Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss getrennte Kosten in der Mehrhausanlage
In einer Mehrhausanlage zahlen ohne Regel alle Eigentümer für jedes Dach und jede Fassade. Die Lösung für jede Mehrhausanlage: Kostenverteilung per Beschluss nach Häusern trennen. Seit der WEG-Reform reicht dafür die einfache Mehrheit (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtPer einfacher Mehrheit nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann eine Mehrhausanlage beschließen, dass Erhaltungskosten eines Hauses nur dessen Eigentümer tragen. Das Stimmrecht aller bleibt.
Warum zahle ich das Dach von Haus B?
Drei Häuser, ein Grundstück, eine Gemeinschaft. Sie wohnen in Haus A. Ihr Dach ist dicht. Bei Haus B muss das Dach neu. Die Rechnung landet bei allen Eigentümern, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Sie zahlen also für ein Dach, unter dem Sie nie wohnen werden.
So eine Anlage heißt Mehrhausanlage. Mehrere Gebäude bilden eine einzige Eigentümergemeinschaft. Das ist oft historisch so gewachsen, etwa bei Siedlungen und Zeilenbauten. Der Streit um die Kosten ist dort fast vorprogrammiert. Die gute Nachricht: Seit der WEG-Reform lässt sich das mit einfacher Mehrheit ändern. Für jede Mehrhausanlage ist die Kostenverteilung per Beschluss nach Häusern möglich.
Der Beschlusstext zum Kopieren
TOP [Nr.]: Getrennte Verteilung der Erhaltungskosten nach Gebäuden
1. Die Wohnanlage der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, besteht aus den Gebäuden [A: Hausnummer], [B: Hausnummer] und [C: Hausnummer]. Die Wohnungseigentümer beschließen nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit Wirkung ab dem Wirtschaftsjahr [Wirtschaftsjahr]: Kosten der Erhaltung, die eindeutig nur einem Gebäude zugeordnet werden können, tragen allein die Eigentümer der Einheiten in diesem Gebäude. Unter ihnen werden die Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile verteilt.
2. Einem Gebäude zugeordnet werden insbesondere Kosten für Dach, Fassade, Fenster im Treppenhaus, Hauseingangstür, Treppenhaus, Keller, Hausanschlüsse und Aufzug des jeweiligen Gebäudes.
3. Nicht einem Gebäude zugeordnet werden insbesondere Kosten für Außenanlagen, Wege, Spielplatz, Tiefgarage, eine gemeinsame Heizzentrale, Leitungen, die mehrere Gebäude versorgen, sowie alle Kosten, die sich keinem Gebäude eindeutig zuordnen lassen. Diese Kosten tragen weiter alle Eigentümer nach dem bisherigen Schlüssel.
4. Für Maßnahmen, die vor dem Wirksamwerden dieses Beschlusses beschlossen wurden, bleibt es beim bisherigen Schlüssel.
5. Die Verwaltung führt für jedes Gebäude einen eigenen Abrechnungskreis in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. [Über die Aufteilung der Erhaltungsrücklage wird unter TOP [Nr.] gesondert beschlossen.]
6. Die Zuständigkeit der Versammlung aller Wohnungseigentümer und das Stimmrecht aller Eigentümer bleiben unverändert.
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Rechtsgrundlage: Kosten trennen ja, Stimmrecht nein
Die Eigentümer dürfen für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Erhaltungskosten eines Hauses sind so eine bestimmte Art von Kosten.
Eine Grenze müssen Sie kennen: Getrennt werden nur die Kosten. Über die Angelegenheiten von Haus B stimmen weiterhin alle Eigentümer ab. Eigene Versammlungen nur für ein Haus gibt es nicht per Mehrheitsbeschluss. Dafür braucht es eine Regel in der Gemeinschaftsordnung. Schauen Sie deshalb zuerst in Ihre Teilungserklärung. Manchmal steht dort schon eine Trennung. Was darin steht und wie man sie liest, erklärt der Ratgeber Teilungserklärung.
Wie die Verteilung innerhalb eines Hauses funktioniert, zeigt das Lexikon: Miteigentumsanteil. Wer andere Kostenarten neu verteilen will, nutzt den Musterbeschluss Änderung des Kostenverteilungsschlüssels.
Was einem Haus zugeordnet wird – und was nicht
Der wichtigste Teil des Beschlusses ist die klare Zuordnung. Ohne Beispiele streiten Sie später bei jeder Rechnung.
| Nur das jeweilige Haus zahlt | Alle zahlen weiter gemeinsam |
|---|---|
| Dach und Dachrinnen | Wege, Hof und Grünanlagen |
| Fassade und Fenster im Treppenhaus | Spielplatz und Müllplatz |
| Hauseingangstür und Treppenhaus | Tiefgarage für alle Häuser |
| Keller des Hauses | Gemeinsame Heizzentrale |
| Hausanschlüsse und Aufzug des Hauses | Leitungen, die mehrere Häuser versorgen |
Im Zweifel gilt: Was sich nicht eindeutig einem Haus zuordnen lässt, zahlen alle. Das steht in Ziffer 3 der Vorlage. So bleibt die Abrechnung prüfbar.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenDie Erhaltungsrücklage nicht vergessen
Trennen Sie die Kosten, aber nicht die Rücklage, entsteht eine Schieflage. Haus A spart dann weiter für das Dach von Haus B. Viele Gemeinschaften beschließen deshalb zusätzlich getrennte Rücklagen je Haus. Das gehört in einen eigenen Tagesordnungspunkt. Dabei klären Sie auch, was mit dem bisher angesparten Geld passiert.
