Ratgeber
Sanierungsgebiet Bochumer Straße: Was Eigentümer wissen müssen
Rund um die Bochumer Straße in Ückendorf und Neustadt liegt ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Dort brauchen Verkauf, neue Grundschulden, größere Umbauten und Miet- oder Pachtverträge über mehr als ein Jahr eine Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB. Ausgleichsbeträge fallen nicht an, weil die Sanierung im vereinfachten Verfahren läuft.
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Kurz gesagtIm Sanierungsgebiet Bochumer Straße brauchen Verkauf, Belastung, Umbau und Mietverträge über ein Jahr eine Genehmigung der Stadt Gelsenkirchen nach § 144 BauGB; Ausgleichsbeträge gibt es nicht.
Der Notar fragt nach der Sanierungsgenehmigung
Sie haben einen Käufer für Ihr Haus. Der Notartermin steht. Dann ruft das Notariat an: Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet. Ohne Genehmigung der Stadt geht es nicht weiter. Der Käufer wird nervös. Die Bank wartet. Der Termin rückt nach hinten.
So erleben es Eigentümer, die nicht wissen, dass ihr Haus im Sanierungsgebiet Bochumer Straße liegt. Wer es vorher weiß, plant die Genehmigung einfach mit ein.
Wo liegt das Sanierungsgebiet?
Das Gebiet liegt im Gelsenkirchener Süden, vor allem im Stadtteil Ückendorf und am Rand der Neustadt. Laut Sanierungssatzung grenzt es grob so an:
- Norden: Junkerweg und Claire-Waldoff-Straße
- Osten: Carl-Mosterts-Straße und Herner Straße
- Süden: kurz hinter der Virchowstraße
- Westen: Munscheidstraße und Wissenschaftspark
Das Gebiet ist rund 16 Hektar groß. Es ist aus dem früheren Sanierungsgebiet Ückendorf-West hervorgegangen und wurde erweitert. Maßgeblich ist der Lageplan der Satzung. Ob Ihr Grundstück dazugehört, sehen Sie am sichersten im Grundbuch oder durch eine Nachfrage bei der Stadt.
Was die Satzung regelt
- Vereinfachtes Verfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB.
- Keine besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften: Die §§ 152 bis 156a BauGB sind ausgeschlossen. Das bedeutet vor allem: Die Stadt erhebt keine Ausgleichsbeträge für Wertsteigerungen durch die Sanierung.
- Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB gilt im ganzen Gebiet.
- Befristung: Die Sanierung ist auf höchstens 15 Jahre ab Inkrafttreten der Satzung befristet. Danach muss die Stadt die Satzung aufheben.
Die Satzung hat der Rat der Stadt Gelsenkirchen beschlossen. Das Ziel: städtebauliche Missstände beseitigen und das Quartier aufwerten. Den Rahmen beschreibt das integrierte Handlungskonzept Bochumer Straße.
Wofür Sie eine Genehmigung brauchen
Nach § 144 BauGB brauchen Sie die schriftliche Genehmigung der Stadt für:
Bauliche Vorhaben
- Errichtung, Änderung und Abriss von Gebäuden
- erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen, auch wenn sonst keine Baugenehmigung nötig wäre
Miet- und Pachtverträge
- neue oder verlängerte Nutzungsverträge über eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr, zum Beispiel befristete Gewerbemietverträge
Rechtsgeschäfte
- Verkauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung
- Bestellung einer Grundschuld oder eines anderen belastenden Rechts
- der Kaufvertrag selbst
- Baulasten und Grundstücksteilungen
Ohne Genehmigung ist ein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft schwebend unwirksam. Das Grundbuchamt trägt dann zum Beispiel keinen Eigentümerwechsel ein.
Wie läuft die Genehmigung ab?
Den Antrag stellt meist der Notar für Sie, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist. Bei Umbauten stellen Sie oder Ihr Architekt den Antrag.
- Frist: Die Stadt muss grundsätzlich innerhalb eines Monats entscheiden. Per Zwischenbescheid kann sie die Frist um bis zu drei Monate verlängern. Entscheidet sie nicht rechtzeitig, gilt die Genehmigung als erteilt (§ 145 BauGB mit § 22 Abs. 5 BauGB). Ist zusätzlich eine Baugenehmigung nötig, gelten zwei Monate.
- Prüfmaßstab: Die Stadt darf nur ablehnen, wenn das Vorhaben die Sanierung wesentlich erschwert oder ihren Zielen widerspricht.
- Kaufpreis: Weil die Sanierung im vereinfachten Verfahren läuft, prüft die Stadt den Kaufpreis nicht auf Sanierungswerte.
Planen Sie beim Verkauf einige Wochen zusätzlich ein. Sagen Sie Käufer und Bank früh, dass das Haus im Sanierungsgebiet liegt. Alles Weitere zum Thema zeigt der Ratgeber Verkaufen im Sanierungsgebiet.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWas das für Vermieter und WEGs bedeutet
- Normale Wohnungsmietverträge: Unbefristete Wohnungsmietverträge sind keine Verträge „für eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr“. Bei befristeten oder langen Gewerbemietverträgen sollten Sie die Genehmigungspflicht prüfen.
- Größere Sanierungen: Dach, Fassade, Grundrissänderungen – vorher mit der Stadt klären. Bei Denkmalschutz kommt eine weitere Genehmigung hinzu.
