Ratgeber
Modernisierungsumlage berechnen
Nach einer Modernisierung dürfen Sie die Jahresmiete um 8 % der umlagefähigen Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Vorher ziehen Sie Erhaltungsanteil und Fördermittel ab. Die Erhöhung ist gedeckelt: 3 € je m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 € je m² nur 2 € – in Gelsenkirchen oft die entscheidende Grenze.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtKosten minus Erhaltungsanteil minus Förderung, davon 8 % pro Jahr, geteilt durch 12; höchstens 3 € je m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 € je m² nur 2 €.
Neue Fenster, neue Dämmung – und wer zahlt das?
Die alten Holzfenster ziehen. Die Heizkosten der Mieter steigen. Sie investieren 40.000 € in neue Fenster und eine Dämmung. Die Mieter freuen sich über warme Wohnungen. Und Sie fragen sich: Darf ich die Miete dafür erhöhen?
Ja, das dürfen Sie. Das Gesetz nennt das Modernisierungsumlage. Aber nicht alles ist umlagefähig. Und die Grenzen sind gerade in Gelsenkirchen eng. Denn hier liegen viele Mieten unter 7 € je m². Den Begriff kurz erklärt finden Sie im Lexikon zur Modernisierungsumlage.
Modernisierung oder Reparatur? Der wichtigste Unterschied
Nur eine Modernisierung berechtigt zur Umlage. Eine Reparatur nicht. Das Gesetz unterscheidet so (§ 555b BGB):
- Modernisierung: Die Maßnahme spart Energie oder Wasser, erhöht den Gebrauchswert oder verbessert die Wohnverhältnisse dauerhaft. Beispiele: Wärmedämmung, dreifach verglaste Fenster, Aufzug, Balkonanbau, Glasfaser.
- Erhaltung: Etwas Kaputtes wird repariert oder ersetzt. Das ist Sache des Vermieters und nicht umlagefähig.
Oft ist es eine Mischung. Ersetzen Sie 40 Jahre alte Fenster durch moderne, steckt darin ein Erhaltungsanteil. Diesen Anteil müssen Sie abziehen (§ 559 Abs. 2 BGB).
So berechnen Sie die Modernisierungsumlage
- Gesamtkosten der Modernisierung je Wohnung ermitteln. Bei Maßnahmen für das ganze Haus verteilen Sie die Kosten angemessen, meist nach Wohnfläche.
- Erhaltungsanteil abziehen – also die Kosten, die für eine bloße Reparatur angefallen wären.
- Fördermittel abziehen – Zuschüsse und Zinsvorteile aus öffentlichen Programmen (§ 559a BGB).
- 8 % davon ergeben die jährliche Erhöhung.
- Durch 12 teilen – das ist die monatliche Mieterhöhung.
- Kappungsgrenze prüfen – siehe nächster Abschnitt.
Die Kappungsgrenze: 2 oder 3 € je m²
Die Modernisierungsumlage ist gedeckelt (§ 559 Abs. 3a BGB). Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete wegen Modernisierung höchstens steigen um:
- 3 € je m² Wohnfläche im Monat, oder
- 2 € je m², wenn die Miete vor der Erhöhung unter 7 € je m² lag.
In Gelsenkirchen ist die 2-€-Grenze sehr oft die maßgebliche. Der städtische Mietspiegel weist für die meisten älteren Baujahre Mittelwerte unter 7 € je m² aus. Prüfen Sie das für Ihre Wohnung im Ratgeber Mietspiegel Gelsenkirchen einfach erklärt.
Diese Grenze ist unabhängig von der Kappungsgrenze von 20 % bei normalen Mieterhöhungen. Beides läuft getrennt, siehe Wie oft und wie viel darf die Miete steigen?
Rechenbeispiel aus Gelsenkirchen
Beispiel: Eine 70-m²-Wohnung in einem Haus aus der Nachkriegszeit. Die Kaltmiete beträgt 5,80 € je m², also 406 €. Neue Fenster und Fassadendämmung kosten anteilig 15.000 € für diese Wohnung.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Kosten für die Wohnung | 15.000 € |
| abzüglich Erhaltungsanteil (angenommen 25 %) | − 3.750 € |
| abzüglich Förderzuschuss (angenommen) | − 1.500 € |
| umlagefähige Kosten | 9.750 € |
| 8 % pro Jahr | 780 € |
| Erhöhung pro Monat | 65 € |
| Grenze: 2 € × 70 m² | 140 € |
Ergebnis: Die Miete steigt um 65 € auf 471 €. Die Kappung von 140 € ist nicht erreicht. Bei einer teureren Maßnahme würde die Grenze greifen.
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenAnkündigung und Erhöhungserklärung
Drei Monate vorher ankündigen
Sie müssen die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Inhalt: Art und Umfang, Beginn und Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten. Weisen Sie auf das Recht hin, Härtegründe einzuwenden.
Nach Abschluss erhöhen
Ist die Maßnahme fertig, erklären Sie die Erhöhung in Textform (§ 559b BGB). Rechnen Sie die Erhöhung nachvollziehbar vor. Die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang.
