Gelsenkirchen
Mietverwaltung wechseln – so geht es ohne Chaos
Eine Mietverwaltung wechseln Sie in vier Schritten: alten Vertrag prüfen und kündigen, neue Verwaltung beauftragen, Unterlagen und Gelder übergeben lassen, Mieter informieren. Den größten Teil der Übergabe übernimmt die neue Verwaltung für Sie. Wichtig ist nur, dass Sie die Kündigungsfrist im alten Vertrag kennen.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtZum Wechsel der Mietverwaltung kündigen Sie den alten Vertrag fristgerecht; die neue Verwaltung organisiert danach die Übergabe von Unterlagen, Konten und Kautionen und informiert Ihre Mieter.
Die dritte E-Mail ohne Antwort
Sie haben Ihrer Hausverwaltung geschrieben. Zum dritten Mal. Es geht um die Nebenkostenabrechnung, die immer noch fehlt. Ein Mieter hat sich bei Ihnen direkt beschwert, weil niemand ans Telefon geht. Und auf dem Kontoauszug sehen Sie Kosten, die Sie nicht verstehen.
Irgendwann ist der Punkt erreicht. Sie denken: Ich muss wechseln. Und dann kommt die Angst. Was passiert mit den Mieten? Wo landen die Kautionen? Bekomme ich meine Unterlagen überhaupt zurück?
Die gute Nachricht: Ein Wechsel ist planbar. Mit der richtigen Reihenfolge läuft er ruhig ab. Ihre Mieter merken oft nur eines: Ab einem Stichtag gilt eine neue Kontonummer.
Woran Sie erkennen, dass ein Wechsel fällig ist
- Die Nebenkostenabrechnung kommt zu spät. Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss sie beim Mieter sein (§ 556 Abs. 3 BGB). Sonst verlieren Sie Ihre Nachforderung. Das ist Ihr Geld.
- Mietrückstände fallen erst nach Monaten auf. Je später gemahnt wird, desto höher der Schaden.
- Sie bekommen keine Übersicht. Sie wissen nicht, welche Mieten eingegangen sind und welche Rechnungen bezahlt wurden.
- Niemand ist erreichbar. Mieter und Handwerker rufen am Ende bei Ihnen an.
- Mieterhöhungen passieren nie. Ihre Mieten liegen seit Jahren unter dem Mietspiegel.
Trifft mehr als ein Punkt zu, sollten Sie die Mietverwaltung wechseln. Die jetzige Verwaltung kostet Sie dann wahrscheinlich mehr, als sie spart. Mehr Anzeichen finden Sie im Ratgeber Hausverwaltung reagiert nicht. Alle Themen rund um Verwalter sammelt der Ratgeber Hausverwaltung.
Schritt 1: Alten Vertrag prüfen und kündigen
Holen Sie Ihren aktuellen Verwaltervertrag heraus. Suchen Sie drei Dinge:
- Laufzeit: Bis wann ist der Vertrag fest abgeschlossen?
- Kündigungsfrist: Wie viele Monate vorher müssen Sie kündigen? Oft sind es drei oder sechs Monate zum Jahresende.
- Form: Reicht eine E-Mail, oder braucht es einen Brief mit Unterschrift?
Kündigen Sie dann schriftlich und nachweisbar, zum Beispiel per Einschreiben. Bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung mit dem Datum, an dem der Vertrag endet. Gibt es einen wichtigen Grund, etwa schwere Pflichtverletzungen, kann auch eine fristlose Kündigung möglich sein. Das sollten Sie anwaltlich prüfen lassen.
Wie die Kündigung im Detail läuft, erklärt der Ratgeber Hausverwaltung kündigen.
Schritt 2: Neue Verwaltung beauftragen
Am besten beauftragen Sie die neue Verwaltung, sobald die Kündigung raus ist. So bleibt genug Zeit für eine saubere Übergabe.
