Gelsenkirchen

Grundstück verkaufen in Gelsenkirchen

Wer ein Grundstück in Gelsenkirchen verkaufen will, sollte wissen: Es ist so viel wert, wie ein Käufer darauf bauen darf. Baurecht, Bodenrichtwert und Untergrund entscheiden über den Preis. Bei GOTTSCHLING Immobilien zahlen Sie als Verkäufer eines Grundstücks keine Maklerprovision – die Courtage trägt der Käufer.

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• rund 4.000 verwaltete Einheiten
• Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
• Mitglied im VDIV NRW

Wiese, Baulücke oder Gartenteil – was verkaufen Sie?

Manche Grundstücke liegen seit Jahrzehnten ungenutzt hinter dem Haus. Andere sind eine Baulücke zwischen zwei Häusern. Oder ein Erbe, mit dem niemand etwas anfangen kann. Die Frage ist immer dieselbe: Was darf hier gebaut werden?

Bauland wird in Gelsenkirchen selten verkauft. Laut aktuellem Halbjahresbericht des Gutachterausschusses wurden in sechs Monaten nur 10 unbebaute Baugrundstücke verkauft – für zusammen 3,69 Mio. €. Wer ein bebaubares Grundstück anbietet, hat also ein seltenes Gut.

Wie Sie Ihr Grundstück in Gelsenkirchen verkaufen, hängt vom Fall ab:

• Baulücke in einer bebauten Straße
• Teilfläche eines großen Gartens, die abgeteilt werden soll
• Grundstück mit Altbestand, bei dem der Käufer abreißt und neu baut
• Freizeit- oder Gartenland ohne Baurecht

Baurecht: Der wichtigste Preisfaktor

Ohne Baurecht ist ein Grundstück meist nur einen Bruchteil wert. Prüfen Sie deshalb zuerst:

• Bebauungsplan: Gibt es einen? Er regelt, wie hoch, wie dicht und was gebaut werden darf.
• Innenbereich ohne Plan (§ 34 BauGB): Gebaut werden darf, was sich in die Umgebung einfügt.
• Außenbereich (§ 35 BauGB): Hier ist Bauen nur in Ausnahmen erlaubt.
• Erschließung: Liegen Straße, Kanal, Wasser und Strom an? Sind Erschließungsbeiträge bezahlt?
• Baulasten: Ist das Grundstück mit Rechten für Nachbarn belastet, etwa Abstandsflächen oder Zufahrten?

Auskunft über Baulasten erteilt das Referat Bauordnung der Stadt im Rathaus Buer. Wollen Sie eine Teilfläche verkaufen, ist oft eine Bauvoranfrage sinnvoll. Sie gibt dem Käufer Sicherheit – und Ihnen einen besseren Preis.

Bodenrichtwert: Orientierung, kein Kaufpreis

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert pro Quadratmeter für eine Zone. Ihn ermittelt der Gutachterausschuss der Stadt Gelsenkirchen. Sie finden ihn kostenlos im Portal BORIS NRW.

Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt lag der mittlere Preis für Wohnbauland zuletzt bei 334 € pro Quadratmeter. Doch der Bodenrichtwert ist nur der Anfang. Der tatsächliche Preis hängt ab von:

• Größe und Zuschnitt (schmale oder verwinkelte Flächen sind schwerer zu bebauen)
• erlaubter Bebauung (Geschosse, Wohnungen)
• Lage innerhalb der Zone
• Untergrund, Altlasten und Abrisskosten

Wie Werte nach Stadtteil liegen, zeigen die Immobilienpreise für Gelsenkirchen. Eine Einschätzung für Ihr Grundstück bekommen Sie über die Immobilienbewertung.

Der Untergrund: Bergbau und Altlasten

Gelsenkirchen ist vom Steinkohlebergbau geprägt – Zechen wie Hugo, Ewald, Bergmannsglück oder Graf Bismarck haben die Stadtteile geformt. Das wirkt im Boden bis heute nach. Bauträger und Bauherren fragen deshalb:

• Bergbau: Gibt es oberflächennahen Bergbau, alte Schächte oder Hinweise auf Bergschäden? Mehr im Ratgeber Bergschäden in Gelsenkirchen.
• Altlasten: War auf dem Grundstück früher Gewerbe, eine Tankstelle oder Industrie? Dann prüfen Käufer das Altlastenkataster.
• Baugrund: Aufschüttungen und Kampfmittel aus dem Zweiten Weltkrieg können die Baukosten erhöhen.

Wer diese Fragen vor der Vermarktung klärt, erspart dem Käufer Unsicherheit. Und Unsicherheit drückt den Preis.

Wer kauft Grundstücke in Gelsenkirchen?

Wer ein Grundstück in Gelsenkirchen verkaufen will, spricht je nach Fläche ganz unterschiedliche Käufer an. Das bestimmt Vermarktung und Preis.

