Ratgeber
Umlaufbeschluss in der WEG
Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss ohne Versammlung. Er ist gültig, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen – E-Mail reicht (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Für einen einzelnen Gegenstand kann die Gemeinschaft vorher beschließen, dass die einfache Mehrheit genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG).
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Kurz gesagtGrundsätzlich müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen. Nur wenn die Versammlung das vorher für ein konkretes Thema beschlossen hat, reicht die Mehrheit.
Das Dach ist undicht – und die nächste Versammlung ist erst im Juni?
Es regnet in den Treppenhausflur. Der Dachdecker hat ein Angebot geschickt. Doch für den Auftrag braucht es einen Beschluss. Eine Versammlung mit drei Wochen Einladungsfrist dauert zu lange. Was jetzt?
Bei echten Notfällen darf der Verwalter selbst handeln (§ 27 WEG Abs. 1 Nr. 2). Für alles andere bleibt der Umlaufbeschluss. Er spart Zeit und Raummiete. Er hat aber eine hohe Hürde: Grundsätzlich müssen alle mitmachen.
Die Grundregel: alle müssen zustimmen
§ 23 WEG Abs. 3 Satz 1 sagt: Ein Beschluss ohne Versammlung ist gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären.
- Alle heißt alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Nicht nur die, die antworten.
- Zustimmung heißt Ja. Eine Enthaltung oder ein Schweigen reicht nicht.
- Textform heißt: lesbar, mit Namen, auf einem dauerhaften Datenträger. E-Mail, Fax, Brief oder eingescannte Erklärung reichen. Eine Unterschrift ist nicht nötig.
In einer Gemeinschaft mit 30 Wohnungen ist das schwer. Ein einziger Eigentümer, der nicht antwortet, bringt den Beschluss zu Fall. Darum taugt der klassische Umlaufbeschluss vor allem für kleine Gemeinschaften. Mehr dazu auf der Seite Verwalter für die kleine WEG.
Die Abkürzung: Mehrheits-Umlaufbeschluss
Seit der WEG-Reform gibt es einen Ausweg. Nach § 23 WEG Abs. 3 Satz 2 kann die Versammlung beschließen: Für diesen einen Gegenstand genügt im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
So funktioniert das in zwei Stufen:
- In der Versammlung: Die Eigentümer beschließen mit einfacher Mehrheit, dass über ein bestimmtes Thema später per Umlauf mit Mehrheit entschieden wird. Zum Beispiel: Auswahl des Dachdeckers, sobald drei Angebote vorliegen.
- Im Umlauf: Der Verwalter verschickt die Angebote. Die Eigentümer stimmen in Textform ab. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Wichtig: Der Gegenstand muss konkret sein. Eine Generalerlaubnis für alle künftigen Themen ist nicht erlaubt. Eine fertige Vorlage gibt es im Musterbeschluss Umlaufbeschluss mit Mehrheit.
Ablauf Schritt für Schritt
- Antrag formulieren: klar, vollständig, umsetzbar. Mit Kosten, Firma, Finanzierung. Vorlagen finden Sie in den Musterbeschlüssen.
- Versand an alle: mit Unterlagen, Abstimmungsformular und einer Rückmeldefrist.
- Stimmen sammeln: Der Verwalter dokumentiert jede Rückmeldung mit Datum.
- Ergebnis feststellen: Der Verwalter stellt fest, ob der Beschluss zustande kam.
- Verkünden: Das Ergebnis wird allen mitgeteilt. Erst mit dieser Mitteilung entsteht der Beschluss.
- Eintragen: Der Beschluss kommt mit Ort und Datum der Verkündung in die Beschlusssammlung (§ 24 WEG Abs. 7).
Ab der Verkündung läuft die Anfechtungsfrist von einem Monat (§ 45 WEG).
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWann der Umlaufbeschluss die falsche Wahl ist
- Strittige Themen: Wo diskutiert werden muss, fehlt beim Umlauf der Austausch. Besser: eine Online- oder Hybrid-Versammlung.
- Große Gemeinschaften: Ohne vorherigen Mehrheitsbeschluss scheitert die Allstimmigkeit fast immer.
- Verwalterwechsel: Eine Abberufung per Umlauf ist rechtlich möglich. Ohne Vorab-Beschluss braucht sie aber alle Stimmen. Der sichere Weg führt über die Versammlung. Lesen Sie WEG-Verwalter abberufen.
- Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan: Eigentümer wollen dazu Fragen stellen. Die Versammlung ist der richtige Ort.
Ein Beispiel aus dem Alltag
Beispiel: Eine Gemeinschaft mit 18 Wohnungen in Gelsenkirchen-Buer plant neue Briefkästen. In der Versammlung liegt erst ein Angebot vor. Die Eigentümer wollen aber drei Angebote sehen.
Sie beschließen deshalb mit einfacher Mehrheit: „Über die Auftragsvergabe für die Briefkastenanlage wird im Umlaufverfahren entschieden. Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.“
Sechs Wochen später verschickt der Verwalter drei Angebote per E-Mail. Frist: zwei Wochen. 12 Eigentümer antworten. 8 stimmen für Angebot B, 4 für Angebot A. Der Verwalter verkündet das Ergebnis per E-Mail an alle. Angebot B ist beschlossen. Niemand musste ein zweites Mal in den Versammlungsraum.
Ohne den Vorab-Beschluss hätten alle 18 Eigentümer zustimmen müssen. Ein einziger Urlauber hätte gereicht, um den Auftrag um Monate zu verzögern.
Typische Fehler beim Umlaufbeschluss
- Der Verwalter wertet Schweigen als Zustimmung. Falsch.
- Es zählen nur die Antworten, obwohl kein Mehrheitsbeschluss vorliegt. Dann ist kein Beschluss entstanden.
- Ein Eigentümer wurde nicht angeschrieben, etwa nach einem Verkauf. Damit fehlt eine Zustimmung.
- Das Ergebnis wird nie verkündet. Der Beschluss bleibt in der Schwebe.
- Der Beschluss fehlt in der Beschlusssammlung.
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Reicht beim Umlaufbeschluss eine E-Mail?
Ja. Das Gesetz verlangt seit der WEG-Reform nur noch Textform (§ 23 Abs. 3 WEG). Eine E-Mail mit erkennbarem Absender genügt. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr nötig.
Muss ein Umlaufbeschluss einstimmig sein?
Grundsätzlich ja – und zwar müssen alle Eigentümer zustimmen, nicht nur alle, die antworten. Nur wenn die Versammlung vorher für einen konkreten Gegenstand die Mehrheit zugelassen hat, reicht die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Wie lange haben Eigentümer Zeit zum Antworten?
Das Gesetz nennt keine Frist. Der Verwalter setzt eine angemessene Frist, meist zwei bis vier Wochen. Ob eine abgegebene Stimme noch zurückgenommen werden kann, ist rechtlich nicht eindeutig. Stimmen Sie deshalb erst ab, wenn Sie sicher sind.
Ab wann gilt ein Umlaufbeschluss?
Er entsteht mit der Feststellung und Mitteilung des Ergebnisses an die Eigentümer. Ab diesem Moment läuft auch die einmonatige Anfechtungsfrist. Der Verwalter trägt ihn danach unverzüglich in die Beschlusssammlung ein.
Kann der Verwalter einen Umlaufbeschluss ohne Zustimmung aller umsetzen?
Nur, wenn ein wirksamer Mehrheitsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG für genau dieses Thema vorliegt. Sonst fehlt die Grundlage. Bei echten Notmaßnahmen darf er nach § 27 WEG auch ohne Beschluss handeln.
Kann man einen Umlaufbeschluss anfechten?
Ja, wie jeden anderen Beschluss. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Verkündung beim Amtsgericht erhoben werden, in Gelsenkirchen beim Amtsgericht Gelsenkirchen. Details im Ratgeber WEG-Beschluss anfechten.
Was ist ein Umlaufbeschluss einfach erklärt?
Eine Abstimmung per Post oder E-Mail statt im Versammlungsraum. Alle bekommen den Antrag, alle antworten schriftlich, der Verwalter zählt aus. Die Kurzfassung steht im Lexikon unter Umlaufbeschluss.
Fazit
Der Umlaufbeschluss ist schnell, aber anspruchsvoll. Ohne Vorbereitung brauchen Sie die Zustimmung aller Eigentümer in Textform. Mit einem vorherigen Mehrheitsbeschluss für ein konkretes Thema reicht die Mehrheit. Für strittige Punkte ist eine Versammlung, auch online, fast immer die bessere Wahl.
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