Ratgeber
Verwalter insolvent: Ist das Geld sicher?
Ist der WEG-Verwalter insolvent, hängt die Sicherheit des Geldes vor allem vom Konto ab. Liegt es auf einem Konto, das auf die Gemeinschaft läuft, gehört es nicht zur Insolvenzmasse. Bei einem offenen Treuhandkonto auf den Namen des Verwalters kann die Gemeinschaft es in der Regel herausverlangen. Gefährlich wird es, wenn Gelder vermischt wurden.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDas Geld der WEG ist bei einer Verwalterinsolvenz meist geschützt, wenn es getrennt auf einem Konto der Gemeinschaft oder einem offenen Treuhandkonto liegt; vermischte Gelder sind gefährdet.
Die Nachricht, die niemand lesen will
Ein Brief vom Insolvenzverwalter. Oder eine Meldung in der Lokalzeitung. Ihr WEG-Verwalter ist insolvent. Sofort kommt die Frage: Was ist mit dem Geld der Gemeinschaft? Mit dem Hausgeld, das jeden Monat abgebucht wurde? Mit der Erhaltungsrücklage, über Jahre angespart?
Bei vielen Gemeinschaften geht es um fünf- oder sechsstellige Beträge. Panik hilft jetzt nicht. Klarheit schon. Denn in den meisten Fällen ist das Geld sicherer, als Sie gerade denken – wenn es richtig angelegt wurde.
Das Konto entscheidet
Es gibt drei Arten, wie Verwalter das Geld einer Gemeinschaft führen. Sie unterscheiden sich stark beim Schutz:
1. Konto auf den Namen der Gemeinschaft
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig (§ 9a Abs. 1 WEG). Sie kann selbst Kontoinhaberin sein. Der Verwalter hat nur eine Vollmacht. Das Geld gehört der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Es fällt nicht in seine Insolvenzmasse. Das ist der sicherste Weg.
2. Offenes Treuhandkonto auf den Namen des Verwalters
Das Konto läuft auf den Verwalter, ist aber erkennbar als Treuhandkonto für die Gemeinschaft geführt. Im Insolvenzfall kann die Gemeinschaft das Geld in der Regel herausverlangen (Aussonderung, § 47 InsO). Voraussetzung: Auf dem Konto liegt nur Geld dieser Gemeinschaft. Mehr dazu im Lexikon: Treuhandkonto.
3. Sammelkonto oder Geschäftskonto des Verwalters
Hier liegen Gelder mehrerer Gemeinschaften zusammen, oder sogar mit eigenem Geld des Verwalters. Das ist der Gefahrenfall. Lässt sich nicht mehr klar zuordnen, was wem gehört, kann die Gemeinschaft ihr Geld möglicherweise nur noch als normale Forderung zur Insolvenztabelle anmelden. Dann bekommt sie oft nur einen kleinen Teil zurück.
Sofort-Plan: die ersten Tage
- Kontostände prüfen. Fordern Sie aktuelle Auszüge aller Konten an, auch der Rücklage. Prüfen Sie, auf wen jedes Konto läuft.
- Bank informieren. Teilen Sie der Bank mit, dass das Geld der Gemeinschaft gehört. Bitten Sie um eine Sperre für Verfügungen des Verwalters, soweit möglich.
- Insolvenzverwalter anschreiben. Melden Sie schriftlich den Anspruch der Gemeinschaft auf das Treuhandgeld an. Fordern Sie Unterlagen an.
- Hausgeld umleiten. Die Eigentümer sollten künftiges Hausgeld nicht mehr auf Konten zahlen, über die der insolvente Verwalter verfügt. Das klärt der neue Verwalter mit einem neuen Konto der Gemeinschaft.
- Neuen Verwalter bestellen. Ob die Insolvenz das Amt beendet, ist nicht immer eindeutig. Verlassen Sie sich nicht darauf. Die Gemeinschaft sollte den Verwalter abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG) und einen Nachfolger bestellen. Siehe WEG-Verwalter abberufen.
- Anwalt einschalten. Bei größeren Summen lohnt sich ein Anwalt für Insolvenz- und WEG-Recht. Eine Vorlage bietet der Musterbeschluss Beauftragung eines Rechtsanwalts.
Wer lädt jetzt zur Versammlung ein?
Ein insolventer Verwalter wird selten noch einladen. Dann darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Bei Gefahr für das Gemeinschaftsvermögen ist eine verkürzte Einladungsfrist möglich (§ 24 Abs. 4 WEG: „sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt“).
Gibt es keinen Beirat, lesen Sie den Ratgeber Verwalter beruft keine Versammlung ein.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWas ist mit den Unterlagen?
Auch in der Insolvenz gehören die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft. Der neue Verwalter fordert sie beim alten Verwalter oder beim Insolvenzverwalter an. Gerade Buchhaltung und Kontoauszüge sind jetzt wichtig. Nur damit lässt sich nachweisen, welches Geld der Gemeinschaft gehört. Mehr dazu im Ratgeber Alter Verwalter gibt Unterlagen nicht heraus.
So schützen Sie Ihre Gemeinschaft vorher
Am besten fragen Sie sich das nicht erst im Ernstfall. Prüfen Sie schon heute:
- Auf wen läuft das Konto? Verlangen Sie einen Nachweis. Ideal ist ein Konto auf den Namen der Gemeinschaft.
- Gibt es getrennte Konten je Gemeinschaft? Ein Sammelkonto für viele Anlagen ist ein Risiko.
