Lexikon
Umlaufbeschluss – einfach erklärt
Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der ohne Versammlung in Textform zustande kommt. Grundsätzlich müssen alle Eigentümer zustimmen. Für eine einzelne Frage kann die Gemeinschaft vorher beschließen, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit reicht.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDer Umlaufbeschluss ist ein schriftlicher Beschluss ohne Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. 3 WEG – in Textform und grundsätzlich mit Zustimmung aller Eigentümer.
Für eine Unterschrift extra in die Versammlung?
Der Heizungsbauer braucht schnell eine Entscheidung. Die nächste Versammlung ist erst in acht Monaten. Eine außerordentliche Versammlung kostet Zeit und Geld. Hier hilft der Umlaufbeschluss.
So läuft er ab:
- Die Verwaltung formuliert einen Beschlussantrag.
- Alle Eigentümer bekommen ihn per E-Mail, Brief oder Portal.
- Jeder stimmt in Textform zu oder lehnt ab.
- Die Verwaltung stellt das Ergebnis fest und teilt es allen mit.
- Der Beschluss kommt in die Beschlusssammlung.
Wofür ist das wichtig?
Der Umlaufbeschluss macht die Gemeinschaft handlungsfähig, ohne dass alle zusammenkommen. Er hat aber eine hohe Hürde: Grundsätzlich müssen alle Eigentümer zustimmen. Schweigt einer, kommt der Beschluss nicht zustande.
Seit der WEG-Reform gibt es einen Ausweg. Welche Mehrheiten sonst gelten, erklärt der Ratgeber Beschlussfähigkeit und Mehrheiten. Die Versammlung kann für eine bestimmte Sache beschließen, dass im Umlaufverfahren die einfache Mehrheit reicht.
Beispiel: Eine Gemeinschaft in Gelsenkirchen-Horst beschließt in der Versammlung: „Über die Auswahl des Angebots für die Dachrinnenreinigung wird per Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit entschieden.“ Liegen später drei Angebote vor, stimmen die Eigentümer per E-Mail ab. Die Mehrheit entscheidet. Eine Vorlage dafür bietet der Musterbeschluss Umlaufbeschluss mit Mehrheit.
Rechtsgrundlage: § 23 Abs. 3 WEG
- § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG: Ein Beschluss ohne Versammlung ist gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären.
- § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG: Die Eigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
- Textform (§ 126b BGB): E-Mail reicht. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.
Mehr zu Ablauf, Fristen und Fallstricken lesen Sie im Ratgeber Umlaufbeschluss in der WEG.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSo gelingt der Umlaufbeschluss in der Praxis
Ein Umlaufbeschluss scheitert selten am Recht. Meist scheitert er an der Organisation. Diese Punkte helfen:
- Eine klare Frage: Formulieren Sie den Antrag so, dass man nur mit Ja, Nein oder Enthaltung antworten kann.
- Unterlagen beilegen: Angebote, Fotos oder Kostenschätzung gehören dazu. Nur so können alle sinnvoll entscheiden.
- Frist setzen: Nennen Sie ein festes Datum für die Antwort.
- Erreichbarkeit prüfen: Haben alle Eigentümer eine aktuelle E-Mail-Adresse hinterlegt? Wer nur per Post erreichbar ist, braucht den Antrag auf Papier.
Gerade in Gemeinschaften in Gelsenkirchen mit vielen auswärtigen Eigentümern ist der Umlaufbeschluss praktisch. Niemand muss für eine kleine Frage anreisen. Bei großen Gemeinschaften ist die Einstimmigkeit dagegen kaum zu erreichen. Dort ist die vorher beschlossene Mehrheitsregel der bessere Weg.
Typische Fehler
- Mehrheit ohne Grundlage: Ohne vorherigen Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG reicht keine Mehrheit. Dann fehlt jede einzelne Zustimmung.
- Pauschale Ermächtigung: Die Mehrheitsregel gilt nur für einen konkreten Gegenstand, nicht „für alles“.
- Keine Frist genannt: Ohne klare Frist zieht sich das Verfahren endlos hin.
- Ergebnis nicht verkündet: Erst mit der Mitteilung an alle ist der Beschluss gefasst.
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Ist ein Umlaufbeschluss per E-Mail gültig?
Ja. Seit der WEG-Reform reicht die Textform nach § 126b BGB. Eine Zustimmung per E-Mail oder über ein Eigentümerportal ist damit ausreichend. Eine Unterschrift auf Papier ist nicht mehr nötig.
Müssen beim Umlaufbeschluss alle Eigentümer zustimmen?
Grundsätzlich ja. Ohne die Zustimmung aller Eigentümer kommt kein Umlaufbeschluss zustande. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Gemeinschaft vorher für genau diese Frage die Mehrheit zugelassen hat (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG).
Was passiert, wenn ein Eigentümer beim Umlaufbeschluss nicht antwortet?
Schweigen zählt nicht als Zustimmung. Ist Einstimmigkeit nötig, scheitert der Beschluss. Gilt die Mehrheitsregel, zählen nur die abgegebenen Stimmen.
Kann man einen Umlaufbeschluss anfechten?
Ja. Ein Umlaufbeschluss ist ein normaler Beschluss und kann innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung angefochten werden (§ 45 WEG). Für Anlagen in Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Für welche Themen eignet sich ein Umlaufbeschluss?
Er eignet sich für eilige oder einfache Fragen, etwa die Auswahl eines Angebots oder kleinere Aufträge. Für große Themen wie eine Sanierung ist die Versammlung besser. Dort können alle diskutieren und Fragen stellen.
Wer stellt das Ergebnis eines Umlaufbeschlusses fest?
In der Regel der Verwalter. Er zählt die Stimmen, stellt das Ergebnis fest und teilt es allen Eigentümern mit. Danach trägt er den Beschluss in die Beschlusssammlung ein.
Fazit
Mit einem Umlaufbeschluss entscheidet die Gemeinschaft ohne Versammlung, schnell und per E-Mail. Grundsätzlich müssen alle zustimmen. Wer öfter so beschließen will, regelt vorher für die konkrete Frage die Mehrheit. So bleibt die Gemeinschaft auch zwischen den Versammlungen handlungsfähig.
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