Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss Rückbau einer baulichen Veränderung
Hat ein Eigentümer ohne Beschluss gebaut, kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen. Seit der WEG-Reform macht die Gemeinschaft diesen Anspruch selbst geltend (§ 9a Abs. 2 WEG). Mit einfacher Mehrheit beschließt sie, den Störer aufzufordern und notfalls zu klagen. Alternativ kann sie den Bau nachträglich gestatten.
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- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDen Rückbau einer ungenehmigten baulichen Veränderung macht die WEG nach § 9a Abs. 2 WEG selbst geltend; Aufforderung und Klage beschließt sie mit einfacher Mehrheit.
Über Nacht steht ein Wintergarten im Garten
Im Frühjahr kommt der Bautrupp. Im Sommer steht der Wintergarten am Erdgeschoss. Einen Antrag gab es nie. Die Nachbarn sind empört. Der Eigentümer sagt: Das stört doch niemanden, und jetzt ist es eh zu spät.
Ist es nicht. Die Gemeinschaft kann den Rückbau verlangen. Sie muss es aber richtig anfangen. Der Beschluss zum Rückbau einer baulichen Veränderung allein verpflichtet den Eigentümer nicht. Er gibt der Gemeinschaft den Auftrag, ihren Anspruch durchzusetzen. Wer das verwechselt, verliert Zeit und manchmal den Prozess.
Der Beschlusstext zum Kopieren
TOP [Nr.]: Geltendmachung des Anspruchs auf Rückbau der baulichen Veränderung [Kurzbezeichnung] an der Wohnung Nr. [Nr.]
1. Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, stellen fest, dass an [Ort, z. B. der Terrasse der Wohnung Nr. [Nr.]] folgende bauliche Veränderung ohne Gestattungsbeschluss vorgenommen wurde: [genaue Beschreibung, z. B. Errichtung eines Wintergartens mit Abmessungen [Maße], festes Fundament]. Eine nachträgliche Gestattung wird nicht erteilt.
2. Die Gemeinschaft macht den Anspruch auf Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nach § 9a Abs. 2, § 14 Abs. 1 WEG und § 1004 BGB gegen [Name des Eigentümers] geltend.
3. Die Verwaltung wird beauftragt, den Eigentümer unter Hinweis auf diesen Beschluss in Textform aufzufordern, die bauliche Veränderung bis zum [Datum, angemessene Frist] fachgerecht zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
4. Kommt der Eigentümer der Aufforderung nicht fristgerecht nach, wird die Verwaltung ermächtigt und beauftragt, [Kanzlei] mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs in erster Instanz zu beauftragen. Die Vergütung richtet sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz.
5. Die Kosten werden vorläufig aus [den laufenden Mitteln / der Rücklage] getragen und nach [Miteigentumsanteilen] verteilt. Eine Kostenerstattung durch den Eigentümer wird geltend gemacht.
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der betroffene Eigentümer ist nach § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Rechtsgrundlage: Wer den Rückbau verlangt
Jeder Eigentümer muss bauliche Veränderungen unterlassen, die nicht durch Beschluss gestattet sind (§ 14 Abs. 1 WEG, § 20 Abs. 1 WEG). Wer trotzdem baut, stört das Gemeinschaftseigentum. Der Anspruch auf Beseitigung ergibt sich aus § 1004 BGB.
Seit der WEG-Reform macht diesen Anspruch nur noch die Gemeinschaft geltend (§ 9a Abs. 2 WEG). Einzelne Eigentümer können also nicht mehr selbst auf Rückbau des Gemeinschaftseigentums klagen. Sie können aber verlangen, dass die Gemeinschaft handelt. Die Entscheidung trifft die Versammlung mit einfacher Mehrheit.
Wichtig: Der Beschluss begründet keine neue Pflicht des Eigentümers. Die Pflicht besteht schon kraft Gesetzes. Der Beschluss stellt den Sachverhalt fest und beauftragt die Verwaltung, den Anspruch durchzusetzen. Zuständig für eine Klage ist das Amtsgericht Gelsenkirchen. Mehr dazu im Ratgeber WEG-Streit vor dem Amtsgericht Gelsenkirchen.
Rückbau oder nachträgliche Gestattung?
Nicht jede ungenehmigte Veränderung muss weg. Manchmal ist eine nachträgliche Gestattung die klügere Lösung. Etwa wenn der Eigentümer ohnehin einen Anspruch hätte. Das gilt für Wallbox, Balkonkraftwerk, Einbruchschutz, Glasfaser und barrierefreie Umbauten. Dann wäre ein Rückbau nur teurer Streit.