- Liegt die Rücklage separat? Sie sollte auf einem eigenen Konto der Gemeinschaft angelegt sein.
- Prüft der Beirat die Konten? Der Verwaltungsbeirat prüft vor dem Beschluss Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 29 Abs. 2 WEG). Dabei sollte er auch die Kontoauszüge sehen.
- Stimmt der Vermögensbericht? Er zeigt den Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 4 WEG). Vergleichen Sie ihn mit den Auszügen. Mehr dazu im Ratgeber Der Vermögensbericht der WEG.
- Ist der Verwalter versichert? Fragen Sie nach Vermögensschadenhaftpflicht und Vertrauensschadenversicherung.
Neustart mit klaren Verhältnissen
Nach einer Verwalterinsolvenz brauchen Gemeinschaften vor allem eins: Vertrauen. Stellen Sie jedem neuen Verwalter die Fragen aus der Liste oben. Auch GOTTSCHLING Immobilien. Ein seriöser Verwalter beantwortet sie offen.
GOTTSCHLING Immobilien ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Mitglied im VDIV NRW und seit über 20 Jahren am Markt. Das Team betreut rund 4.000 Einheiten. Der Preis ist transparent: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Stellplatz, zzgl. USt. Sie berechnen ihn selbst im Preisrechner für die WEG-Verwaltung. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail, danach folgt der Vertragsentwurf. Soll GOTTSCHLING Immobilien Ihr neuer Verwalter werden? Dann muss der Name im Beschluss exakt stimmen: „GOTTSCHLING Immobilien GmbH, Gemarkenstr. 37, 45147 Essen“, dazu der Zeitraum „vom … bis …“. Häufige Fehler sind „Gottschling Immobilien“ ohne „GmbH“, „Gottschling GmbH“ (das ist ein anderes Unternehmen) und ein fehlender Zeitraum. Dann muss die Bestellung in einer zweiten Versammlung wiederholt werden. Sicher sind Sie mit dem fertigen Beschlusstext zur Bestellung der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Wie der Wechsel abläuft, lesen Sie unter Verwalterwechsel in 5 Schritten. Alle Leistungen finden Sie unter WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen. Wie sich die Preise zusammensetzen, erklärt die Seite Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen. Suchen Sie schnell Ersatz, hilft die Seite Hausverwaltung in Gelsenkirchen gesucht?
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Ist das Hausgeld bei einer Insolvenz des Verwalters verloren?
Meistens nicht. Liegt es auf einem Konto der Gemeinschaft, gehört es gar nicht zum Vermögen des Verwalters. Bei einem offenen Treuhandkonto kann die Gemeinschaft es in der Regel aussondern (§ 47 InsO). Gefährdet ist das Geld vor allem, wenn es mit anderen Geldern vermischt wurde.
Was ist der Unterschied zwischen Treuhandkonto und Konto der WEG?
Beim Konto der WEG ist die Gemeinschaft selbst Kontoinhaberin, der Verwalter hat nur eine Vollmacht. Beim Treuhandkonto ist der Verwalter Inhaber, verwaltet das Geld aber für die Gemeinschaft. Das Konto auf den Namen der Gemeinschaft bietet den klarsten Schutz.
Endet das Amt des Verwalters durch die Insolvenz automatisch?
Nicht sicher. Ist der WEG-Verwalter insolvent, ist rechtlich nicht immer eindeutig, ob sein Amt endet. Darauf sollten Sie sich nicht verlassen. Berufen Sie den Verwalter ab (§ 26 Abs. 3 WEG) und bestellen Sie in derselben Versammlung einen Nachfolger.
Wer lädt zur Versammlung ein, wenn der Verwalter insolvent ist?
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Bei besonderer Dringlichkeit darf die Einladungsfrist von drei Wochen verkürzt werden. Eine Gefahr für das Gemeinschaftsvermögen kann ein solcher Fall sein.
Sollen Eigentümer ihr Hausgeld weiter zahlen?
Ja, die Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft bleibt. Zahlen Sie aber nicht mehr auf Konten, über die der insolvente Verwalter verfügen kann. Warten Sie auf die neue Bankverbindung der Gemeinschaft. Lastschriften sollten gestoppt und neu eingerichtet werden.
Wie erkenne ich, ob mein Verwalter das Geld sicher anlegt?
Fragen Sie, auf wen die Konten laufen, und lassen Sie sich Kontoauszüge zeigen. Jede Gemeinschaft sollte eigene Konten haben, die Rücklage getrennt. Der Beirat sollte die Konten bei der Prüfung der Jahresabrechnung einsehen. Jeder Eigentümer hat außerdem ein Einsichtsrecht (§ 18 Abs. 4 WEG).
Was ist, wenn der Verwalter Geld veruntreut hat?
Dann hat die Gemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter. Zusätzlich kommt eine Strafanzeige wegen Untreue in Betracht. Ob eine Versicherung des Verwalters einspringt, hängt vom Vertrag ab. Schalten Sie in diesem Fall früh einen Anwalt ein.
Fazit
Ist der WEG-Verwalter insolvent, ist das ein Schock, aber selten das Ende des Geldes. Entscheidend ist, auf welchem Konto es liegt. Prüfen Sie sofort Kontostände und Kontoinhaber, informieren Sie Bank und Insolvenzverwalter und bestellen Sie schnell einen Nachfolger. Und prüfen Sie auch ohne Krise, wie Ihr Verwalter das Geld anlegt. Ein Angebot für einen Neustart können Sie online in zwei Minuten berechnen.
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