- Finanzierung: Eine neue Grundschuld braucht in der Regel eine Genehmigung. Das betrifft meist auch Darlehen für Sanierungen. Ausnahmen gelten nur für bestimmte Baumaßnahmen (§ 148 Abs. 2 BauGB).
- Eigentümergemeinschaften: Beschlüsse über größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sollten die Genehmigung gleich mit einplanen.
Chancen im Quartier
Ein Sanierungsgebiet ist nicht nur Pflicht. Die Stadt investiert in das Quartier. Die städtische Stadterneuerungsgesellschaft SEG hat mehrere Häuser im Kern gekauft und saniert. Das Kreativ.Quartier Ückendorf zieht neue Nutzer an. Mit der Straßenbahnlinie 302 ist die Bochumer Straße direkt an den Hauptbahnhof und an Bochum angebunden.
Für Eigentümer, die ihr Haus pflegen, ist das eine Chance. Hintergrund zur Stadterneuerung im Süden finden Sie unter Problemimmobilien und Stadterneuerung. Ob zusätzlich Zuschüsse für Fassade und Hof möglich sind, klärt das Stadtteilbüro. Die Regeln dazu stehen im Ratgeber Haus- und Hofflächenprogramm.
Verkauf und Verwaltung im Sanierungsgebiet
Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien hat über 400 Verkäufe begleitet. Es plant die Sanierungsgenehmigung von Anfang an ein, damit kein Käufer abspringt. Mehr dazu unter Immobilienmakler für Gelsenkirchen-Ückendorf. Den Wert Ihres Hauses zeigt die Immobilienbewertung.
Wer behalten will, gibt die laufende Arbeit an die Mietverwaltung in Ückendorf ab. Die Verwaltung kostet 24 € netto je Einheit und Monat zzgl. USt.
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Wo genau liegt das Sanierungsgebiet Bochumer Straße?
Das Sanierungsgebiet Bochumer Straße liegt vor allem in Gelsenkirchen-Ückendorf und am Rand der Neustadt. Es reicht grob vom Junkerweg und der Claire-Waldoff-Straße im Norden bis kurz hinter die Virchowstraße im Süden, zwischen Munscheidstraße und Wissenschaftspark im Westen sowie Carl-Mosterts-Straße und Herner Straße im Osten. Verbindlich ist der Lageplan der Satzung.
Brauche ich für den Verkauf eine Sanierungsgenehmigung?
Ja. Der Verkauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung im Sanierungsgebiet Bochumer Straße braucht die Genehmigung der Stadt nach § 144 Abs. 2 BauGB. Den Antrag stellt meist der Notar nach der Beurkundung. Ohne Genehmigung wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen.
Muss ich im Sanierungsgebiet Bochumer Straße Ausgleichsbeträge zahlen?
Nein. Die Sanierung läuft im vereinfachten Verfahren, und die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB sind ausgeschlossen. Deshalb erhebt die Stadt keine Ausgleichsbeträge für sanierungsbedingte Wertsteigerungen.
Wie lange dauert die Genehmigung nach § 144 BauGB?
Die Stadt muss grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags entscheiden. Mit einem Zwischenbescheid kann sie die Frist um bis zu drei Monate verlängern. Lehnt sie nicht rechtzeitig ab, gilt die Genehmigung als erteilt. Planen Sie beim Verkauf trotzdem einige Wochen zusätzlich ein.
Brauche ich für eine neue Grundschuld eine Genehmigung?
Ja. Die Bestellung eines Rechts, das das Grundstück belastet, ist im Sanierungsgebiet genehmigungspflichtig. Das betrifft auch Grundschulden für Sanierungskredite. Ausgenommen sind nur Rechte, die mit bestimmten Baumaßnahmen nach § 148 Abs. 2 BauGB zusammenhängen.
Wie lange gilt das Sanierungsgebiet Bochumer Straße?
Die Satzung befristet die Sanierung auf höchstens 15 Jahre ab ihrem Inkrafttreten. Ist die Sanierung früher abgeschlossen oder läuft die Frist ab, muss die Stadt die Satzung aufheben. Danach entfällt die Genehmigungspflicht.
Gilt die Genehmigungspflicht auch für Mietverträge?
Ja, aber nur für Nutzungsverträge über eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr. Das betrifft vor allem befristete Gewerbemietverträge. Normale unbefristete Wohnungsmietverträge fallen in der Regel nicht darunter.
Fazit
Das Sanierungsgebiet Bochumer Straße bringt Eigentümern vor allem eine Pflicht: Verkauf, Grundschuld, größere Umbauten und lange Nutzungsverträge brauchen eine Genehmigung der Stadt. Ausgleichsbeträge fallen dagegen nicht an. Wer die Genehmigung früh einplant, verkauft und finanziert ohne Stress. Und wer im Quartier bleibt, profitiert von der Aufwertung.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenQuellen
- Sanierungssatzung Bochumer Straße, Stadt Gelsenkirchen (PDF)
- Integriertes Handlungskonzept Bochumer Straße (PDF)
- SEG Stadterneuerungsgesellschaft Gelsenkirchen (PDF)
- § 144 BauGB – Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge
- § 145 BauGB – Genehmigung
- § 22 BauGB – Fristen und Genehmigungsfiktion (Abs. 5)
- § 142 BauGB – Sanierungssatzung