• Private Bauherren: suchen Bauplätze für ein Einfamilien- oder Doppelhaus. Laut Wohnungsmarktbericht wird in Gelsenkirchen wieder mehr Ein- und Zweifamilienhausbau nachgefragt. Private Käufer brauchen eine Finanzierung und Zeit für die Planung.
• Bauträger: kaufen größere Flächen oder Grundstücke mit Altbestand für mehrere Wohnungen. Sie rechnen genau und kaufen oft mit Vorbehalt der Baugenehmigung.
• Nachbarn: wollen ihr Grundstück erweitern, etwa für Garten oder Garage. Sie zahlen manchmal mehr, als ein Fremder zahlen würde.
• Investoren: interessieren sich für Gewerbe- und Mischflächen.

Wichtig: Wer mit Vorbehalt kauft, bindet Ihr Grundstück für Monate. Ein klarer Zeitplan und feste Fristen im Kaufvertrag schützen Sie.

Sonderregeln in Gelsenkirchen

• Sanierungsgebiet Bochumer Straße: Der Verkauf braucht eine Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB. Mehr im Ratgeber Verkaufen im Sanierungsgebiet.
• Vorkaufsrecht der Stadt: In Schalke-Nord und Bismarck-West gilt eine Vorkaufsrechtssatzung. Die Stadt kann beim Verkauf prüfen, ob sie selbst kauft.
• Stadtumbau: Südlich des Rhein-Herne-Kanals, in ganz Horst und in Teilen von Scholven gilt ein Stadtumbaugebiet. Die Stadt und ihre Gesellschaften kaufen dort gezielt Immobilien an.
• Grundsteuer: Der Hebesatz für Grundsteuer B gilt aktuell einheitlich mit 980 % auch für unbebaute Grundstücke.

Teilfläche verkaufen: So geht es

Sie wollen nur einen Teil Ihres Gartens verkaufen? Das ist in Gelsenkirchen häufig – große Gärten hinter Siedlungshäusern bieten oft Platz für ein weiteres Haus.

1. Baurecht für die Teilfläche klären (Bauvoranfrage)
2. Zufahrt und Leitungen planen – über Ihr Grundstück oder über die Straße
3. Vermessung durch einen Vermessungsingenieur
4. Teilung im Grundbuch und Liegenschaftskataster
5. Verkauf und Notartermin

Achtung: Lastet auf Ihrem Grundstück eine Grundschuld, muss Ihre Bank die Teilfläche freigeben.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Grundstücke gelten als Kapitalanlage. Die gesetzliche Halbteilung der Provision gilt hier nicht. Bei GOTTSCHLING Immobilien zahlt deshalb nur der Käufer 4,76 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Als Verkäufer zahlen Sie keine Courtage. Fällig wird sie erst nach dem Notartermin.

Andere Kosten können trotzdem auf Sie zukommen, etwa für Vermessung, Bauvoranfrage oder die Löschung einer Grundschuld. Und: Bei einem Grundstück ohne eigene Wohnnutzung gilt meist die zehnjährige Spekulationsfrist. Mehr unter Spekulationsfrist und auf der Seite Maklerprovision.

Wie lange dauert ein Grundstücksverkauf?

Bei Grundstücken ist die Spanne groß. Eine klare Baulücke mit Baurecht verkauft sich oft zügig. Eine Teilfläche ohne Vermessung braucht dagegen Monate, bevor sie überhaupt angeboten werden kann.

Für den Verkauf selbst gelten die Erfahrungswerte von GOTTSCHLING Immobilien – aus der eigenen Praxis, keine amtliche Statistik: schnell rund 4 Monate, normal 6 bis 7 Monate, Ausreißer bis zu 12 Monate. Dazu kommen bei Teilflächen Bauvoranfrage, Vermessung und Teilung.

Ein Risiko sollten Sie kennen: Kauft ein Bauträger unter dem Vorbehalt der Baugenehmigung, kann sich alles verschieben. Lehnt die Stadt den Bauantrag ab, platzt der Kauf. Vereinbaren Sie deshalb feste Fristen und ein Rücktrittsrecht für sich.

Diese Unterlagen braucht der Käufer

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte (Liegenschaftskarte) mit Grundstücksgrenzen
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Bebauungsplan oder Auskunft zum Baurecht, falls vorhanden eine Bauvoranfrage
• Nachweis über bezahlte Erschließungsbeiträge
• Auskunft aus dem Altlastenkataster
• bei Altbestand: Pläne, Baujahr, Angaben zum Abriss

Fehlen Papiere, besorgt das Team von GOTTSCHLING Immobilien sie mit Ihrer Vollmacht. Was ins Grundbuch gehört und wie Sie es lesen, erklärt das Lexikon.

Typische Fehler beim Grundstücksverkauf

• Ohne Baurechtsklärung anbieten: Käufer zahlen für Unsicherheit wenig.
• Den Nachbarn vergessen: Er ist oft der Käufer mit dem größten Interesse.
• Kaufen mit Vorbehalt ohne Frist: Ihr Grundstück ist dann blockiert, ohne dass Geld fließt.
• Grenzen nicht kennen: Alte Zäune stehen nicht immer auf der echten Grenze. Die Flurkarte schafft Klarheit.

