Gelsenkirchen · Immobilienpreise
Immobilienpreise und Mieten in Gelsenkirchen-Beckhausen
Die Immobilienpreise in Beckhausen haben zwei Seiten. Bei der Miete zieht der Mietspiegel in allen drei Beckhausener Bezirken 0,10 € pro Quadratmeter ab. Bei Häusern dagegen zählt der Osten von Beckhausen laut Wohnungsmarktbericht der Stadt zu den teuersten Lagen Gelsenkirchens.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtMiete: überall −0,10 €/m² Lageeinfluss. Häuser: im Osten laut Wohnungsmarktbericht unter den teuersten der Stadt.
Günstig zur Miete, teuer beim Haus?
Sie wohnen seit Jahrzehnten in Ihrem Siedlungshaus in Beckhausen. Die Kinder sind aus dem Haus. Jetzt fragt die Bank, die Familie oder der Nachbar: Was ist das Haus eigentlich wert?
Beckhausen ist ein spannender Fall. Bei den Mieten gehört der Westen laut Stadt zu den günstigsten Lagen Gelsenkirchens. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern zählt der Osten dagegen zu den teuersten. Beides stimmt gleichzeitig. Es kommt eben darauf an, welches Haus in welcher Straße steht.
Unten stehen die Zahlen, die es gibt, und wie Sie sie richtig deuten. Wo Beckhausen im Vergleich steht, zeigt Immobilienpreise in Gelsenkirchen.
Was der Wohnungsmarktbericht über Beckhausen verrät
Der Wohnungsmarktbericht der Stadt Gelsenkirchen nennt für Beckhausen zwei klare Aussagen:
- Im Westen von Beckhausen sind die Mieten mit am niedrigsten in der Stadt.
- Im Osten von Beckhausen liegen, neben dem Südwesten von Buer, die höchsten Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser.
Eine Beckhausen-Zahl in Euro steht nicht im Bericht. Als Rahmen nennt er ältere Stadtwerte: rund 2.457 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser und rund 1.166 €/m² für Eigentumswohnungen. Die jüngste Entwicklung kommt vom Gutachterausschuss: Im letzten Halbjahresbericht wechselten stadtweit 166 Ein- und Zweifamilienhäuser den Besitzer, im Preis rund 2 % unter dem Vorjahr.
Immobilienpreise Beckhausen bei der Miete: 0,10 € Abschlag überall
Drei Bezirke, ein Wert: Im Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen haben Beckhausen-Nordwest, -Ost und -West denselben Lageeinfluss von minus 0,10 € pro Quadratmeter.
Beispiel: Angenommen, Sie vermieten eine 55-m²-Wohnung aus der Wiederaufbauzeit (Baujahresklasse 1949–1956) mit Balkon. Tabellenwert: 6,10 €/m², nach Lageabzug 6,00 €/m². Macht 330 € kalt im Monat. Fehlt der Balkon, sinkt der Wert um 0,33 €. Ein Bad, das höchstens zehn Jahre alt ist, hebt ihn um 0,82 €.
Sie sehen: Ausstattung wiegt in Beckhausen schwerer als die Lage. Ein neues Bad macht mehr aus als der Lageabschlag. Wer modernisiert, kann die Miete nachvollziehbar anheben. Wie das rechtlich sauber geht, erklärt der Ratgeber Mieterhöhung mit dem Mietspiegel. Die komplette Rechnung mit allen Zu- und Abschlägen übernimmt der Mietspiegelrechner der Stadt.
Die Siedlung der Fünfzigerjahre und ihre Preisfragen
Beckhausen ist aus den alten Bauerschaften Holthausen, Sutum und Beckhausen entstanden. Typisch ist bis heute der Siedlungscharakter. Im Südwesten liegt eine große Siedlung aus den Fünfzigerjahren. Sie geht direkt in den Gladbecker Ortsteil Rosenhügel über.
Siedlungshäuser aus dieser Zeit haben eigene Preisfragen:
- Dach und Dämmung: Oft noch im Originalzustand. Käufer kalkulieren eine Sanierung ein.
- Heizung: Alte Kessel drücken den Preis, weil der Käufer bald investieren muss. Die aktuellen Regeln zum Heizungstausch lassen zwar mehr Wahlfreiheit, kosten aber trotzdem Geld.
- Grundstück: Große Gärten sind gefragt. Hier steckt oft ein guter Teil des Werts.
Gerade bei Siedlungshäusern mit großem Garten lohnt der Blick in die Karte von BORIS NRW. Was der amtliche Bodenrichtwert aussagt und was nicht, erklärt das Lexikon. Welche Unterlagen ein Käufer sehen will, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenLage im Detail: Halde, Autobahn, Straßenbahn
Beckhausen liegt zwischen Buer und Horst. Einige Punkte prägen den Wert einzelner Straßen:
- Halde Rungenberg und Lanferbach: Grün und Naherholung direkt vor der Tür.
- A 2: Die Autobahn läuft durch den Stadtteil. Pendler lieben den Anschluss, direkte Anwohner hören den Verkehr.
- Straßenbahn 301 und 302: Zwei Linien in die Innenstadt und nach Buer. Dazu hält die RB 43 am Haltepunkt Buer Süd.
