer belasten, der nach den gesetzlichen Regeln nicht zahlen müsste. Ein Nein-Wähler kann so nicht gegen seinen Willen zur Kasse gebeten werden.
Fazit
Bei baulichen Veränderungen ist die Kostenfrage eine eigene Abstimmung mit eigenen Regeln. Der Beschluss zur Kostenverteilung bei baulicher Veränderung macht sie sichtbar. Alle zahlen nur bei mehr als zwei Dritteln der Stimmen plus Hälfte der Anteile oder bei belegter Amortisation. Sonst zahlen die Befürworter. Zählen Sie Stimmen und Anteile und halten Sie beides im Protokoll fest. Was eine Verwaltung kostet, die das sauber dokumentiert, können Sie in zwei Minuten online berechnen.
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