Wie die Rücklage funktioniert, erklärt der Ratgeber Erhaltungsrücklage. Die Vorlage für die laufende Zuführung finden Sie im Musterbeschluss Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Typische Fehler
- Keine Beispiele. „Kosten eines Hauses“ allein ist zu ungenau. Nennen Sie Bauteile.
- Laufende Maßnahmen umverteilt. Wird das Dach von Haus B schon geplant, wirkt der Beschluss wie ein Trick. Das lädt zur Anfechtung ein. Ziffer 4 der Vorlage verhindert das.
- Rücklage vergessen. Siehe oben.
- Wirtschaftsplan nicht angepasst. Ohne eigene Abrechnungskreise kann die Verwaltung den Beschluss nicht umsetzen.
- Stimmrecht verwechselt. Abgestimmt wird weiter gemeinsam.
Jeder Eigentümer kann den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten. Zuständig ist bei Anlagen in Gelsenkirchen das Amtsgericht Gelsenkirchen. Wie das abläuft, steht im Ratgeber Beschluss anfechten.
Mehrhausanlagen mit GOTTSCHLING Immobilien
GOTTSCHLING Immobilien ist Mitglied im VDIV NRW und setzt die Musterbeschlüsse des Verbands ein. Die Verwaltung setzt den Beschluss in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung um. Für Sie heißt das: Jeder Eigentümer sieht, welche Kosten sein Haus betreffen. Das Team betreut rund 4.000 Einheiten und hat über 20 Jahre Erfahrung.
Der Preis hängt nicht von der Zahl der Häuser ab. Bei GOTTSCHLING Immobilien kostet die WEG-Verwaltung 24 € netto je Einheit und Monat. Was eine Einheit ist, legt die Teilungserklärung fest – nicht die Größe. Für jeden Stellplatz kommen 5 € netto dazu, alles zuzüglich Umsatzsteuer. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner für die WEG-Verwaltung. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail und gilt drei Monate. Alle Leistungen zeigt die Seite WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen. Den Preisvergleich finden Sie unter Kosten der Hausverwaltung. Weitere Vorlagen stehen unter Musterbeschlüsse.
Häufige Fragen
Was ist eine Mehrhausanlage?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren Gebäuden auf einem Grundstück. Rechtlich ist es eine einzige Gemeinschaft mit einer Versammlung und einer Abrechnung. Ohne besondere Regel tragen alle Eigentümer die Kosten aller Häuser nach Miteigentumsanteilen.
Welche Mehrheit braucht ein Beschluss zur Kostenverteilung in der Mehrhausanlage?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht. Grundlage ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Eine Vereinbarung aller Eigentümer ist seit der WEG-Reform nicht mehr nötig. Der Beschluss muss aber sachlich begründet und klar formuliert sein.
Stimmen nach dem Beschluss nur noch die Eigentümer eines Hauses ab?
Nein. Der Beschluss trennt nur die Kosten. Über alle Angelegenheiten stimmen weiter alle Eigentümer gemeinsam ab. Getrennte Versammlungen je Haus sind nur möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung sie vorsieht.
Gilt die neue Kostenverteilung auch für eine schon beschlossene Sanierung?
Das sollten Sie vermeiden. Die Vorlage lässt bereits beschlossene Maßnahmen beim alten Schlüssel. Sonst wirkt der Beschluss wie eine gezielte Abwälzung und ist anfechtungsgefährdet. Die neue Regel greift dann für alle künftigen Maßnahmen.
Was passiert mit der Erhaltungsrücklage in der Mehrhausanlage?
Die bisherige Rücklage bleibt zunächst gemeinsam. Viele Gemeinschaften beschließen zusätzlich getrennte Rücklagen je Haus. Das gehört in einen eigenen Tagesordnungspunkt. Dort wird auch geregelt, wie das vorhandene Geld aufgeteilt wird.
Wer zahlt Leitungen, die mehrere Häuser versorgen?
Alle Eigentümer gemeinsam nach dem bisherigen Schlüssel. Das gilt auch für Wege, Grünflächen und eine gemeinsame Heizzentrale. Nur was eindeutig einem Haus dient, zahlt dieses Haus allein. So bleibt die Abrechnung nachvollziehbar.
Fazit
In der Mehrhausanlage ist die Kostenverteilung per Beschluss nach Häusern seit der WEG-Reform einfach möglich. Es reicht die einfache Mehrheit. Entscheidend ist eine klare Liste, was einem Haus zugeordnet wird und was alle zahlen. Denken Sie an die Erhaltungsrücklage und lassen Sie laufende Maßnahmen beim alten Schlüssel. Das Stimmrecht bleibt gemeinsam. Was die Verwaltung Ihrer Anlage kostet, zeigt der Preisrechner.
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