- Horster Straße und Kampstraße: Hauptachse und Gewerbe. Für Läden gut, für ruhiges Wohnen weniger.
Anders als Horst gehört Beckhausen nicht zum Stadtumbaugebiet von Land und Stadt. Sonderregeln wie in Stadterneuerungsgebieten spielen hier deshalb in der Regel keine Rolle.
Von der Zahl zur Entscheidung
Ob Siedlungshaus, Doppelhaushälfte oder kleines Mehrfamilienhaus: Eine Immobilienbewertung durch GOTTSCHLING Immobilien zeigt, was Käufer heute für ein Haus wie Ihres zahlen. Dahinter steht die Erfahrung aus über 400 Verkäufen des Maklerteams.
Drei Wege nach der Bewertung
- Verkaufen: Ein Haus in Gelsenkirchen verkaufen mit klarem Ablauf und fairer Courtage.
- Vermieten: Wer das Siedlungshaus lieber vermietet, zahlt für die Hausvermietung zwei Kaltmieten zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt.
- Verwalten lassen: Die Mietverwaltung rechnet 24 € netto je Wohnung und Monat ab, zuzüglich USt. Ihre Summe nennt der Preisrechner.
Zwischen Horster Straße und Halde Rungenberg: Hausverwaltung in Beckhausen beschreibt, was Eigentümer dort von einer Verwaltung brauchen. Wie es nebenan aussieht, verraten die Immobilienpreise in Buer und die Immobilienpreise in Horst.
Häufige Fragen
Was bringt ein Einfamilienhaus in Beckhausen?
Mehr als man bei den niedrigen Mieten denkt. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt gehört der Osten von Beckhausen zu den Lagen mit den höchsten Hauspreisen. Derselbe Bericht nennt einen älteren Stadtschnitt von rund 2.457 €/m². Zustand, Grundstück und Straße entscheiden, wo Ihr Haus davon landet.
Wie stuft der Mietspiegel Beckhausen ein?
Einheitlich mit einem kleinen Abschlag von 0,10 € pro Quadratmeter, egal ob Nordwest, Ost oder West. Balkon, Bad oder Fenster verschieben die Miete meist stärker als die Lage.
Warum sind Mieten im Westen von Beckhausen so niedrig?
Der Wohnungsmarktbericht nennt den Westen von Beckhausen als einen der Bereiche mit den niedrigsten Durchschnittsmieten. Gründe nennt der Bericht nicht im Detail. Häufig spielen Baujahr und Ausstattung der Wohnungen eine große Rolle. Modernisierte Wohnungen erzielen auch dort mehr.
Was ist ein Siedlungshaus aus den Fünfzigerjahren in Beckhausen wert?
Das hängt vor allem vom Zustand ab. Ein Haus mit erneuertem Dach, neuer Heizung und gedämmter Fassade erzielt deutlich mehr als eines im Originalzustand. Auch die Grundstücksgröße zählt. Eine Bewertung vergleicht Ihr Haus mit echten Verkäufen ähnlicher Häuser.
Liegt Beckhausen in einem Fördergebiet der Stadt?
Nein. Das Stadtumbaugebiet von Land und Stadt umfasst die Bezirke Mitte und Süd, den Stadtteil Horst und Teile von Scholven, Beckhausen gehört nicht dazu. Fassadenförderung über das Haus- und Hofflächenprogramm gibt es nur in festgelegten Stadterneuerungsgebieten.
Wie viel ist der Garten am Siedlungshaus wert?
Einen ersten Anhalt liefert der Bodenrichtwert Ihrer Zone in der Karte von BORIS NRW. Er gilt je Quadratmeter Boden ohne Haus. Große Gärten können aber zum Teil anders bewertet werden als die Baufläche. Genauer wird es erst mit einer Bewertung vor Ort.
Wie wirkt sich die A 2 auf Immobilienpreise in Beckhausen aus?
Für Pendler ist die nahe Autobahn ein Pluspunkt. Direkt an der Trasse kann der Verkehrslärm den Preis senken. Gute Schallschutzfenster mildern den Nachteil. In ruhigen Seitenstraßen spielt die Autobahn kaum eine Rolle.
Fazit
Günstige Mieten, teure Häuser – Beckhausen passt in keine Schublade. Der Mietspiegel zieht überall 0,10 €/m² ab, und laut Wohnungsmarktbericht der Stadt gehört der Westen zu den günstigsten Mietlagen. Bei Häusern zählt der Osten dagegen zu den teuersten Lagen Gelsenkirchens. Stadtweit sinken die Kaufpreise leicht, und bei Siedlungshäusern entscheidet der Zustand. Mit einer Bewertung wissen Sie, wo Ihr Haus wirklich steht.
Das könnte Sie auch interessieren
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenQuellen
- Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen (gültig ab 01.01.2026)
- Online-Mietspiegelrechner der Stadt Gelsenkirchen
- Wohnungsmarktbericht der Stadt Gelsenkirchen (Kurzfassung, März 2025)
- Gutachterausschuss Gelsenkirchen – Halbjahresbericht 2026 (Pressemitteilung)
- BORIS NRW – Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen
- Wikipedia: Beckhausen