Ratgeber
Verwalter legt sein Amt nieder
Legt der Verwalter sein Amt nieder, ist das grundsätzlich jederzeit möglich. Das Amt endet, sobald die Erklärung der Gemeinschaft zugeht, oder zum darin genannten Zeitpunkt. Für den Vertrag gelten die vereinbarten Kündigungsfristen – eine Kündigung zur Unzeit kann ihn schadensersatzpflichtig machen. Die Gemeinschaft muss jetzt schnell einen Nachfolger bestellen.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDer Verwalter darf sein Amt niederlegen; die Gemeinschaft sollte sofort Unterlagen sichern, eine Versammlung einberufen und mit einfacher Mehrheit einen neuen Verwalter bestellen.
Ein Brief, der alles ändert
„Hiermit lege ich das Amt als Verwalter Ihrer Gemeinschaft zum Monatsende nieder.“ Zwei Zeilen. Und plötzlich steht die Gemeinschaft ohne Verwalter da.
Die Gründe sind verschieden. Manche Verwalter gehen in den Ruhestand. Manche geben kleine Anlagen ab, weil sie sich nicht rechnen. Manche haben Streit mit dem Beirat. Und manchmal steckt ein wirtschaftliches Problem dahinter.
Für Sie ist der Grund zweitrangig, wenn der Verwalter sein Amt niederlegt. Wichtig ist: Ab jetzt läuft die Uhr.
Darf der Verwalter das einfach?
Ja. Niemand kann gezwungen werden, ein Amt auszuüben. Der Verwalter kann sein Amt grundsätzlich jederzeit niederlegen. Die Erklärung muss der Gemeinschaft zugehen. In der Praxis richtet der Verwalter sie an den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder an alle Eigentümer. Bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung des Datums.
Wichtig ist die Unterscheidung:
- Das Amt endet mit der Niederlegung zum genannten Zeitpunkt.
- Der Vertrag folgt seinen eigenen Regeln. Ohne wichtigen Grund muss der Verwalter die vereinbarte Kündigungsfrist einhalten. Kündigt er zur Unzeit, also so, dass die Gemeinschaft sich nicht rechtzeitig um Ersatz kümmern kann, kann er schadensersatzpflichtig sein.
Mehr zum Vertrag lesen Sie auf der Seite Der WEG-Verwaltervertrag einfach erklärt.
Die ersten sieben Tage
- Datum klären. Ab wann gilt die Niederlegung? Bitten Sie den Verwalter schriftlich um Bestätigung.
- Übergabe vereinbaren. Der Verwalter muss nach Amtsende alle Unterlagen, Gelder und Schlüssel herausgeben (§§ 675, 667 BGB). Vereinbaren Sie einen Termin. Siehe Alter Verwalter gibt Unterlagen nicht heraus.
- Kontostand sichern. Lassen Sie sich aktuelle Kontoauszüge aller Gemeinschaftskonten geben, auch der Rücklage.
- Offene Vorgänge erfragen. Welche Rechnungen sind offen? Laufen Schadensfälle, Gerichtsverfahren oder Aufträge?
- Angebote einholen. Je früher, desto besser. Den Preis von GOTTSCHLING Immobilien können Sie für Ihre WEG sofort online berechnen.
- Versammlung vorbereiten. Tagesordnung: Bestellung eines neuen Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrags.
- Eigentümer informieren. Alle sollen wissen, was passiert, und ihr Hausgeld weiter zahlen.
Wer lädt zur Versammlung ein?
Am einfachsten ist es, wenn der scheidende Verwalter noch vor seinem Ausscheiden einlädt. Bitten Sie ihn darum. Viele Verwalter tun das als letzte Amtshandlung.
Ist er schon weg, gilt § 24 Abs. 3 WEG: Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer lädt ein. Die Einladung erfolgt in Textform, mit mindestens drei Wochen Frist (§ 24 Abs. 4 WEG). In dringenden Fällen ist eine kürzere Frist möglich. Wie die Einladung aussieht, lesen Sie im Ratgeber Einladung und Fristen.
Gibt es keinen Beirat, wird es schwieriger. Lesen Sie dazu WEG ohne Verwalter: Was jetzt?
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Zwischen Amtsende und Neubestellung hat die Gemeinschaft keinen Verwalter. Dann vertreten alle Eigentümer sie gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Bei einem drohenden Schaden darf jeder Eigentümer die nötigen Notmaßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Ein Wasserrohrbruch wartet nicht auf die nächste Versammlung.