Bei GOTTSCHLING Immobilien geht das ohne Wartezeit. Sie geben im Preisrechner für die Mietverwaltung die Zahl Ihrer Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Stellplätze ein. Der Preis steht sofort fest: 24 € netto je Einheit, 5 € netto je Stellplatz, zzgl. USt. Jede vermietete Wohnung und jede Gewerbeeinheit zählt als eine Einheit – egal wie groß. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail. Danach folgt der Vertragsentwurf mit Preisverzeichnis.
Gut zu wissen: Der neue Vertrag läuft bei Neukunden drei Jahre fest und ist danach jährlich kündbar. Was im Vertrag steht, erklärt die Seite Der Mietverwaltungsvertrag einfach erklärt.
Schritt 3: Übergabe von Unterlagen, Konten und Kautionen
Das ist der wichtigste Schritt. Hier entscheidet sich, ob der Wechsel ruhig läuft. Die neue Verwaltung fordert beim alten Verwalter alles an, was zu Ihrem Haus gehört.
Checkliste für die Übergabe
- Alle Mietverträge mit Nachträgen und Schriftwechsel
- Mieterliste mit aktuellen Mieten, Vorauszahlungen und Kontaktdaten
- Mietkonten mit offenen Posten und Rückständen
- Nachweise über die Mietkautionen und deren Anlage
- Letzte Nebenkostenabrechnungen mit Belegen
- Verträge mit Versorgern, Versicherungen, Wartungsfirmen und Dienstleistern
- Prüfprotokolle, etwa für Heizung, Rauchwarnmelder und Legionellen
- Schlüsselverzeichnis und Schlüssel
- Laufende Vorgänge: offene Schäden, Streitfälle, Mahnverfahren
Die Unterlagen gehören Ihnen als Eigentümer. Der alte Verwalter muss sie nach Vertragsende herausgeben. Er schuldet Ihnen außerdem eine Abrechnung über das verwaltete Geld.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSchritt 4: Mieter und Partner informieren
Ihre Mieter müssen wissen, wohin sie ab dem Stichtag zahlen. Die neue Verwaltung schreibt jeden Mieter an. Mit neuer Bankverbindung, neuem Ansprechpartner und dem Datum, ab dem es gilt.
Genauso werden Versorger, Versicherungen, Hausmeister und Wartungsfirmen informiert. Rechnungen gehen dann direkt an die neue Verwaltung. Läuft der Dauerauftrag eines Mieters noch auf das alte Konto, fällt das beim Abgleich der Mieten sofort auf.
Die häufigsten Fehler beim Wechsel
- Kündigungsfrist verpasst: Dann bleiben Sie oft ein weiteres Jahr gebunden. Prüfen Sie die Frist zuerst.
- Wechsel mitten in der Abrechnung: Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung für das alte Jahr? Klären Sie das schriftlich.
- Kautionen nicht geprüft: Lassen Sie sich nachweisen, wo jede Kaution angelegt ist.
- Kein Stichtag: Ohne klares Datum zahlen manche Mieter doppelt oder gar nicht.
Das Team von GOTTSCHLING Immobilien kennt diese Stolpersteine aus vielen Übernahmen. Bei rund 4.000 verwalteten Einheiten ist ein Verwalterwechsel Routine.
Der richtige Zeitpunkt für den Wechsel
Einen perfekten Zeitpunkt gibt es selten. Aber es gibt bessere und schlechtere.
- Gut: zum Jahresende. Dann endet meist auch der Abrechnungszeitraum. Die neue Verwaltung startet mit einem sauberen Jahr.
- Gut: direkt nach einem Kauf. Dann gibt es ohnehin einen Neuanfang mit Mietern und Konten.
- Schwieriger: mitten im Jahr. Das geht auch. Dann muss nur klar geregelt sein, wer welchen Zeitraum abrechnet.
- Schlecht: gar nicht wechseln, obwohl es nicht läuft. Jedes Jahr mit verspäteter Abrechnung oder vergessenen Mieterhöhungen kostet Sie bares Geld.
