Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss Photovoltaikanlage der Gemeinschaft
Eine Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftsdach beschließt die WEG mit einfacher Mehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG. Wer zahlt und wer den Ertrag bekommt, regelt § 21 WEG. Damit alle beteiligt sind, braucht es mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDie WEG beschließt eine PV-Anlage mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG); Kosten und Ertrag tragen alle nur bei qualifizierter Mehrheit oder Amortisation (§ 21 Abs. 2 WEG).
Das Dach liegt nach Süden. Und es bringt: nichts.
Ihr Haus hat 400 Quadratmeter Dachfläche mit Südlage. Jeden Monat zahlt die Gemeinschaft Allgemeinstrom für Licht, Heizungspumpe und Aufzug. Ein Solarteur rechnet vor, was das Dach erzeugen könnte. In der Versammlung fallen trotzdem die Sätze: zu kompliziert, zu teuer, was ist mit der Steuer?
Die Bedenken sind nicht falsch. Eine Gemeinschaftsanlage braucht mehr Planung als ein Balkonkraftwerk. Aber sie ist machbar. Der Beschluss zur Photovoltaikanlage der Gemeinschaft unten trennt die Fragen sauber: bauen, bezahlen, betreiben. So stimmen die Eigentümer über klare Punkte ab, nicht über ein diffuses Projekt.
Der Beschlusstext zum Kopieren
TOP [Nr.]: Errichtung und Betrieb einer Photovoltaikanlage auf dem Dach des Gebäudes
1. Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, beschließen die Errichtung einer Photovoltaikanlage mit einer Leistung von etwa [Wert] kWp [und einem Batteriespeicher mit [Wert] kWh] auf der [Süd- / Ost- / West-]Dachfläche nach dem Angebot von [Firma] vom [Datum] zum Bruttopreis von höchstens [Betrag] €. Vergleichsangebote von [Anzahl] Firmen lagen der Einladung bei.
2. Voraussetzung für den Baubeginn ist eine Bestätigung der Tragfähigkeit des Daches durch [Statiker/Fachbetrieb] sowie die Feststellung, dass die Dacheindeckung in den nächsten [Anzahl] Jahren nicht erneuert werden muss.
3. Betriebsmodell: Der erzeugte Strom wird [vorrangig für den Allgemeinstrom der Gemeinschaft genutzt; Überschüsse werden in das Netz eingespeist / im Rahmen von [Mieterstrom / gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung] an die Bewohner geliefert / vollständig eingespeist]. Die Verwaltung wird beauftragt und ermächtigt, die Anmeldung beim Netzbetreiber und im Marktstammdatenregister vorzunehmen und die nötigen Verträge abzuschließen.
4. Kosten und Nutzungen: Die Kosten der Errichtung, des Betriebs, der Versicherung und Wartung tragen alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen; ihnen stehen auch die Erträge in diesem Verhältnis zu. Grundlage ist § 21 Abs. 2 Satz 1 [Nr. 1 / Nr. 2] WEG. [Alternative bei Verfehlen der Mehrheit: Kosten und Nutzungen tragen nach § 21 Abs. 3 WEG nur die zustimmenden Eigentümer im Verhältnis ihrer Anteile.]
5. Finanzierung: [Sonderumlage von [Betrag] €, fällig am [Datum] / Entnahme aus der Erhaltungsrücklage von [Betrag] € / Darlehen nach gesondertem Beschluss].
6. Die Anlage wird in die Gebäudeversicherung aufgenommen. Die Verwaltung wird beauftragt, die steuerliche Behandlung vor Inbetriebnahme mit einem Steuerberater auf Kosten der Gemeinschaft bis höchstens [Betrag] € zu klären.
Abstimmung: Ja [Anzahl Stimmen / Summe Miteigentumsanteile] – Nein [Anzahl / Summe] – Enthaltung [Anzahl / Summe]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt]. Die Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ist [erreicht / nicht erreicht].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Rechtsgrundlage: einfache Mehrheit plus Kostenmehrheit
Eine PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Anders als das Balkonkraftwerk ist sie nicht privilegiert. Die Gemeinschaft entscheidet frei, mit einfacher Mehrheit.
Die eigentliche Hürde ist § 21 WEG:
- Alle zahlen und alle profitieren, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zustimmen und diese mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile halten. Oder wenn sich die Anlage in angemessener Zeit amortisiert.
- Sonst zahlen nur die Befürworter und bekommen dafür auch allein den Ertrag (§ 21 Abs. 3 WEG). Wer später einsteigen will, darf das gegen einen angemessenen Ausgleich tun (§ 21 Abs. 4 WEG).
Die Einzelheiten zeigt der Musterbeschluss Kostenverteilung bei baulicher Veränderung. Grundlagen erklärt der Ratgeber Bauliche Veränderung in der WEG.
