Lexikon
Betriebskosten – einfach erklärt
Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück und den Betrieb des Gebäudes entstehen. Vermieter dürfen sie auf Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Welche Kosten dazugehören, regelt der Katalog in § 2 der Betriebskostenverordnung.
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Kurz gesagtBetriebskosten sind laufende Kosten von Grundstück und Gebäude, etwa Grundsteuer, Wasser und Müll, die Vermieter laut § 2 BetrKV auf Mieter umlegen dürfen.
Was zählt zu den Betriebskosten?
Die Grundsteuer steigt, die Müllgebühr auch. Und Sie fragen sich: Darf ich das an meinen Mieter weitergeben? Meist ja – wenn es Betriebskosten sind und der Mietvertrag es regelt.
Der Katalog in § 2 BetrKV nennt 17 Positionen. Die wichtigsten:
- Grundsteuer
- Wasser und Abwasser (Entwässerung)
- Heizung und Warmwasser
- Aufzug
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Gebäudereinigung und Gartenpflege
- Allgemeinstrom (Beleuchtung)
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart (Hausmeister)
- sonstige Betriebskosten, nur wenn im Vertrag konkret genannt
Was keine Betriebskosten sind
Nicht umlagefähig sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV:
- Verwaltungskosten, also auch die Kosten der Hausverwaltung,
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten.
Das ist der häufigste Fehler in der Praxis. Eine Reparatur der Heizung gehört nicht zu den Betriebskosten. Die jährliche Wartung dagegen schon. Eine ausführliche Liste finden Sie unter Umlagefähige Betriebskosten – was darf rein?.
Beispiel
Beispiel: Ein Vermieter in Gelsenkirchen-Erle lässt den Hausmeister das Treppenhaus reinigen und eine kaputte Tür reparieren. Die Reinigung darf er umlegen. Die Türreparatur nicht.
Rechtsgrundlage und Frist
Umgelegt werden dürfen Betriebskosten nur, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 BGB). Der Katalog steht in § 2 BetrKV. Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Sonst ist eine Nachzahlung ausgeschlossen. Die Fristen erklärt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung: Fristen für Vermieter.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenBetriebskosten in Gelsenkirchen
In Gelsenkirchen gilt aktuell ein einheitlicher Grundsteuer-Hebesatz B von 980 %. Für Wohngrundstücke war er vorher deutlich niedriger. Die Grundsteuer ist umlagefähig. Ihre Mieter merken die Erhöhung also in der Abrechnung. Wasser liefert GELSENWASSER, das Abwasser rechnet GELSENKANAL ab, Müll und Straßenreinigung GELSENDIENSTE. Details dazu im Ratgeber Betriebskosten in Gelsenkirchen.
Sie wollen sich nicht selbst darum kümmern? Bei GOTTSCHLING Immobilien gehört die Betriebskostenabrechnung zur Grundvergütung der Mietverwaltung. Den Preis sehen Sie sofort im Preisrechner für die Mietverwaltung.
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Welche Betriebskosten darf ein Vermieter umlegen?
Umlegen darf er die Kosten aus dem Katalog des § 2 BetrKV, zum Beispiel Grundsteuer, Wasser, Müll, Heizung, Hausmeister und Versicherung. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Sonstige Betriebskosten müssen im Vertrag einzeln benannt sein.
Sind Verwaltungskosten Betriebskosten?
Nein. Die Kosten der Hausverwaltung sind ausdrücklich keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Bei Wohnraum darf der Vermieter sie nicht auf den Mieter umlegen. Vermieter können die Verwaltungskosten aber in der Regel steuerlich als Werbungskosten ansetzen.
Ist die Grundsteuer in Gelsenkirchen umlagefähig?
Ja. Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig. In Gelsenkirchen gilt aktuell ein Hebesatz von 980 % für die Grundsteuer B. Mehr dazu im Ratgeber Grundsteuer in Gelsenkirchen.
Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten?
Im Alltag meinen beide Wörter meist dasselbe. Rechtlich korrekt ist der Begriff Betriebskosten. Nebenkosten wird oft weiter verstanden und kann auch Kosten umfassen, die nicht umlagefähig sind.
Sind Reparaturkosten Betriebskosten?
Nein. Instandhaltung und Instandsetzung zahlt der Vermieter selbst. Umlagefähig sind nur laufende Kosten wie Wartung oder Reinigung. Wer Reparaturen in die Abrechnung schreibt, riskiert Kürzungen und Streit.
Wie werden Betriebskosten verteilt?
Wenn der Mietvertrag nichts anderes sagt, nach Wohnfläche (§ 556a BGB). Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung überwiegend nach Verbrauch verteilt werden. Mehr dazu unter Kostenverteilungsschlüssel.
Fazit
Betriebskosten sind die laufenden Kosten des Hauses, die Sie an Ihre Mieter weitergeben dürfen. Entscheidend sind der Katalog der BetrKV und Ihr Mietvertrag. Verwaltung und Reparaturen gehören nie hinein. Wer sauber trennt und die Frist einhält, bekommt sein Geld.
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