Lexikon
Sondernutzungsrecht – einfach erklärt
Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines einzelnen Wohnungseigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen – zum Beispiel einen Gartenanteil oder einen Stellplatz. Die Fläche gehört weiter allen. Nutzen darf sie aber nur einer.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtEin Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer, eine Fläche des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen; Eigentümer der Fläche bleibt die Gemeinschaft.
„Mein Garten“ – stimmt das wirklich?
Sie haben eine Erdgeschosswohnung mit Garten gekauft. Der Makler sprach von „Ihrem Garten“. Rechtlich gehört er Ihnen aber oft gar nicht. Er gehört der Gemeinschaft. Sie haben nur das Recht, ihn allein zu nutzen. Das ist ein Sondernutzungsrecht.
Typische Sondernutzungsrechte sind:
- Gartenflächen vor Erdgeschosswohnungen
- Stellplätze im Hof
- Kellerräume oder Dachbodenabteile
- Terrassen und Dachterrassen
Wofür ist das wichtig?
Das Sondernutzungsrecht bestimmt, was Sie auf der Fläche dürfen und wer zahlt. Sie dürfen die Fläche nutzen und andere ausschließen. Sie dürfen sie aber nicht beliebig umbauen. Ein Gartenhaus, ein Pool oder ein Carport ist eine bauliche Veränderung. Dafür brauchen Sie einen Beschluss nach § 20 WEG. Mehr dazu im Ratgeber bauliche Veränderung in der WEG.
Beispiel: Eine Eigentümerin in Gelsenkirchen-Resse hat ein Sondernutzungsrecht am Garten. Rasen mähen und Hecke schneiden muss sie laut Teilungserklärung selbst bezahlen. Eine neue Grundstücksmauer bleibt dagegen Sache der Gemeinschaft, weil sie zum Gemeinschaftseigentum gehört. Wer welche Kosten trägt, regelt der Kostenverteilungsschlüssel.
Rechtsgrundlage: § 10 und § 3 WEG
Das Wort „Sondernutzungsrecht“ steht so nicht im Gesetz. Es entsteht durch eine Vereinbarung der Eigentümer, meist in der Teilungserklärung. Grundlage ist § 10 Abs. 1 WEG. Damit es auch für spätere Käufer gilt, muss es ins Grundbuch eingetragen sein (§ 10 Abs. 3 WEG).
Seit der WEG-Reform gibt es eine Alternative: Stellplätze und Freiflächen können nach § 3 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG auch echtes Sondereigentum werden. In älteren Anlagen bleibt es aber meist beim Sondernutzungsrecht.
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In vielen Wohnanlagen in Gelsenkirchen gehören Gärten, Stellplätze im Hof und Kellerabteile zu einzelnen Wohnungen. Im Exposé steht dann oft nur „mit Garten“ oder „inklusive Stellplatz“. Das klingt nach Eigentum. Häufig ist es aber ein Sondernutzungsrecht.
Für Sie als Käufer ist das kein Nachteil. Sie sollten aber drei Dinge prüfen:
- Steht das Recht im Grundbuch oder verweist das Grundbuch auf die Teilungserklärung?
- Zeigt ein Lageplan genau, welche Fläche gemeint ist?
- Wer zahlt Pflege, Reparaturen und Erneuerung der Fläche?
Fehlt eine dieser Antworten, fragen Sie vor dem Notartermin nach. Später ist eine Klärung meist teurer und dauert länger.
Typische Fehler
- Nur ein Beschluss, keine Vereinbarung: Ein Sondernutzungsrecht kann nicht einfach mit Mehrheit beschlossen werden. Ein solcher Beschluss ist in der Regel nichtig.
- Nicht im Grundbuch: Fehlt die Eintragung, bindet das Recht einen neuen Käufer nicht. Prüfen Sie das vor jedem Kauf, etwa mit dem Ratgeber Wohnung in einer WEG kaufen.
- Ungefragt bauen: Das Nutzungsrecht erlaubt keinen Umbau. Wer ohne Beschluss baut, muss im Zweifel zurückbauen.
- Kosten unklar: Ohne klare Regel streiten Eigentümer jahrelang über Gartenpflege und Reparaturen.
Die WEG-Verwaltung von GOTTSCHLING Immobilien prüft bei der Übernahme die Teilungserklärung. So wissen alle, wer welche Fläche nutzen darf und wer zahlt.
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Was ist der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum?
Beim Sondereigentum gehört Ihnen die Fläche oder der Raum allein. Beim Sondernutzungsrecht gehört die Fläche weiter der Gemeinschaft, Sie dürfen sie nur allein nutzen. Das wirkt sich auf Umbauten und Kosten aus.
Wer zahlt die Pflege einer Gartenfläche mit Sondernutzungsrecht?
Das regelt die Teilungserklärung oder ein Beschluss zur Kostenverteilung. Häufig trägt der Berechtigte die laufende Pflege selbst. Steht dazu nichts geschrieben, zahlt grundsätzlich die Gemeinschaft nach dem allgemeinen Schlüssel.
Kann ein Sondernutzungsrecht per Mehrheitsbeschluss entstehen?
Nein. Ein Sondernutzungsrecht braucht eine Vereinbarung aller Eigentümer oder eine Regelung in der Teilungserklärung. Ein bloßer Mehrheitsbeschluss reicht nicht und ist in der Regel nichtig.
Darf ich auf meiner Sondernutzungsfläche ein Gartenhaus bauen?
Nur mit Beschluss der Gemeinschaft, denn ein Gartenhaus ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Manche Teilungserklärungen erlauben kleine Bauten ausdrücklich. Lesen Sie Ihre Unterlagen und stellen Sie im Zweifel einen Antrag zur Eigentümerversammlung.
Wie erkenne ich beim Wohnungskauf in Gelsenkirchen ein Sondernutzungsrecht?
Schauen Sie in die Teilungserklärung und in den Grundbuchauszug. Das Sondernutzungsrecht steht im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs oder es wird dort auf die Teilungserklärung verwiesen. Ein Lageplan zeigt meist, welche Fläche gemeint ist.
Kann ein Sondernutzungsrecht verkauft werden?
Ein Sondernutzungsrecht ist an das Wohnungseigentum gebunden und geht beim Verkauf der Wohnung automatisch mit. Innerhalb der Gemeinschaft kann es auf einen anderen Eigentümer übertragen werden. Dafür ist eine Eintragung im Grundbuch nötig.
Fazit
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt Ihnen, eine Gemeinschaftsfläche allein zu nutzen. Eigentümer bleibt die Gemeinschaft. Entscheidend sind Teilungserklärung und Grundbuch. Wer vor dem Kauf und vor jedem Umbau dort nachsieht, spart sich Ärger und Kosten.
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