Achten Sie in dieser Zeit besonders auf:
- laufende Zahlungen an Versorger und Versicherer
- den Winterdienst – in Gelsenkirchen müssen die Eigentümer angrenzender Grundstücke die Gehwege räumen und streuen. Mehr dazu unter Winterdienst in Gelsenkirchen
- Fristen aus laufenden Verfahren
Wann es gefährlich wird
Wenn ein Verwalter sein Amt niederlegt, ist das meist harmlos. Manchmal ist sie aber ein Warnsignal. Werden Sie hellhörig, wenn:
- der Verwalter sehr kurzfristig und ohne Begründung aufhört,
- er keine Kontoauszüge mehr schickt,
- Rechnungen auftauchen, die längst bezahlt sein sollten,
- auch andere Gemeinschaften plötzlich ohne Verwalter dastehen.
Dann sollten Sie sofort die Kontostände prüfen. Mehr dazu im Ratgeber Verwalter insolvent: Ist das Geld sicher?
Ein Nachfolger, der bleibt
Gerade kleine Gemeinschaften erleben, dass Verwalter sie abgeben, weil sie sich „nicht rechnen“. Bei GOTTSCHLING Immobilien gibt es dieses Problem nicht. Der Preis ist für jede Objektgröße gleich: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Stellplatz, zzgl. USt. Ohne Staffel. Was eine Einheit ist, legt die Teilungserklärung fest – nicht die Größe. Mehr dazu unter Verwalter für die kleine WEG.
Sie berechnen den Preis selbst online. Was alles im Preis steckt, zeigt die Seite Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail und gilt drei Monate. Danach folgt der Vertragsentwurf. Damit kann der Beirat sofort zur Versammlung einladen. Soll GOTTSCHLING Immobilien Ihr neuer Verwalter werden? Dann muss der Name im Beschluss exakt stimmen: „GOTTSCHLING Immobilien GmbH, Gemarkenstr. 37, 45147 Essen“, dazu der Zeitraum „vom … bis …“. Häufige Fehler sind „Gottschling Immobilien“ ohne „GmbH“, „Gottschling GmbH“ (das ist ein anderes Unternehmen) und ein fehlender Zeitraum. Dann muss die Bestellung in einer zweiten Versammlung wiederholt werden. Sicher sind Sie mit dem fertigen Beschlusstext zur Bestellung der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. GOTTSCHLING Immobilien ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, verwaltet rund 4.000 Einheiten und ist seit über 20 Jahren am Markt. Wie der Wechsel abläuft, lesen Sie unter Verwalterwechsel in 5 Schritten. Alles zur Betreuung Ihrer Anlage finden Sie bei der WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Darf ein WEG-Verwalter sein Amt niederlegen?
Ja. Der Verwalter kann sein Amt grundsätzlich jederzeit niederlegen. Das Amt endet, wenn die Erklärung der Gemeinschaft zugeht oder zum darin genannten Zeitpunkt. Für den Verwaltervertrag gelten die vereinbarten Kündigungsfristen.
Muss der Verwalter eine Kündigungsfrist einhalten?
Für den Vertrag ja, sofern kein wichtiger Grund vorliegt. Die Frist ergibt sich aus dem Verwaltervertrag. Kündigt er zur Unzeit, sodass die Gemeinschaft keinen Ersatz finden kann, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.
Wem gegenüber erklärt der Verwalter die Niederlegung?
Gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In der Praxis geht die Erklärung an den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder an alle Eigentümer. Wichtig ist, dass klar ist, ab wann die Niederlegung gilt.
Wer verwaltet die WEG, bis ein neuer Verwalter da ist?
Niemand allein. Alle Eigentümer vertreten die Gemeinschaft gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Bei drohenden Schäden darf jeder Eigentümer Notmaßnahmen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Deshalb sollte die Neubestellung so schnell wie möglich erfolgen.
Muss der scheidende Verwalter noch eine Versammlung einberufen?
Eine ausdrückliche Pflicht dazu gibt es nicht. Viele Verwalter tun es aber als letzte Amtshandlung, um eine geordnete Übergabe zu ermöglichen. Fragen Sie danach. Sonst lädt der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG).
Wer macht die Jahresabrechnung, wenn der Verwalter geht?
Abrechnungen, die in seiner Amtszeit fällig waren, schuldet der alte Verwalter. Spätere Abrechnungen erstellt der neue Verwalter. In der Praxis wird oft der neue Verwalter mit offenen Abrechnungen beauftragt, damit die Gemeinschaft schnell Klarheit hat.
Wie schnell bekomme ich ein Angebot für einen neuen Verwalter?
Bei GOTTSCHLING Immobilien sofort. Im Preisrechner geben Sie Einheiten und Stellplätze ein und sehen den Preis. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail, danach folgt der Vertragsentwurf.
Fazit
Legt der Verwalter sein Amt nieder, darf er das – aber die Gemeinschaft muss jetzt schnell handeln. Sichern Sie Unterlagen und Kontostände, klären Sie offene Vorgänge und laden Sie über den Beirat zur Versammlung ein. Dort bestellen Sie mit einfacher Mehrheit den Nachfolger. Ein fertiges Angebot dafür bekommen Sie, wenn Sie den Preis für Ihre WEG-Verwaltung ausrechnen.
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