Schauen Sie deshalb jetzt in Ihren Vertrag. Notieren Sie die Kündigungsfrist im Kalender. Dann verpassen Sie den nächsten Termin nicht. Was eine neue Verwaltung kostet, zeigt die Seite Was kostet eine Mietverwaltung? Einen Überblick über alle Preise gibt die Seite Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen.
Sie gehören zu einer Eigentümergemeinschaft?
Dann gibt es zwei Arten von Verwaltung. Die Mietverwaltung kümmert sich um Ihre vermietete Wohnung. Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum. Wollen Sie den WEG-Verwalter wechseln, braucht es einen Beschluss der Eigentümer. Wie das geht, erklärt die Seite WEG-Verwalterwechsel in Gelsenkirchen. Einen Überblick über alle Wechselfragen gibt Hausverwaltung wechseln in Gelsenkirchen. Sie suchen gerade eine neue Verwaltung? Dann lesen Sie Hausverwaltung in Gelsenkirchen gesucht.
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4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wie kündige ich meine Mietverwaltung?
Prüfen Sie zuerst Laufzeit und Kündigungsfrist in Ihrem Vertrag. Kündigen Sie dann schriftlich und nachweisbar, zum Beispiel per Einschreiben. Bitten Sie um eine Bestätigung mit dem genauen Enddatum. Bei groben Pflichtverletzungen kann eine fristlose Kündigung möglich sein.
Wie lange dauert ein Wechsel der Mietverwaltung?
Das hängt vor allem von der Kündigungsfrist im alten Vertrag ab. Die eigentliche Übergabe braucht danach meist einige Wochen. Wichtig ist, dass die neue Verwaltung früh beauftragt wird. Dann kann sie den Stichtag gut vorbereiten.
Was passiert mit den Mietkautionen beim Verwalterwechsel?
Die Kautionen gehören weiter den Mietern und müssen getrennt angelegt bleiben. Der alte Verwalter muss nachweisen, wo jede Kaution liegt, und sie übergeben. Die neue Verwaltung prüft die Nachweise und übernimmt die Konten. Bei GOTTSCHLING Immobilien ist die Kautionsverwaltung danach im Preis inklusive.
Muss der alte Verwalter die Unterlagen herausgeben?
Ja. Die Unterlagen zu Ihrem Haus gehören Ihnen als Eigentümer. Nach Vertragsende muss der alte Verwalter sie herausgeben und über das verwaltete Geld abrechnen. Weigert er sich, kann ein Anwalt helfen.
Wer macht die Nebenkostenabrechnung im Wechseljahr?
Das sollten alter und neuer Verwalter schriftlich klären. Oft erstellt der alte Verwalter die Abrechnung für die Zeit, in der er verwaltet hat. Wichtig ist, dass die Frist von zwölf Monaten eingehalten wird. Sonst verlieren Sie Nachforderungen.
Merken meine Mieter etwas vom Wechsel?
Ihre Mieter bekommen ein Schreiben mit neuer Bankverbindung und neuem Ansprechpartner. Sonst ändert sich für sie wenig. Der Mietvertrag bleibt unverändert gültig.
Was kostet die neue Mietverwaltung bei GOTTSCHLING Immobilien?
24 € netto je Einheit und 5 € netto je Stellplatz im Monat, zzgl. USt. Es gibt keine Staffel. Im Rechner können Sie Ihren genauen Monatspreis sofort ausrechnen, das Angebot kommt automatisch per E-Mail.
Fazit
Eine Mietverwaltung zu wechseln ist kein Sprung ins Ungewisse. Mit klarer Reihenfolge – kündigen, neu beauftragen, übergeben lassen, Mieter informieren – läuft der Wechsel ruhig ab. Die meiste Arbeit übernimmt die neue Verwaltung. GOTTSCHLING Immobilien kostet 24 € netto je Einheit und 5 € je Stellplatz, ohne Staffel. Berechnen Sie jetzt Ihren Preis und starten Sie den Wechsel.
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