Erst das Dach, dann die Module
Der teuerste Fehler bei Gemeinschaftsanlagen ist ein altes Dach. Muss die Eindeckung in wenigen Jahren erneuert werden, kommt die Anlage wieder runter. Abbau und Wiederaufbau kosten viel Geld. Prüfen Sie deshalb vor dem Beschluss den Zustand von Dach und Statik. Steht ohnehin eine Dachsanierung an, verbinden Sie beides. Den Rahmen dafür bietet der Musterbeschluss Erhaltungsmaßnahme.
Betreibermodelle kurz erklärt
- Allgemeinstrom: Der Strom versorgt Licht, Pumpen und Aufzug. Das ist das einfachste Modell und senkt das Hausgeld.
- Mieterstrom oder gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Die Bewohner bekommen Strom vom Dach. Das ist wirtschaftlich attraktiv, aber aufwendiger in Abrechnung und Verträgen.
- Volleinspeisung: Der Strom geht ins Netz. Einfach, aber meist weniger rentabel.
Einzelne Eigentümer, die lieber allein Strom erzeugen, finden ihren Weg im Musterbeschluss Balkonkraftwerk.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTypische Fehler
- Kostenmehrheit nicht dokumentiert. Ohne Zahl der Miteigentumsanteile im Protokoll ist die Beteiligung aller später angreifbar.
- Steuer ignoriert. Eine Gemeinschaft, die Strom verkauft, kann steuerliche Pflichten haben. Klären Sie das vorher.
- Versicherung vergessen. Die Anlage muss in die Gebäudeversicherung. Siehe Musterbeschluss Gebäudeversicherung.
- Finanzierung offen. Ohne Geld kein Auftrag. Planen Sie Sonderumlage oder Rücklage im selben Beschluss.
Große Projekte mit GOTTSCHLING Immobilien
GOTTSCHLING Immobilien ist Mitglied im VDIV NRW und arbeitet mit den Musterbeschlüssen des Verbands. Bei Projekten wie einer Gemeinschaftsanlage holt die Verwaltung Vergleichsangebote ein, prüft den Dachzustand und zählt bei der Abstimmung Stimmen und Miteigentumsanteile getrennt. Die Verwaltung betreut rund 4.000 Einheiten und ist zertifiziert nach § 26a WEG.
Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Stellplatz, zuzüglich Umsatzsteuer. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail und gilt drei Monate, danach folgt der Vertragsentwurf. Mehr zur WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen. Weitere Vorlagen: Musterbeschlüsse.
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht eine Photovoltaikanlage auf dem WEG-Dach?
Für die Errichtung reicht die einfache Mehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG. Sollen alle Eigentümer zahlen und am Ertrag beteiligt sein, braucht es mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Alternativ muss sich die Anlage in angemessener Zeit amortisieren.
Muss ich für die PV-Anlage zahlen, wenn ich dagegen gestimmt habe?
Nur wenn die qualifizierte Mehrheit erreicht wurde oder sich die Anlage amortisiert. Dann sind Sie aber auch am Ertrag beteiligt. Ohne diese Voraussetzungen zahlen allein die Befürworter und bekommen allein den Ertrag.
Hat ein Eigentümer Anspruch auf eine PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach?
Nein. Privilegiert sind nur Steckersolargeräte, also Balkonkraftwerke. Eine Anlage auf dem Gemeinschaftsdach ist eine normale bauliche Veränderung, über die die Gemeinschaft frei entscheidet.
Wer bekommt den Strom aus der Gemeinschaftsanlage?
Das legt der Beschluss fest. Am einfachsten nutzt die Gemeinschaft den Strom für den Allgemeinstrom und speist Überschüsse ein. Mieterstrom oder eine Gebäudeversorgung der Bewohner sind möglich, aber aufwendiger.
Was passiert, wenn das Dach später saniert werden muss?
Dann muss die Anlage ab- und wieder aufgebaut werden. Das kostet Geld. Deshalb sollte vor dem Bau geprüft werden, ob die Dacheindeckung noch viele Jahre hält, oder beides wird verbunden.
Hat eine PV-Anlage steuerliche Folgen für die WEG?
Das kann sein, je nach Größe und Betreibermodell. Die Regeln haben sich in den letzten Jahren mehrfach geändert. Lassen Sie die steuerliche Behandlung vor Inbetriebnahme von einem Steuerberater prüfen.
Fazit
Den Beschluss zur Photovoltaikanlage der Gemeinschaft fassen Sie mit einfacher Mehrheit. Damit alle zahlen und profitieren, brauchen Sie die qualifizierte Mehrheit nach § 21 WEG. Prüfen Sie zuerst Dach und Statik, wählen Sie ein klares Betreibermodell und regeln Sie Finanzierung, Versicherung und Steuer im selben Beschluss. Eine Verwaltung für solche Projekte finden Sie im Preisrechner.
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