Achtung: Haben Sie nicht richtig angekündigt oder liegt die Erhöhung mehr als 10 % über der angekündigten, verschiebt sich der Beginn um sechs Monate.
Härteeinwand
Ist die Erhöhung für den Mieter eine unzumutbare finanzielle Härte, kann sie ganz oder teilweise ausgeschlossen sein (§ 559 Abs. 4 BGB). Der Mieter muss das rechtzeitig vorbringen.
Vereinfachtes Verfahren und Alternativen
Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB
Bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung können Sie pauschal 30 % als Erhaltungsanteil abziehen. Dann müssen Sie den Anteil nicht einzeln nachweisen, und der Mieter kann keine finanzielle Härte einwenden. Dafür gelten Einschränkungen für spätere Modernisierungserhöhungen.
Neue Heizung
Für den Einbau einer neuen Heizung gelten eigene Regeln. Sie wurden mit der Neufassung des Gebäudeenergierechts angepasst. Mehr im Ratgeber Heizungstausch im vermieteten Haus.
Mietspiegel statt Umlage
Modernisierte Ausstattung bringt im Gelsenkirchener Mietspiegel Zuschläge. Ein neues Bad etwa +0,82 € je m², neue Fenster +0,30 €. Manchmal ist eine Mieterhöhung nach Mietspiegel einfacher. Beides für dieselbe Maßnahme geht aber nicht.
Förderprogramm vor Ort
In bestimmten Stadterneuerungsgebieten gibt es das Haus- und Hofflächenprogramm Gelsenkirchen. Kosten, die Sie auf die Miete umlegen, sind dort nicht förderfähig.
Modernisieren mit Plan
Eine Modernisierung lohnt sich, wenn Planung, Ankündigung und Abrechnung stimmen. Fehler in der Ankündigung kosten Sie sechs Monate Mehrmiete. Die Mietverwaltung von GOTTSCHLING Immobilien koordiniert Handwerker, kommuniziert mit den Mietern und behält Fristen im Blick. Die Mieterhöhung als Einzelleistung kostet laut Preisverzeichnis 99 € netto je Wohnung. Was die laufende Verwaltung kostet, zeigt der Preisrechner.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wie viel Prozent der Modernisierungskosten darf ich umlegen?
Jährlich 8 % der umlagefähigen Kosten (§ 559 Abs. 1 BGB). Vorher ziehen Sie den Erhaltungsanteil und erhaltene Fördermittel ab. Die Jahressumme teilen Sie durch zwölf, das ist die monatliche Mieterhöhung.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei der Modernisierungsumlage?
Höchstens 3 € je m² Wohnfläche im Monat innerhalb von sechs Jahren. Lag die Miete vorher unter 7 € je m², sind es nur 2 €. In Gelsenkirchen trifft die 2-€-Grenze auf viele Bestandswohnungen zu.
Wie lange gilt die Modernisierungsumlage?
Die Erhöhung ist dauerhaft. Sie wird Teil der Grundmiete und endet nicht, wenn die Kosten abbezahlt sind. Bei späteren Mieterhöhungen nach Mietspiegel zählt die modernisierte Ausstattung über die Zuschläge.
Muss ich die Modernisierung ankündigen?
Ja, spätestens drei Monate vor Beginn in Textform (§ 555c BGB). Nennen Sie Art, Umfang, Beginn, Dauer und die erwartete Mieterhöhung. Ohne korrekte Ankündigung gilt die Erhöhung erst sechs Monate später.
Was ist das vereinfachte Verfahren?
Bei Modernisierungskosten bis 10.000 € je Wohnung dürfen Sie pauschal 30 % als Erhaltungsanteil abziehen (§ 559c BGB). Das spart den Einzelnachweis. Der Mieter kann dann keine finanzielle Härte einwenden. Für spätere Modernisierungserhöhungen gelten Einschränkungen.
Kann der Mieter die Modernisierungsumlage ablehnen?
Er muss die Modernisierung grundsätzlich dulden. Er kann aber einwenden, dass die Erhöhung für ihn eine unzumutbare finanzielle Härte ist. Das gilt nicht, wenn die Maßnahme gesetzlich vorgeschrieben war oder die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde.
Darf ich Modernisierungsumlage und Mietspiegel-Erhöhung kombinieren?
Ja, aber nicht für dieselbe Maßnahme doppelt. Haben Sie die Modernisierung über § 559 BGB umgelegt, dürfen Sie den Wert dieser Ausstattung nicht noch einmal im Mietspiegel ansetzen. Erhöhungen nach § 559 zählen nicht zur 20-%-Kappungsgrenze.
Fazit
Die Modernisierungsumlage gibt Ihnen einen Teil Ihrer Investition zurück. Rechnen Sie Kosten minus Erhaltungsanteil minus Förderung, davon 8 % pro Jahr. Beachten Sie die Grenze von 3 € je m² in sechs Jahren, in Gelsenkirchen oft nur 2 €. Kündigen Sie drei Monate vorher an und erklären Sie die Erhöhung sauber. Prüfen Sie auch, ob eine Erhöhung nach Mietspiegel einfacher ist.
Das könnte Sie auch interessieren
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in Gelsenkirchen