Lexikon
Bodenrichtwert – einfach erklärt
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Grund und Boden in einem bestimmten Gebiet, ohne Gebäude. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt. In Gelsenkirchen ist das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDer Bodenrichtwert ist der vom Gutachterausschuss ermittelte Durchschnittswert je Quadratmeter unbebauter Fläche in einer Zone mit ähnlichen Merkmalen (§ 196 BauGB).
Was ist eigentlich Ihr Grundstück wert?
Sie erben ein Haus in Gelsenkirchen. Der Nachbar sagt: „Allein das Grundstück ist ein Vermögen wert.“ Stimmt das? Ein erster, neutraler Anhaltspunkt ist der Bodenrichtwert.
Wichtig zu wissen:
- Er gilt für den Boden ohne Gebäude.
- Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone, nicht für Ihr einzelnes Grundstück.
- Er stammt aus echten Kaufpreisen, nicht aus Angeboten im Internet.
- Er wird regelmäßig neu ermittelt, meist zu einem festen Stichtag.
Wofür ist das wichtig?
Der Bodenrichtwert spielt an vielen Stellen eine Rolle:
- Verkauf und Kauf: als Baustein der Wertermittlung, vor allem beim Sachwert- und Ertragswertverfahren
- Grundsteuer: Er floss in NRW in die Neubewertung der Grundstücke ein. Was das für Eigentümer bedeutet, erklärt der Ratgeber Grundsteuer in Gelsenkirchen.
- Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt nutzt ihn bei der Bewertung.
Beispiel (Rechnung mit angenommenen Zahlen): Ein Grundstück hat 500 m². Der Bodenrichtwert der Zone liegt bei angenommenen 250 €/m². Der rechnerische Bodenwert beträgt dann 500 × 250 € = 125.000 €. Das Haus darauf ist darin noch nicht enthalten. Lage im Detail, Zuschnitt oder Altlasten können den echten Wert verändern.
Zur Einordnung: Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt lag der Median für Wohnbauland in Gelsenkirchen bei 334 €/m² (Auswertung des Gutachterausschusses). Für Ihr Grundstück zählt aber immer die konkrete Zone.
Rechtsgrundlage und Abfrage in Gelsenkirchen
- § 196 BauGB: Die Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte flächendeckend aus der Kaufpreissammlung.
- § 193 BauGB: Aufgaben der Gutachterausschüsse, darunter Verkehrswertgutachten.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Regeln, wie Werte ermittelt werden.
In Gelsenkirchen ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen zuständig. Die Bodenrichtwerte können Sie kostenlos im Portal BORIS.NRW abfragen. Infos zum Gutachterausschuss gibt es unter gars.nrw/gelsenkirchen.
Aktuelle Marktdaten: Laut Halbjahresbericht des Gutachterausschusses gab es im ersten Halbjahr 818 Kaufverträge in Gelsenkirchen. Das Preisniveau für Eigentumswohnungen sank um 4 %, für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2 %. Preise je Stadtteil finden Sie unter Immobilienpreise in Gelsenkirchen, zum Beispiel für Buer.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTypische Fehler
- Bodenrichtwert = Verkaufspreis: Falsch. Er ist nur der Bodenanteil, ohne Haus.
- Falsche Zone: Zwei Straßen weiter kann ein anderer Wert gelten.
- Alter Stichtag: Prüfen Sie immer, auf welches Datum sich der Wert bezieht.
- Abweichungen ignoriert: Größe, Zuschnitt und Bebaubarkeit verändern den Wert.
- Nur auf Online-Rechner verlassen: Viele Portale schätzen grob. Der amtliche Wert steht bei BORIS.NRW.
So nutzen Sie den Bodenrichtwert richtig: Rufen Sie zuerst die Zone in BORIS.NRW auf. Notieren Sie Wert, Stichtag und die Merkmale der Zone, etwa die typische Grundstücksgröße. Vergleichen Sie diese Merkmale mit Ihrem Grundstück. Weicht es stark ab, wird der echte Bodenwert höher oder niedriger liegen.
Den Wert Ihrer ganzen Immobilie ermittelt die Immobilienbewertung in Gelsenkirchen. Wer ein Grundstück verkaufen will, findet Hilfe unter Grundstück in Gelsenkirchen verkaufen. Für Haus und Wohnung lesen Sie Immobilie in Gelsenkirchen verkaufen. Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien hat über 400 Verkäufe begleitet.
Sie überlegen, ob Sie verkaufen oder vermieten sollen? Die Entscheidungshilfe Vermieten oder verkaufen hilft Ihnen weiter. Weitere Begriffe erklärt das Lexikon.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wo finde ich den Bodenrichtwert für Gelsenkirchen?
Kostenlos im Portal BORIS.NRW unter boris.nrw.de. Dort suchen Sie Ihre Adresse und sehen die Bodenrichtwertzone mit Wert und Stichtag. Ermittelt werden die Werte vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen.
Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
Nicht genau. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine ganze Zone. Ihr Grundstück kann wegen Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit oder Lage mehr oder weniger wert sein. Für einen belastbaren Wert brauchen Sie eine Bewertung.
Wie oft wird der Bodenrichtwert neu ermittelt?
In NRW werden die Bodenrichtwerte in der Regel jährlich zu einem Stichtag neu beschlossen. Prüfen Sie immer den Stichtag, auf den sich der Wert bezieht. Ältere Werte spiegeln den aktuellen Markt nicht mehr wider.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert gilt nur für den Boden und ist ein Durchschnittswert. Der Verkehrswert ist der Preis, der für die ganze Immobilie mit Gebäude am Markt erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Der Bodenrichtwert ist nur ein Baustein davon.
Spielt der Bodenrichtwert bei der Grundsteuer eine Rolle?
Ja. In NRW wurde bei der Grundsteuerreform das Bundesmodell angewendet, und dabei fließt der Bodenrichtwert in den Grundsteuerwert ein. Wie viel Sie zahlen, hängt zusätzlich vom Hebesatz der Stadt Gelsenkirchen ab.
Warum ist der Bodenrichtwert in Gelsenkirchen in den Stadtteilen so unterschiedlich?
Weil Lage, Bebauung und Nachfrage stark schwanken. Gefragte Wohnlagen haben höhere Werte als Gebiete mit viel Industrie oder Verkehr. Deshalb sollten Sie immer die Zone Ihres Grundstücks prüfen und nicht einen Stadtdurchschnitt.
Fazit
Der Bodenrichtwert zeigt, was ein Quadratmeter Boden in einer Zone durchschnittlich wert ist. In Gelsenkirchen ermittelt ihn der Gutachterausschuss, abrufbar kostenlos bei BORIS.NRW. Er ist ein guter erster Anhaltspunkt, aber kein Verkaufspreis. Für den echten Wert Ihrer Immobilie brauchen Sie eine Bewertung.
Das könnte Sie auch interessieren
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in Gelsenkirchen