Für diese Fälle nutzen Sie lieber das passende Gestattungsmuster, zum Beispiel Balkonkraftwerk gestatten. Auch ohne Anspruch kann eine Gestattung mit Auflagen klüger sein, etwa bei einer leisen Klimaanlage. Die Vorlage dafür heißt Klimaanlage gestatten. Ergänzen Sie dort Auflagen, damit der Zustand ordentlich wird. Den Grundsatz erklärt der Ratgeber Bauliche Veränderung in der WEG.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTypische Fehler
- Zu lange warten. Ansprüche können verjähren. Je länger der Bau steht, desto schwieriger wird der Rückbau. Handeln Sie zügig nach Kenntnis.
- Ungenaue Beschreibung. „Der Anbau“ reicht nicht. Beschreiben Sie Ort, Art und Maße. Fotos gehören in die Unterlagen.
- Betroffener stimmt mit. Geht es um ein Verfahren gegen einen Eigentümer, darf er nicht abstimmen (§ 25 Abs. 4 WEG).
- Keine Frist. Ohne Frist weiß niemand, wann es ernst wird. Setzen Sie eine angemessene Frist für den Rückbau.
- Anwalt ohne Beschluss. Regeln Sie die Beauftragung gleich mit. Ein eigenes Muster finden Sie unter Beauftragung eines Rechtsanwalts.
Konsequent und fair: GOTTSCHLING Immobilien
GOTTSCHLING Immobilien ist Mitglied im VDIV NRW und arbeitet mit den Musterbeschlüssen des Verbands. Die Verwaltung dokumentiert bauliche Veränderungen mit Fotos, prüft, ob ein Anspruch auf Gestattung besteht, und setzt freundlich, aber bestimmt Fristen. Bei Bedarf arbeitet sie mit Fachanwälten für WEG-Recht zusammen. Die Verwaltung ist zertifiziert nach § 26a WEG und hat über 20 Jahre Erfahrung.
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Häufige Fragen
Kann die WEG den Rückbau einer ungenehmigten baulichen Veränderung verlangen?
Ja. Wer ohne Gestattungsbeschluss baut, verletzt § 14 Abs. 1 WEG. Die Gemeinschaft kann Beseitigung und Wiederherstellung des alten Zustands verlangen. Diesen Anspruch macht sie nach § 9a Abs. 2 WEG selbst geltend.
Welche Mehrheit braucht der Beschluss zum Rückbau?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der betroffene Eigentümer darf dabei nicht mitstimmen, wenn ein Rechtsstreit gegen ihn eingeleitet werden soll. Der Punkt muss in der Einladung angekündigt sein.
Kann ein einzelner Eigentümer selbst auf Rückbau klagen?
Für Störungen des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nicht mehr. Seit der WEG-Reform ist dafür die Gemeinschaft zuständig. Ein Eigentümer kann aber verlangen, dass die Gemeinschaft tätig wird, und notfalls auf eine Beschlussfassung klagen.
Verjährt der Anspruch auf Rückbau?
Ansprüche auf Beseitigung können verjähren. Die Einzelheiten sind in der Rechtsprechung kompliziert. Handeln Sie deshalb zügig, sobald die Gemeinschaft von der Veränderung erfährt, und lassen Sie die Frage im Zweifel prüfen.
Was ist besser: Rückbau oder nachträgliche Genehmigung?
Das hängt vom Fall ab. Hätte der Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung, etwa bei einer Wallbox oder einem Balkonkraftwerk, ist eine nachträgliche Gestattung mit Auflagen meist sinnvoller. Bei erheblichen Eingriffen ohne Anspruch spricht viel für den Rückbau.
Wer zahlt die Kosten des Rückbaus?
Der Eigentümer, der ohne Beschluss gebaut hat. Er muss den alten Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen. Anwalts- und Gerichtskosten trägt im Prozess in der Regel die unterliegende Seite.
Fazit
Gegen ungenehmigte Umbauten geht die Gemeinschaft selbst vor. Der Beschluss zum Rückbau einer baulichen Veränderung braucht nur die einfache Mehrheit. Er stellt den Sachverhalt fest, setzt eine Frist und beauftragt notfalls einen Anwalt. Prüfen Sie vorher, ob eine nachträgliche Gestattung klüger ist. Und warten Sie nicht zu lange. Eine Verwaltung, die konsequent und fair handelt, finden Sie im Preisrechner.
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