So verkauft GOTTSCHLING Immobilien Ihr Grundstück

• Besichtigung vor Ort in Gelsenkirchen
• Prüfung von Baurecht, Baulasten und Erschließung
• Preisempfehlung auf Basis von Bodenrichtwert und Bebaubarkeit
• Ansprache privater Bauherren, Bauträger und Investoren
• Prüfung der Finanzierung
• Begleitung bis zum Notar

Über 400 Verkäufe, 17 Mitarbeiter und über 20 Jahre Erfahrung im Ruhrgebiet stehen hinter dem Team. Der Sitz ist in Essen, die Termine finden vor Ort in Gelsenkirchen statt.

Steht auf dem Grundstück noch ein Haus, lesen Sie auch Haus verkaufen in Gelsenkirchen. Planen Sie selbst, auf Ihrem Grundstück zu bauen und zu vermieten? Dann übernimmt die Mietverwaltung später die Arbeit mit den Mietern. Zurück zur Übersicht: Immobilienmakler Gelsenkirchen.

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Häufige Fragen

Wie viel ist mein Grundstück in Gelsenkirchen wert?

Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert aus BORIS NRW. Den tatsächlichen Preis bestimmen vor allem Baurecht, Größe, Zuschnitt, Erschließung und Untergrund. Ein bebaubares Grundstück erzielt meist ein Vielfaches eines Grundstücks ohne Baurecht. Eine kostenlose Ersteinschätzung erhalten Sie über die Immobilienbewertung.

Wer zahlt den Makler beim Grundstücksverkauf?

Bei GOTTSCHLING Immobilien zahlt nur der Käufer 4,76 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Als Verkäufer zahlen Sie keine Courtage. Fällig wird die Courtage erst nach dem Notartermin.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für Gelsenkirchen?

Im Portal BORIS NRW unter boris.nrw.de, kostenlos und ohne Anmeldung. Dort wählen Sie Ihr Grundstück auf der Karte aus. Der Wert gilt für eine Zone mit ähnlichen Eigenschaften und ersetzt keine Bewertung des Einzelfalls.

Kann ich einen Teil meines Gartens als Bauplatz verkaufen?

Oft ja, wenn das Baurecht es erlaubt und eine Zufahrt möglich ist. Klären Sie das zuerst mit einer Bauvoranfrage. Danach folgen Vermessung, Teilung und Verkauf. Liegt eine Grundschuld auf dem Grundstück, muss Ihre Bank die Teilfläche freigeben.

Muss ich beim Verkauf eines Grundstücks Steuern zahlen?

Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist ein Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig. Geerbte Grundstücke übernehmen die Frist des Erblassers. Bei mehreren Verkäufen kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Lassen Sie das von Ihrem Steuerberater prüfen.

Muss ich Altlasten vor dem Verkauf untersuchen lassen?

Eine allgemeine Pflicht gibt es nicht. Bekannte Altlasten oder ein konkreter Verdacht müssen Sie dem Käufer aber offenlegen. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster der Stadt schafft Klarheit. Viele Käufer und Banken fragen danach.

Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?

Bei unklarem Baurecht oft ja. Eine positive Bauvoranfrage zeigt dem Käufer schwarz auf weiß, was er bauen darf. Das senkt sein Risiko und erhöht meist den Preis. Sie kostet aber Gebühren und Zeit, deshalb lohnt sie sich vor allem bei Teilflächen und Baulücken.

Was ist, wenn mein Grundstück im Sanierungsgebiet liegt?

Im Sanierungsgebiet Bochumer Straße braucht der Kaufvertrag eine Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB. Das verlängert den Ablauf, verhindert den Verkauf aber nicht automatisch. Plant ein Käufer einen Neubau, prüft die Stadt auch, ob das Vorhaben zu den Sanierungszielen passt.

Fazit

Ein Grundstück in Gelsenkirchen verkaufen Sie über das Baurecht. Wer Bebauung, Erschließung, Baulasten und Untergrund vor der Vermarktung klärt, erzielt den besseren Preis und findet schneller einen Käufer. Bebaubares Land kommt in der Stadt selten auf den Markt. Bei GOTTSCHLING Immobilien zahlen Sie als Verkäufer keine Courtage – nur der Käufer, und erst nach dem Notartermin. Sie möchten Ihr Grundstück in Gelsenkirchen verkaufen? Fragen Sie jetzt Ihre kostenlose Ersteinschätzung an.

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Quellen

• BORIS NRW – Bodenrichtwerte
• Gutachterausschuss Gelsenkirchen – Halbjahresbericht
• Stadt Gelsenkirchen – Wohnungsmarktbericht
• § 34 BauGB
• § 144 BauGB